FII sem Gestor e sem Administrador?

FIIs e Imóveis
Nod  
em 03/12/17 14:22

Comentários

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Fogagnolo  180º
em 03/12/2017 14:49
O Fundo não poderia ele mesmo construir os imóveis?
FII sem Gestor e sem Administrador? - #1 de 22
Nod 
em 03/12/2017 14:51
O Grupo Kroton não pode abrir essas unidades, devido às limitações impostas pelo CADE para aprovação da fusão dela para a Anhanguera.

Então não tem motivo para construir.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #2 de 22
stunts  180º
em 03/12/2017 15:55
Quem comprou o Fundo comprou risco?

Se o portfólio inicial eram 2 terrenos, mesmo que amarrados a esse empreendimento, o risco é bastante alto.

Bom estudo de caso.

Acho que a resposta passa sempre pelas máximas: entre devagar e pequeno.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #3 de 22
sniper 
em 03/12/2017 15:59
Situações de crise/problema mais grave podem provocar, por exemplo:

-administrador/gestor querer sair fora
-cotistas venderem em massa derrubando cotação e liquidez
-aparecerem pessoas tentando fazer um takeover a preço de banana
-fluxo de caixa ficar negativo
-reserva (caixa) do fundo acabar
-não conseguir realizar emissão p/ cobrir o rombo
-colocar em pauta na assembléia a possibilidade de liquidar o fundo vendendo os imóveis mesmo que seja num mercado com preço em baixa e, se a assembléia assim decidir, [[[você vai ser obrigado a vender no fundo junto com a manada]]]
-cotistas não comparecerem na assembléia para tomar uma decisão ou comparecerem mas sem chegar a um consenso, adiando a solução, o déficit e tornando a situação mais grave/urgente
-confusões decorrentes das coisas citadas acima virarem processos judiciais entre cotistas, administrador, gestor, construtora, locatários, locadores, seguradoras, etc.

-etc, etc, etc



Conclusões:

-Diversificação

-Estudar pra entender o que está comprando

-FII não é imóvel, é outra coisa

-Diversificação

-FII de desenvolvimento é muito mais arriscado que FII de renda/tijolo que possua imóveis prontos. Mas mesmo nesses há o risco de acontecer todos os exemplos citados acima e vários outros problemas

-Diversificação

-Sem sardinhice de pensar que FII é "melhor" que imóvel. Ainda que a comparação fosse FII de imóveis residenciais para renda versus imóveis residenciais para renda, seria melhor diversificar e ter ambos, pois são coisas diferentes. Mas os FIIs atuais nem residenciais são.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #4 de 22
stunts  180º
em 03/12/2017 16:08
Tava pensando nisso ontem, divagando no trânsito: FIIs de imóveis residenciais. Seria uma boa. Tem nos EUA?
FII sem Gestor e sem Administrador? - #5 de 22
Nod 
em 03/12/2017 16:30
Tem vários REITs com foco em residencial.
Para o mercado brasileiro, não sei se rola. Em caso de inadimplência, não é fácil você colocar o inquilino para fora.
Imagine o caso: um casal de idosos sem familiares próximos aluga um imóvel. Depois não paga. Aí o fundo entra na justiça e despeja o casal inadimplente.

Agora pense como isso vai sair na mídia:
Opção 1 - "Grupo de pequenos investidores defende seus direitos e despeja inquilino inadimplente"; ou
Opção 2 - "Grupo de capitalistas coloca casal idoso na rua"
FII sem Gestor e sem Administrador? - #6 de 22
sniper 
em 03/12/2017 16:44
@GuilhermeSantana

Sim, tem vários. Tem mistos, tem de casas, de apartamentos, de comunidades universitárias. Tem também de moradias de idosos mas esses são considerados healthcare/senior housing

Stock Screener - Overview reitresidential financial marketcap
FII sem Gestor e sem Administrador? - #7 de 22
Sitim  180º
em 03/12/2017 17:10
KNRE e MFII são FIIs que atuam em incorporação residencial.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #8 de 22
oxe  1º
em 03/12/2017 17:11
Cara, tem REIT de floresta pra extração de madeira. Tem REIT que aluga espaço pra servidor (desses de computador). Acho que tem REIT de tudo que envolva imóveis.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #9 de 22
stunts  180º
em 03/12/2017 17:48
kkkk oloko, eua é outro mundo

ctz que iriam sair notícias assim por aqui.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #10 de 22
deckard  180º
em 03/12/2017 17:58
Tem REIT de antenas (American Tower, que incusive está comprando antenas da TIM aqui no Brasil)...a diversidade do mercado de REITs é impressionante. Só acho que nao valem tanto a pena para o investidor brasileiro porque têm foco em renda (que leva mordida de 30%); para nós, quanto menos dividendos um stock pagar, melhor.
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Ricardo.Flejder  180º
em 03/12/2017 18:30
Dividi as despesas anuais do fundo pelo numero de cotas e cheguei num numero de 60 centavos por ano por cota,o que nao e muito.
Caso a multa pela quebra do contrato fosse paga hoje daria uns 80 reais por cota , que e mais da metade da cota atual.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #12 de 22
Edmundo1 
em 20/02/2018 14:36
Putz... quando penso que estou entendendo alguma coisa, vem um tópico desses em me induz a estudar mais!!!

Muito boa discussão! Acho bom sair dos números de retrospecto (que ajudam, mas não dão garantia futura) e ir para uma possibilidade real e ver que, renda variável vai além das oscilações de mercado que muita gente pensa que é. Como eu já presenciei diversos casos de comprometimentos com imóveis, na minha família, consigo entender (ao menos um pouco!) que o risco vai além de receber mais ou menos em um mês.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #13 de 22
Edmundo1 
em 20/02/2018 14:40
Fiquei intrigado com uma coisa: pode ser deliberado pela liquidação do fundo e, como o @sniper mencionou, o fundo pode ser liquidado com o preço em baixa. Para esses casos, poderia ser determinado um valor de venda dos ativos por um agente imobiliário ou os ativos seriam vendidos prioritariamente por quem fizesse uma oferta (quase como um leilão)?

Sei que o prospecto do fundo pode prever o retorno por meio das vendas dos ativos do fundo (ao menos os de desenvolvimento para venda). No entanto, questiono se esse valor estimado pode ser tão inferior ao previsto, tendo em vista as complicações e as necessidades de liquidez do fundo.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #14 de 22
Pedro95 
em 20/02/2018 18:48
pelo titulo pensei que tinha saido o primeiro Fii de blockchain
FII sem Gestor e sem Administrador? - #15 de 22
extimido  73º
em 20/02/2018 21:24
que interessante.

queria aproveitar o tópico e tirar uma dúvida que ainda não consegui esclarecer.

vou quotar a frase do @nod "Vamos ao resumo dos fatos:
- O fundo tem os seguintes prestadores de serviço: Rio Bravo como Administrador; XP Gestão como Gestor; Citibank com os serviços de controladoria, custódia, contabilidade e escrituração."

alguem poderia me explicar a diferença de função desses três prestadores de serviço? administrador, gestor e controladoria,custodia,contabilidade e escrituração

abss
FII sem Gestor e sem Administrador? - #16 de 22
Nod 
em 10/03/2018 09:07
@Edmundo1

Não há regra pré-definida sobre os critérios de preço. O administrador é obrigado a agir dentro do seu dever fiduciário, ou seja, os cotistas confiam nele e ele precisa honrar essa confiança. Portanto, ele terá de agir sob duas premissas:
1 - Extrair o maior retorno aos cotistas (ou menor prejuízo)
2 - Realizar a liquidação com rapidez.

Certamente são critérios quase antagônicos: a melhor maneira de vender rápido é vender barato. E ele terá de equilibrar isso.

Se os cotistas imaginarem que ele não está equilibrando isso de maneira adequada, podem chamar uma assembleia para cobrar dele. Ou, em última hipótese, realizar uma denuncia à CVM.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #17 de 22
Nod 
em 10/03/2018 09:20
@extimido

O gestor é a instituição que toma as principais decisões do fundo: compra/venda de imóvies, obras, negociação de alugueis, cobrar inadimplentes, prospectar inquilinos, etc. E, normalmente, é quem emite o relatório gerencial.

O administrador fica com as partes mais "burocráticas": informe obrigatórios (mensal, trimestral, anual), demonstrações contábeis, dialogar com a CVM, representar o fundo na justiça, assinar contratos e documentos em nome do fundo, convocar assembleias, etc. E supervisionar o trabalho do gestor para ter certeza de que está de acordo com o regulamento do fundo e as normas da CVM.

A parte de custódia e escrituração é fazer o link entre o fundo e a bolsa. Ele é que tem o registro de quem são os cotistas e quantas cotas cada um tem. Quando o fundo divulga rendimentos, é ele que vai pegar esse dinheiro do fundo, levar para a bolsa e comandar os respectivos pagamentos. E alguns outros serviços desse tipo.

O administrador é a única função obrigatória em um fundo. Sem administrador o fundo acaba. As demais funções, se não tiver uma empresa específica, serão desempenhadas pelo administrador.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #18 de 22
setarcos   180º
em 14/03/2018 17:17
@Nod gostaria de uma ajuda. Se em 7 JUL 17 a RIO BRAVO renunciou o cargo de administrador, quem está administrando esse fundo desta data para cá, já que não houve nenhuma decisão em assembléia? No informe do CITy que recebi não veio constando esse fundo, no informe da Rio Bravo muito menos. Fiquei posicionado nesse fundo de 19 DEZ 16 a 3 Nov 17 período que recebi rendimentos. A quem devo solicitar os informes? Desde já agradeço!
FII sem Gestor e sem Administrador? - #19 de 22
Sazón  129º
em 14/03/2018 18:03
@socratesbrito

A Rio Bravo até a presente data continua como Administrador do FII.
Em FIIs, em geral, temos que ver com o Administrador.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #20 de 22
setarcos   180º
em 14/03/2018 19:06
Obrigado @Sazón ! Vou tentar entrar em contato com eles de novo. Mandaram um informe mas o AEFI 11 não consta.
FII sem Gestor e sem Administrador? - #21 de 22
Nod 
em 18/03/2018 15:37
@socratesbrito

A Rio Bravo renunciou, mas está "segurando a barra" enquanto outro administrador não é escolhido.
Porém ela já avisou: se, na próxima AGE, não for escolhido outro administrador, ela vai dar andamento à renuncia dela e poderemos ter o primeiro FII liquidado por ausencia de adm.
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