Dúvida sobre FIIs
comentada em 25/08/2018 16:54

5 - E por fim, vi que muitos aqui não são adeptos de FIIs de papel, mas não consegui entender o motivo. Qual seria o motivo de muitos falarem mal de FII de papel?

Minha opinião:
1 - Isso é pessoal. Mas o recomendado é que na "fase de usufruto" você sempre reserve uma parte para continuar aportando. A gente nunca sabe quanto vai durar a "fase do usufruto" ou quando ela vai começar. Meu usufruto começou no dia que eu acumulei minha primeira poupança.

2 - No longo prazo a cotação tende a acompanhar os "lucros", ou seja, fundo bem gerido, que mantém a vacância sob controle e não fica fazendo rolo com o patrimônio do fundo.

3 - Cada fundo funciona de uma forma. Tem fundo que tem um imóvel e um inquilino. A ideia é que permaneça assim. Tem fundo que acumula bastante dinheiro em caixa e juntando com a venda de um imóvel, pode comprar um outro maior/melhor. Tem outros fundos que fazem emissões constantes.

4 - Aqui, o melhor não é ficar comparando ativos diferentes ou comparando rentabilidade. A melhor ótica é a da diversificação. FII é mais um instrumento para acumular patrimônio e remunerar o fruto do seu trabalho.

5 - A grande diferença é que, em linhas gerais, os FIIs de tijolo estão ligados a imóveis físicos. Então eles distribuem o aluguel mas mantém o patrimônio que acompanha a inflação. Já os FIIs de papel distribuem o "lucro + inflação" e o principal tende a desvalorizar com o tempo.

Nada do que eu falei é absoluto. Tudo depende do FII e sua filosofia de investimento.

Bastter nao achei esse curso onlime de fiis que vc disse! Tem como mandar o link?
Existe alguma previsao de fazer a mesma coisa que fizeram com as acoes no que se refere ao retorno historico?

1 - A regra é simples: quanto mais usar, menos terá no futuro.
Eu sou da lógica de sempre reinvestir, no mínimo, a metade.
Os alugueis tendem a ser reajustados pela inflação. Mas nada garante que, no vencimento do contrato, o inquilino vai querer ficar, se não vai querer renegociar preços, se não vai ficar muito tempo com as áreas vagas, etc...
Então vale a pena sempre se proteger

2 - A maioria dos FIIs não tem nem 10 anos. E o próprio mercado é muito novo: cerca de 15 anos de bolsa. Em 2008, o mercado tinha menos de 20 fundos. E a liquidez era muito restrita (até hoje ainda é para muitos fundos, mas naquela época, era pior ainda). Isso tudo distorce qualquer pesquisas. Venho fazendo alguns testes, mas ainda não tenho tranquilidade para divulgar.
O mais importante é entender que bons ativos tendem a trazer bons resultados.

3 - Realmente, os FIIs têm a obrigação de distribuir 95% do seu resultado. Isso dificulta muito o crescimento orgânico. A maior parte do crescimento vem da emissão de cotas. E você pode crescer a sua posição pelo simples reivestimento dos proventos. Com isso, ao longo do tempo, você vai tendo cada vez mais percentual do ativo.

4 - Algumas vantagens dos FIIs: Operacional mais fácil de entender (certamente é mais fácil de enteder a operação de um FII do que de uma empresa de minério ou um banco); fluxo mais previsível de proventos; regulamento de define claramente a liberdade que o gestor tem, o que facilita a mensuração de riscos; maior participação dos cotistas nas decisões; etc. No curso, tem um capítulo que trabalha isso com muito mais detalhes.

5 - Quem fala mal de fundos de papel é principalmente pq não entendem. Já vi muita gente que se diz expert em FIIs e que não entende questões simples sobre a estruturação de um CRI. Fundo de papel não é nem melhor nem pior. Tem vantagens e desvantagens como qualquer outro. Em 2015, fiz três vídeos sobre fundos de papel. Acho que pode começar dando uma olhada lá.