FII = Tranquilidade Financeira?

FIIs e Imóveis
luizatv   181º
em 13/09/18 10:02
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Timeu  181º
em 13/09/2018 10:06
Nível no Race: Fera neném
Eu gostaria que a taxa de gestão fosse proporcional ao FFO não ao patrimônio do fundo.
FII = Tranquilidade Financeira? - #1 de 36
GL1  181º
em 13/09/2018 10:10
Nível no Race: Fera neném
Certeza que não é um problema originado pelo item 6: "desvalorização das cotas, baixo DY causado pela crise no setor"?
FII = Tranquilidade Financeira? - #2 de 36
MegaMan87 
em 13/09/2018 10:17
Por isso se diversifica, os problemas que vc falou são pontuais se destacaram pro serem de grandes FIIs, mas no mercado e ações temos a OPA da MPLU, tivemos os casos X não mto tempo atrás, carne fraca, Eternit com [REMOVIDO] etc. No mercado de títulos temos as debêntures da Rodovias Tietê que não estavam pagando.

Se for olhar tudo pode dar problema, não vejo os FII's como mais problemáticos que as demais categorias de ativos. Só estão sujeitos a tipos de rolos diferentes.
FII = Tranquilidade Financeira? - #3 de 36
oxe  1º
em 13/09/2018 10:18
A solução pra isso é evitar os rolos e diversificar adequadamente. Tem FII com rolo e tem FII sem rolo. Qualquer FII sem rolo pode arranjar rolo algum dia. Mas isso também acontece com ações ou com Renda Fixa. Por isso que não é buy and forget, tem que acompanhar.
FII = Tranquilidade Financeira? - #4 de 36
Destroyer  181º
em 13/09/2018 10:24
Como é dito: FII=mult3 ; to começando a compreender!!
FII = Tranquilidade Financeira? - #5 de 36
frsantos  181º
em 13/09/2018 10:58
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter 
Tem uma diferença grande entre o marco regulatório dos FIIs e o das ações, que é o fato de a lei de sociedades anônimas ter mais de 45 anos, tem aplicação consolidada, é muito boa e ainda bem moderna. Os FIIs são regulados apenas por instrução normativa da CVM. Em matéria de governança e segurança, investir em ações tem uma chance bem menor de rolo.
FII = Tranquilidade Financeira? - #6 de 36
PastorBelga  181º
em 13/09/2018 11:09
Nível no Race: Na Tonga da Mironga do Kabuletê
Eu nao sei, mas vou na linha do Fernando rolos sempre vao ter tanto pra açoes e FIIs

Mas pelos comentarios do tipo "quarentena" "vou sair ja deu" que eu leio nos murais de todos esses casos, me parecem que o pessoal nao espera para ver o que vai acontecer e pra isso vai ficar girando

parecem ate os trimestral trader que o bastter fala
se esta diversificado deixem as coisas acontecer ate perceber que o fundo nao gera valor ao longo prazo

estas historias na governança vem e vao e vira passado, ficar girando toda hora nao dá
FII = Tranquilidade Financeira? - #7 de 36
Asvidzinski 
em 13/09/2018 11:32
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Rolo com certeza pode dar em qualquer ativo, mas a impressão é que FIIs tem um risco de gestão (não de operação) maior que o percebido mesmo.
FII = Tranquilidade Financeira? - #8 de 36
MarkFord  2º
em 13/09/2018 11:38
Os FII foram introduzidos a relativamente pouco tempo no mercado brasileiro e, claro, não são tão bem regulamentados quanto o mercado acionário. Quem for entrar, deve fazê-lo com percentual baixo na carteira e saber que algum tipo de ferro pode vir. Eu, francamente, prefiro REITs, apesar da alavancagem média deles ser alta e terem natureza bem diferente dos FII (nada obstante também terem lastro em imóveis).
FII = Tranquilidade Financeira? - #9 de 36
Innervisions  181º
em 13/09/2018 12:17
Nível no Race: Tá começando a andar
"6- Alva vacância, desvalorização das cotas, baixo DY causado pela crise no setor""

leia o roteiro do iniciante
FII = Tranquilidade Financeira? - #10 de 36
oxe  1º
em 13/09/2018 12:44
FII tem risco de gestão maior, sim. Afinal de contas, as decisões mais importantes no final das contas são tomadas por uma Assembleia de cotistas, que mais parece reunião de condomínio: muita gente diferente decidindo, com interesses de curto prazo e sem necessariamente conhecimento técnico no assunto. Cotistas majoritários com interesses de longo prazo alinhados ao seu reduzem muito esse problema.

Por outro lado, FII têm menores riscos de endividamento, as receitas são mais previsíveis, existe um lastro mais tangível nos imóveis (diferentemente das empresas, cujo fluxo de caixa pode sofrer mais fortemente com disrupção tecnológica, com competição, etc, o que exige maiores investimentos pra se manter lucrativa), etc.

São ativos diferentes, com características diferentes. Tem que pensar a partir das características do ativo.

Eu também preferiria uma gestão profissional centralizada, corporativa, como nos REITs dos EUA. Mas a realidade aqui é essa, os FII são Fundos e isso traz a desvantagem na gestão, mas também traz vantagens (como a ausência de dívidas). Por si só isso não tira o valor dos ativos.
FII = Tranquilidade Financeira? - #11 de 36
luizatv  181º
em 13/09/2018 13:42
@Mant, que tal parar de dar respostas "DECORADAS" e fazer algum comentário que agregue e que tenha concluído SOZINHO????
FII = Tranquilidade Financeira? - #12 de 36
sardinhaanonima 
em 13/09/2018 13:47
Baixo dy causado pela crise no setor? No denominador do dy vai o preço da cota. Esse raciocínio está furado.
FII = Tranquilidade Financeira? - #13 de 36
Bastter 
em 13/09/2018 13:50
Nível no Race: Turbo Mix 
@luizatv o comentario dele ta perfeito
isso q vc escreveu mostra q vc ainda nao entendeu o q eh acumular patrimonio em valor e q vc necessita estudar o Roteiro de Iniciantes e o novo Filosofia
antes de estudar FIIs

agora vc pode aceitar isso e tentar evoluir
ou nao aceitar e pagar caro para aprender isso na pratica
FII = Tranquilidade Financeira? - #14 de 36
luizatv  181º
em 13/09/2018 13:51
@sardinhaanonima, baixo do DY causado pela alta vacância causada pela crise do setor. O raciocínio está correto. Pense em causa e efeito ao invés de ficar preso em equações.
FII = Tranquilidade Financeira? - #15 de 36
luizatv  181º
em 13/09/2018 13:56
Exatamente @Bastter, estou justamente questionando até que ponto FIIs tem VALOR. O problema que vejo aqui é a alta REATIVIDADE a qualquer questionamento que é feito. Em outro post foi dito que é preciso fazer um SUPER DISCLAIMER para falar qualquer coisa aqui. E é verdade. Apenas tentei mostrar que Fiis podem NÂO DAR TRANQUILIDADE FINANCEIRA caso seja mal investido, e já recebi pedras por isso. Quem entendeu meu ponto de vista respondeu com respostas interessantes(como o @oxe, @Fernando.Mizobuti, @RonaldReagan, entre outros) e que ajudam a pensar, quem não entendeu fala : "Roteiro do iniciante" .....
FII = Tranquilidade Financeira? - #16 de 36
Bastter 
em 13/09/2018 14:06
Nível no Race: Turbo Mix 
a alta reatividade é sua
q ta se stressando com besteira
leia as respostas q te interessam e ignore as outras
quem ta sendo reativa é voce

e um das maiores marcas da pessoas q nao vai evoluir
é acha q sabe demais e que ler o roteiro de iniciantes é para os outros

eu mesmo estudei quando ele foi atualizado
e aprendi algumas coisas

lendo este topico todo
a unica pessoa reativa é voce

ta querendo controlar o que 143 mil pessoas escrevem ou respopndem?
vai ficar doida, desculpe
ou aprende a ignorar as respostas q nao te interessam
ou melhor nao postar
FII = Tranquilidade Financeira? - #17 de 36
Bastter 
em 13/09/2018 14:07
Nível no Race: Turbo Mix 
no mais ninguem eh obrigado a investir em FIIs
se nao te interessa nao invista
simples
FII = Tranquilidade Financeira? - #18 de 36
Bastter 
em 13/09/2018 14:08
Nível no Race: Turbo Mix 
"Quem entendeu meu ponto de vista respondeu com respostas interessantes(como o @oxe, @Fernando.Mizobuti, @RonaldReagan, entre outros) e que ajudam a pensar, quem não entendeu fala : "Roteiro do iniciante" ....."

vc teve respostas de tres pessoas q sabem muito q sao estes tres e ainda ta reclamando?

acho q vc precisa bem mais do q o roteiro de iniciantes

quando eu tava aprendendo sobre investimentos
eu nao tinha ninguem para me responder nada

se eu tivesse respostas destes tres as minhas duvidas
todo dia eu levantava as maos para o ceu e agradecia

q coisa
eu hein
FII = Tranquilidade Financeira? - #19 de 36
MarkFord  2º
em 13/09/2018 14:21
Luiza, o tópico foi proveitoso e, como o Bastter disse, filtre o que é mais importante, sem se importar muito com respostas duras, caso contrário não há evolução no aprendizado. A sua preocupação com FII ser um tipo de ativo recente (cuja regulamentação carece de aperfeiçoamento) procede e, por isso, como já falei, quem for entrar em FII tem que controlar risco adequadamente, entrando com percentual baixo na carteira, como recomenda o bom senso.
FII = Tranquilidade Financeira? - #20 de 36
luizatv  181º
em 13/09/2018 14:25
@Bastter, não estou reclamando, muito pelo contrário, sou bastante grato à comunidade pelas excelentes respostas, inclusive sobre a questão da maturidade do mercado de Fiis e risco de gestão. Na comunidade temos os os caras que mais "TOP" do mercado e as respostas deles são 10 (nada de respostas prontas).

Apenas isso que quiz combater: respostas prontas... acho importante as pessoas aprendrem a andar com as próprias pernas, mas admito meu erro ao ser reativo às respostas prontas ao invés de simplemente ignora-las.
FII = Tranquilidade Financeira? - #21 de 36
Bastter 
em 13/09/2018 14:30
Nível no Race: Turbo Mix 
otimo
seguimos em frente
se vc obteve respostas é o q interessa
FII = Tranquilidade Financeira? - #22 de 36
sardinhaanonima 
em 13/09/2018 18:29
Pela minha formação pra mim é impossível esquecer fórmulas. Mas não mandei ninguém pra roteiro de iniciantes. O raciocínio está incorreto. O yeld é uma precificação dada pelo mercado. Quanto melhor o fundo, quanto mais resiliente for o imóvel geralmente menor o yeld. É um fato. Como exemplo veja pátio Higienópolis ou o parque dom Pedro
FII = Tranquilidade Financeira? - #23 de 36
sardinhaanonima 
em 13/09/2018 18:33
O raciocínio está incorreto e muitos podem ler e ser induzidos ao erro. Não tentei dar lição de moral em ninguém. Cada um pensa do modo que quiser. Eu vou continuar usando equações.
FII = Tranquilidade Financeira? - #24 de 36
sardinhaanonima 
em 13/09/2018 18:34
Inclusive desde o pico da euforia há alguns meses, quando justamente se percebeu que o mercado não vai se recuperar com a velocidade esperada, os yelds aumentaram.
FII = Tranquilidade Financeira? - #25 de 36
Bastter 
em 13/09/2018 19:14
Nível no Race: Turbo Mix 
yield seja em açoes ou FIIs = inutil

operem valor
qq coisa q inclua preço esqueçam
FII = Tranquilidade Financeira? - #26 de 36
luizatv  181º
em 13/09/2018 19:51
@sardinhaanonima, só tem um ponto nesse raciocínio:
Dividend Yield = Rendimento/Preço.

Você está considerando que o Rendimento é constante ou está caindo mais lentamente que o Preço.

Caso o rendimento caia mais rapidamente que o preço ( no caso de alta vacância e especulação no preco) o DY vai diminuir, mesmo com o preço caindo ou subindo!

É uma equação com 2 variáveis, logo qualquer resultado entre 0 e infinito é matematicamente possível.

Por isso sugeri deixar de lado um poco a equação e pensar em VALOR, VACANCIA, ESPECULAÇÃO... ver o BIG PICTURE.
FII = Tranquilidade Financeira? - #27 de 36
sardinhaanonima 
em 13/09/2018 19:56
Não estou. Estou apenas dizendo que a inferência de que a crise do setor baixou o yeld está incorreta. Se uma das partes da função, no caso o denominador, não tem relação proporcional com a tese, o resultado não pode ter.
FII = Tranquilidade Financeira? - #28 de 36
sardinhaanonima 
em 13/09/2018 20:00
A vacância das lajes corporativas em São Paulo vem em queda progressiva faz mais de um ano. Mas o yeld dos fundos de lajes de São Paulo vem aumentando com a desvalorização das cotas dos últimos meses. Ou seja: não existe essa relação direta.
FII = Tranquilidade Financeira? - #29 de 36
Bastter 
em 13/09/2018 20:00
Nível no Race: Turbo Mix 
o melhor eh deixar de lado o yield
como o Nod ensina
FII = Tranquilidade Financeira? - #30 de 36
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