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Olá pessoal, estou buscando aprender mais sobre os FII 'de papel', mas eu não estou conseguindo entender em qual perspectiva a diversificação em FII de papel é benéfica ao investidor de longo prazo / sem prazo. Vou usar (apenas como exemplo) o fundo VRTA11, mas
a dúvida é sobre FII de papel em geral:
O fundo é composto majoritariamente de CRI (cerca de 87%), ou seja, majoritariamente, sua composição é de ativos de renda fixa atrelada ao setor imobiliário (títulos privados). Logo de cara, ressalta-se que os fundos, por se tratarem de Pessoa Jurídica, estão sujeitos ao IR em relação às aquisições de CRI (tabela regressiva). Até onde sei, isso já é uma desvantagem para o investidor na ponta final.
Além disso, pelo que pesquisei, os CRI têm vencimentos que podem variar geralmente de 5 a 10 anos, portanto, teoricamente, tendem a girar o patrimônio com mais frequência. O giro de patrimônio é outra desvantagem. Neste sentido, inclusive, os CRI podem até ser negociados no mercado secundário (maior risco de liquidez, que por sua vez, já nem é tão alta), mas mesmo assim, não vejo como o giro antes do vencimento poderia ser benéfico ao investidor do fundo.
CRI, até onde sei, são títulos privados... certo? Se for assim, apesar de teoricamente ofertarem retornos maiores, representam maior risco em relação ao investimento em títulos públicos. Ainda em relação ao risco, me parece que geralmente os maiores devedores dos empréstimos e financiamento imobiliários, são de empresas da construção civil - construtoras, incorporadoras, etc. Embora a construção civil seja apenas uma parte dos devedores, isso também não agrada muito pra ser sincero.
O mesmo FII do exemplo, possui cerca de 13% alocados em outros FII. Apesar de ser percentual baixo, não entendo que isso acrescente em nada para o investidor (FoF)
Lendo o último relatório deste FII do exemplo, na 'Lista de ativos' (página 14 em diante), vi que possui ao menos 5 operações lastreadas em Debêntures - que também se traduz em risco maior. O Fundo ainda está autorizado, conforme relatório, a adquirir LCI (também sem isenção para PJ), letras hipotecárias, outros FII (FoF), FIDC, e FI de renda fixa. Nenhum destes outro ativos me agrada.
Mais uma vez, ressalto que a intenção aqui não é discutir sobre o fundo específico do exemplo, mas sim quanto as desvantagens de investir em FII de papel.Eu entendo que:
1 - se o intuito é tentar preservar o capital, o adequado (menor risco) é investir em Tesouro Direto (prazo menor = Selic, prazo maior / sem prazo (IPCA);
2- se o intuito é ter exposição no mercado imobiliário, pode-se investir em bons FII de tijolo ou até em imóveis mesmo, para quem tiver condições;
3 - se o intuito é buscar maiores retornos (TEORICAMENTE), pode-se investir em ações - e aí entra a diversificação no exterior também (Stocks, REITS);
Neste ponto de vista, qual o sentido em diversificar em FII de papel, considerando que:
1 - os fundos (PJ) não possuem isenção de IR para adquirir CRI, LCI, etc.;
2 - os ativos de renda fixa lastreados no setor imobiliário representam maior giro de patrimônio do fundo, pois possuem prazo de vencimento;
3 - títulos privados representam maior risco em relação a títulos públicos.
