FII rural
comentada em 20/02/2019 21:24

@Huoya

Valeu. Apenas fiquei curioso, mas não achei nada. Creio ser um segmento bem interessante para FII.

Seja um futuro FII rural ou comprar imóveis rurais o segmento é totalmente diferente dos imóveis urbanos. Necessita de vários licenciamentos, CAR, demarcação de terras, reservas (na Amazônia legal pode chegar até 80%).

 Imóvel comprado sem escritura, especialmente rural é muita dor de cabeça. Pode ser uma terra indígena, do ONREVOG ou de terceiros.

Investimento de alto aporte, complicado tecnicamente e legalmente e de alto risco. Duvido que no curto ou médio prazo alguém faça tal FII... 

@Eddie_Brock

Os riscos e a dor de cabeça são diferentes, não maiores. Um shopping também envolve vários licenciamentos e riscos, nem por isso é inviável, mas concordo que é diferente de imóvel urbano.

Complementando o que o @Huoya fala, temos grupos de investidores do exterior investindo pesado em áreas agricultáveis no Brasil. São exemplos Teachers Insurance and Annuity Association, Proterra Investiment Partners, YBY Agro, Adecoagro, Brookfield Asset Management, entre outros.

Dada a pujança atual do agronegócio, os FIIs de terras tem enorme potencial no país.

Sim, tem incomodação ambiental, mas é DE LONGE a atividade menos tributada (na produção, talão) e menos regulada no país, felizmente. Não é a toa que é o melhor setor de nossa economia, em competitividade global.

Sim, não tem que entrar em rolo. Tem milhões de hectares por aí totalmente regulares para comprar. Não há nenhum motivo para um FII entrar em rolo, e há terras regulares mais que suficiente para criação de vários FIIs no setor.

A inexistência completa de qualquer FII assim me faz desconfiar que há alguma barreira legal impedindo, no momento.

A estrutura de uma Fazenda exige altíssimo grau de investimento ou endividamento inicial e está mais para uma empresa (ação) do que um imóvel (FII). Produtores rurais necessitam de certa alavancagem para produzir soja, milho entre outras commodities e os próprios FIIs na sua legislação não permitem isso. Logo, a legislação dos REITs é mais atrativa e flexível para um fundo de imóvel rural do que a dos os FII, o que explica parcialmente a existência de REITs rurais.  

 

A previsibilidade de fluxo de caixa de uma fazenda ou propriedade rural é muito mais volátil do que a de um imóvel. Tem ano que sobra muito dinheiro no caixa, tem ano que tem que por.

 

Por exemplo, existe inúmeras variáveis muito voláteis como quebra de safra devido fatores meteorológicos, oscilação do preço do produto final, oscilação abrupta do preço insumos (adubo, semente) que tem variado de acordo com o dólar e a demanda. 

Os produtores que estão sobrevivendo são os grandes que adubam a terra para plantio, aproveitam restos da soja, milho, algodão para alimentar gado, investem em inseminação do gado, fertilização em vitro.  

 

Talvez algum FII de terra mais arrojado, por exemplo, para desenvolvimento, que poderia comprar uma terra, desmatar legalmente (olha lá a burocracia de novo), desenvolver pra venda. Talvez poderia existir com fundo que comprasse terras pra produtores arrendar e com dinheiro do arrendamento distribuir dividendos ou fazer melhorias. Aí seria um pouco menos arriscado. 

Portanto, não vejo em um curto horizonte algum FII de terra, mas talvez algum grupo agropecuário forte poderia até abrir capital. A não ser que a legislação de FII mude rapidamente. 

O que tem de rural na bolsa brasileira, são as empresas que investem no agro.

A SLC Agrícola atua, como todas, no mercado de commodities, mas além disso ela busca a valorização de terras agrícolas transformando terras cruas em fazendas com infraestrutura apropriada. Então investe diretamente em imóveis rurais.

É uma empresa cíclica, mas é um setor cíclico de modo geral.

Acho que a turma embolou os conceitos. SLC, por exemplo, investe em produção, é uma empresa que toca um negócio. 

FII é investimento em imóvel. Se for imóvel rural será para arrendamento e ou valorização. A exploração será de um terceiro. Assim como em um shopping, as salas são locadas, não é o FII que toca as lojas.

Me corrijam se estiver enganado

@Sardela a SLC obviamente não é um FII, não tiro sua razão nisso.

Mas ela investe em imóveis rurais diretamente. Como? Ela compra uma terra crua, e usa a expertise dela pra preparar aquela terra pra ser uma fazenda produtiva, coloca toda a infraestrutura necessária e ocorre uma grande valorização após esse melhoramento. Aí vende a fazenda por um preço maior do que comprou e que gastou no melhoramento. Isso sem contar que nesse meio tempo ela usa a terra pra produzir também, e vende o produto que gerou. 

Pesquisei rápido no google um exemplo: SLC Agrícola vende 11.604 hectares de terras por R$ 176,6 milhões - Globo Rural | Empresas e Negócios

É como se ela fosse uma "construtora" de fazendas. Mas isso é só uma das frentes que ela atua. A outra é o investimento em produção agrícola mesmo.