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FIIs e Imóveis
Carecoid   181º
em 27/08/14 0:27
Nível no Race: Intermediário

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Carecoid  181º
em 27/08/2014 00:32
Nível no Race: Intermediário
No meu estudo incial pelo que eu percebi.. Cada fundo compra os imoveis aluga a bancos especificos.. tipo AGCX aluga para a CEF, SAAG aluga para o Santander, BBPO11 aluga para o BB, etc. Outra característica foi o histórico de pagamento quase sempre constante.. Achoq o único que teve crescimento significativo foi o da AGCX.. Mas afinal como escolher, como analisar?
FII Agencias - #1 de 13
celtiberian  18º
em 27/08/2014 00:50
Sou leigo e estou só em estudos, vou te acompanhar então com algumas perguntas para os especialistas... Qual o histórico desse mercado? Tem histórico de retrações no número de agências? Histórico de muitas alterações de localização ou contratuais? Quantas agências tem por fundo para cada um deles? O ideal seria saber direitinho a localização de cada uma delas para analisar o risco, mas isso daria um trabalhão. Pelo menos a localização em termos de cidades/estados e qual banco é já pode ajudar a ter um panorama geral. A minha percepção de leigo/amador é que a posição de agências é algo bastante estável. Ao menos aqui em Porto Alegre não sei de nenhuma agência que tenha fechado ou mudado de lugar. É isso mesmo?
FII Agencias - #2 de 13
celtiberian  18º
em 27/08/2014 00:57
Outra pergunta: qual o tempo médio de contrato desses aluguéis? 5 anos? 10 anos? 20 anos? Anual?
FII Agencias - #3 de 13
AndreLFSBacci 
em 27/08/2014 03:42
Duas pegadinhas com FII bancário. Ver a quantidade de imóveis com problemas legais (penhoras, execuções, arrestos) e com qual velocidade os respectivos bancos estão ajustando isso. Mas a mais grave: ver condições de término súbito, quais inquilinos tem opção de compra dos imóveis ao término dos contratos. Na prática é o direito de matar o fundo, independente da vontade dos cotistas.
FII Agencias - #4 de 13
celtiberian  18º
em 27/08/2014 04:22
Esses FIIs tem uma boa governança ou são ligados umbilicalmente aos bancos? Tem muito rolo? Como podemos verificar a questão legal das agências? Isso é passado em algum relatório oficial?
FII Agencias - #5 de 13
pedrosa.c 
em 27/08/2014 06:50
Pessoal, eh difícil colocar todas as infos aqui, o correto e o q o Bastter e o André sempre falam, site da Bovespa, caminho das pedras: 1-site da Bpvespa / mercados/ fundos/ FII; (V regul. e outras info) 2- sites dos admin/ gestores indicados no site da bovespa (idem e + inf) Vcs então conhecerão os imóveis e outros detalhes 3-participem dos fóruns do André e coloquem suas dúvidas Abcs
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Nod 
em 27/08/2014 07:05
@celtiberian Os fundos não são geridos pela mesma instituição que é o locador. Então não há conflito de interesses. Mas essa relação umbilical existe em qualquer fundo mono-inquilino. Quanto à quantidade de imóveis, isso geralmente está disponivel nos informes de cada fundo. Você pode ver esses documentos no site do fundo na Bovespa (às vezes, atrasado) ou no site do gestor (normalmente, atualizado). Exemplo: o AGCX11 tem quase 40 imóveis, tanto entregues quanto em obras. Os prazos de locação em geral são bem longos, mas vale a pena conferir caso a caso. Até porque os bancos, de maneira geral, não ficam fechando agência toda hora. Um exemplo que tenho de cabeça é o do BBFI (não é de agência, mas é de bancão): são 20 anos, que é o máximo permitido por lei, mas com uma cláusula de "janela" aos 10 anos, que vence em 2014.
FII Agencias - #7 de 13
disiplin  181º
em 27/08/2014 08:31
Nível no Race: Fera neném
foi bem lembrado acima são monoinquilinos! isso aumenta o risco (teórico, mas aumenta) tenho dois na carteira - AGCX e BBPO
FII Agencias - #8 de 13
damon.abdiel 
em 27/08/2014 09:44
no caso especifico de agencias caixa e bb não vejo risco em ser mono inquilino visto que essas duas instituições estariam aparadas pelo governo. note que esses dois bancos não são como petro ou qualquer outra empresa estatal elas sempre terão tratamento diferenciado por se tratarem de pontos chaves na economia do país
FII Agencias - #9 de 13
Willramos7 
em 27/08/2014 10:22
Eu nem esquento com isso, prefiro diversificar entre BBPO(previsibilidade e maturidade) e AGCX(possibilidade de crescimento maior). Ambos se complementam. Abraço.
FII Agencias - #10 de 13
AndreLFSBacci 
em 27/08/2014 14:30
Respostas variadas: O histórico desse mercado é o BBFI e o FAMB. Não são especificamente de agências, mas concentram inquilino e vencimento de contratos igual aos FIIs bancários de agência, então são base próxima de comparação, inclusive de alterações contratuais. Informação de localização, detalhado ou agrupado, costuma ter nos prospectos e em materiais publicitários das emissões. Sim, ponto comercial de banco é coisa bem estável. Tempo médio é 10+10. Com variações, que isso não é regra. Em questão de governança são FIIs de regra fixa que puxam mais para o lado do inquilino que do cotista (ver BBFI e FAMB). A questão legal das agências vê-se nos prospectos de emissão e nas demonstrações anuais... as vezes. Não é toda DA que fala disso, então daí só cobrando info ou relatório da gestão sobre andamentos dessa questão.
FII Agencias - #11 de 13
capivarao 
em 27/08/2014 17:37
Tem que ter cuidado com o BBRC11 ele é gerido pela VAM que creio ter altos conflitos de interesse com o BB, possui uma governança terrível, as agências estão superatrasadas para entrega, mas parece que tá começando a sair tendo em vista o aumento das cotas e pequeno aumento dos rendimentos.
FII Agencias - #12 de 13
Kleber_stumpf 
em 28/08/2014 08:53
Concordo @capivarao A VAM é uma decepção, qualquer informação é um saco de conseguir.
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por Carecoid em 27/08/2014 00:27

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