Dúvidas de um iniciante
comentada em 17/06/2015 12:48

1 - Não sei. Aonde você viu isso? 2 - Renda Mínima Garantida. Alguns FIIs são lançados com a garantia de um valor mínimo a ser distribuido aos cotistas por algum período (normalmente uns 12 meses). Esse valor normalmente é aportado pelo vendedor do imóvel. O risco é que muita gente não estuda o fundo e não sabe quanto é de geração real do fundo e quanto é de RMG. Aí, acaba a RMG, o rendimento acaba, o pessoal toma um susto e começa a vender as cotas. Se quiser uma sugestão, olha os primeiros informes mensais do TBOF. 3 - Um FII de laje é semelhante a um FII de escritórios, mas as lajes são andares inteiros vazios, de forma que cada inquilino pode formatar o espaço como lhe interessa. O FII pode ser dono de prédios inteiros ou só de alguns andares de um ou mais prédios. 4 - O gestor e o administrador são obrigados a responder as dúvidas dos cotistas, semelhantemente a um RI. Normalmente o e-mail deles aparece nos informes. 5 - Essa regra não é muito comum. Acontece mais nos FIIs bancários onde o banco já era dono do imóvel, vende ao fundo, se torna locatário e tem o direito de recomprar o imóvel. Não lembro de nenhum que tenha usado esse recurso, já que não é interessante aos bancos imobilizarem capital. De verdade: nem é um risco que considero na análise. Se acontecer, aí penso no que faço 6 - Para o Bastter, o investimento em imóveis deve ser única e exclusivamente pela possibilidade de valorização do imóvel. O aluguel é um extra, tanto quanto a Venda Coberta para as ações. Não se compra imóvel pelo aluguel, assim como não se compra ações pela possiblidade de operar opções encima delas. Tudo você compra pelo fundamento. Não tenho opinião formada sobre imóveis, já que não tenho experiência no assunto. Pra FII, o aluguel passa a ter uma maior influência. Mas cuidado pra não se tornar um "yield-chaser" (alguém que compra FIIs com o melhor histórico de distribuições, sem buscar entender o motivo). Geralmente, FIIs que estão com fortes distirbuições estão passando por situações particulares que demandam análises profundas.

Em relação ao gap, às vezes o Andre usa o termo "gap" pra representar a diferença entre a melhor oferta de compra e a melhor de venda. O termo mais usado costuma ser spread, mas reparei que o @Andre.PC usa bastante o termo "gap". Gap também é um termo na análise técnica, mas aí vai de ver o contexto que você leu/ouviu o termo.

Valeu pessoal! @Nod.RJ só fiquei agora querendo saber o que é TBOF...kkkkk No mais, foi tudo bem esclarecedor, o que não invalida que outros amigos dêem tb suas opiniões. Obrigado.

TBOF é o fundo TB Office. O código é TBOF11. kkkkk

Ahh tá! O "11" foi esclarecedor...fez toda a diferença...valeu ! kkkkk

Quando você colocou GAP com letras maiúsculas, pareceu uma sigla. Por isso não entendi. Alguns chamam de gap [pronuncia-se "guép"], outros de spread ["spréd"], outros de slippage ["slípadi"]. Olhe o qualquer ação com muita liquidez e você verá que a distância entre compradores e vendedores não é muito grande: normalmente um centavo, no máximo dois. Nos ativos com menos negócios, a tendência é que esse espaço aumente. Você pode ver um ativo em que a melhor oferta de compra está em R$ 20,50 e a melhor oferta de venda em R$ 20,90. Em alguns FIIs, a diferença pode ser superior a um real.

1. Depende do contexto onde viu. Mas eu uso no sentido de spread, como o xikin comentou. A diferença de preço entre melhor oferta de compra ou de venda. Raramente relevante em ações, costuma ser assunto em FII por conta da liquidez menor. Abra o book de ANCR11B e só de olhar as ordens existentes tente determinar o preço "certo" dele. 2. Já explicado. O principal da RMG é que ela é uma renda *extra e temporária*. Limitada em tempo ou saldo. Acabou o tempo e/ou o dinheiro, essa renda extra desaparece, o que pode causar surpresa a quem não saiba que a distribuição mensal não era a renda real do fundo. 3. Já explica, terá no livro também. FII que investe em prédio comercial tipo laje. Nome bonito: laje corporativa. 4. Não exatamente. Ou pelo menos não me deparei ainda com regulamentação que diga isso na positiva. FIIs são obrigados a ter um RI *que atenda a CVM* e, separado disso, um meio de contato para atendimento dos cotistas. Mas o RI da CVM não tem obrigação com cotista, e nem atendimento de cotista tem responsabilidade de RI de empresa. 5. Depende do que está escrito no contrato, mas geralmente a regra é algo na linha de: pega alguma consultoria, reavalia os imóveis na época do fim do contrato, os imóveis são compulsoriamente vendidos a esse preço de avaliação. Acompanhamento disso é aceitar o risco e ignorar o evento (aceitando as consequências), ou pular fora 1 ano antes, que é mais ou menos o tempo que o mercado tem demonstrado começo de aversão a problemas reais e/ou potenciais. 6. FIIs são modelados em preço pela distribuição aparente, por mais ignóbil que isso seja. Daí que se pode tentar abusar disso no curto prazo. No LP vale a qualidade, quase como ações. "Quase" porque ação cresce e FII não. Então é um jogo de empate em FII: não perder qualidade com o tempo. Nesse sentido se aproxima ao que o Bastter fala de imóveis. Isso é particularmente verdade para quem *não acompanha*. Se não acompanha na prática, foco total em qualidade, e daí *ignora* as idas e vindas do rendimento aparente. Que não acompanhar e se importar com as idas e vindas do rendimento aparente vai fazer o cara cumprir o destino manifesto da sardinha: comprar na alta, vender na baixa.

E eu que fiquei com medo de tomar uma voadora: "procura aí, que já respondi isso 1000x !!" kkkk Excelente foram as respostas...valeu pessoal ! Marquei pra ir pro FAQ !

@brunomgrj, recomendo ler o livro do André antes de tudo. Depois disso seus estudos serão muito mais produtivos... já vai ter boa noção e aí é estudar os FIIs na prática. Parece mais complicado que ações mas eu confesso que hoje me sinto mais seguro com os FIIs.

Valeu @stever estou seguindo em partes a sua recomendação. Nem sempre da pra ler o livro, pois não fico transportando o Lev, deixo em casa. O site eu acesso de qualquer lugar, por isso que fui ler algumas coisas sobre FII antes mesmo de acabar o livro. Mas valeu a dica, espero ficar confiante em FIIs também.

Tem leitores do Kindle para os smartphones. Então onde você acessa o site acessa o livro também...

Valeu pessoal, mas depois do Lev não leio livros em papel, muito menos no celular. Costume, é flórida ! kkkkk

Mais algumas dúvidas: 1 - Alguém poderia me explicar o que é subordinação ? Exemplo: FII de desenvolvimento para venda, de prazo determinado e com subordinação. 2 - Pq alguns FIIs tem final "B" ? Alguma explicação racional pra isso ? 3 - Percebo que com FII não acontece o mesmo com ações, do tipo: "Só invista em empresas que: tenham boa governança, tenha lucros consistentes, caixa e dívida equilibrados e crescimento do patrimônio." É assim mesmo ? Só analisando caso a caso ? Não tem esse tipo de "norte" pra seguirmos pra separar logo o joio do trigo ? Obrigado, antecipadamente, mais uma vez.

1 - Vou deixar pro André explicar isso....kkkkk 2 - Antigamente, havia dois sistemas. Em um deles se usava o "B". Diferença hoje? Zero. 3 - Existem 400 ações na Bolsa e o mille sempre diz que só existem umas 20 ou 30 "campeãs". Pra FIIs, na minha opinião, é o contrário: desde que você evite os rolos, o resto acaba ficando meio parecido....

Final B n eh pq eh negociado em "mercado de Balcão organizado"? A tributação (emolumentos e taxas de registro) são diferentes. A negociação eh por HB do mesmo jeito... No final, dá no mesmo..

@brunomgrj, Vale lembrar que hoje há mais FIIs bons do que ruins. Mas não há garantia que isso seja assim para sempre, porisso é muito importante só investir em FIIs que tenham valor (imóveis com boa capacidade de locação, bem administrados, bem posicionados geograficamente, que dão manutenção periódica nos imóveis etc). Só estudo, diversificação e acompanhamento vão te ajudar a escolher e se manter posicionado em FIIs de qualidade.

A diferença dos encargos de negociação entre fundos "com-B" e "sem-B" é tão pequena que não vou nem procurar.... kkkkkk

Os FIIs nao sao negociados pelo BTC, ate onde eu sei! Tenho toda a minha carteira de acoes alugada e ontem quando fui verificar 2 contratos de aluguel no HB da corretora verifiquei que minhas cotas de SAAG11 estavam a disposicao para aluguel. Verifiquei se havia demanda de aluguel e nao encontrei nada. Amigos e @Andre.PC os FIIs podem ser alugados? Caso negativo, porque o SAAG11 poderia ou teria essa opcao? abracos

1. Subordinação é quando tem classe de cotas, e algumas cotas tem preferência no recebimento e outras tem preterência. Por exemplo, sabemos que o preço de RBPD11 está errado porque ele tem subordinação, e portanto um valor máximo (e está no relatório esse número!). As cotas mais subordinadas podem ficar sem nada dependendo da situação. Já RBDS é cota única, sem subordinação, então cai no mesmo problema que HTMX: não tem como saber de antemão o valor *exato* que vai pagar antes de acabar. É o mesmo conceito de subordinação em CRIs. 2. Fundos final B eram operados no antigo sistema (e regras) do Mega Bolsa. Antes de 2010 isso significada negociação não contínua (só tinha um leilão por dia) e por muito tempo também significava impossibilidade de operar diretamente por algumas corretoras que não tinham link com esse ambiente. Depois que a Bovespa unificou tudo no PUMA as diferenças operacionais praticamente desapareceram. Tem taxas variáveis minimamente diferente (centavo de percentual) e, suspeito, regra diferente de leilão. Na prática mesmo, imperceptível. 3. FIIs, na imensa maioria são de imóvel específico sem gestor. Uns poucos FIIs tem gestão ativa (onde governança seria analisado). Mas tirando isso de lado é como o Nod.RJ falou, FII é mais do mesmo na média. Daí que é um esforço de seleção invertido. É preciso estudar para se desviar dos rolos, que são poucos, em vez de se esforçar para escolher poucos bons dentre muitas quinquilharias. Esses itens específicos: Governança: a maioria não tem, ponto. Alguns sim, e esses você olha o histórico (gestão ativa). Lucros, caixa e dívida: coisas que você sabe de um FII todo mês. Cuidado só com o "consistente", que se analisado no curto prazo vai fazer você vender no prejuízo. Crescimento do patrimônio: não há. A valorização interna e externa pode variar por certo, mas a quantidade de m2 não se altera com frequência num FII. Aliás, seria motivo de preocupação caso ocorresse em imóveis... Não é separar joio do trigo. É catar feijão. Tira os carunchados, faz feijoada.

Até onde eu sei não pode ser alugado @mfigueira1 As vezes que eu tentei a Bovespa ligou, furiosa, na corretora, mandando desfazer imediatamente.

Obrigado Andre.PC! Estranho eh aparecer a disposicao para aluguel, curioso que este eh o unico FII que aparece (SAAG11). Grande abraco mestre.

Pessoal, agradeço mais uma vez a qualidade das respostas...muito obrigado !

Ah @mfigueira1 , oferta tem. A Bovespa não tem problema nenhum de você ofertar FII no BTC, e o sistema aceita de boa. Dá crise quando você efetivamente aluga. Dai ela mostra os dentes.

hahahah boa!