FIIP11B e RBRD11
comentada em 05/02/2019 17:05

"Se não tem uma diversificação externa maior (em siglas de FII), que pelo menos a diversificação interna seja bem alta" Basicamente o q sigo, ñ adianta escolher dois FIIs com concentração em mesmo inquilino e com prazo de locação grande pra diversificar, aumentaria sigla de FIIs mas risco se manteria. Essa diversificação interna alta considera inquilinos e imóveis portanto.

Também depende da porcentagem. Tipo se você tiver 1.5% em cada FII é uma coisa. Se você tiver 10% em cada FII, já é outra coisa.

@joaopcoliveira A concentração do RBRD11 em locações à Leader é alta: dois dos quatro imóveis. Já o FIIP tem uma diversificação interna maior: são seis imóveis, um deles locado à Leader. Há porém uma mitigação de risco importante para todos esses contratos de locação. Os imóveis em questão foram objeto de contrato built to suit em que o empreendedor se comprometeu a pagar os aluguéis até o vencimento (2024 para os três contratos), ou então a pagar uma multa equivalente ao valor presente dos aluguéis até o vencimento em caso de rescisão. E há fiança bancária garantindo todo o fluxo de pagamentos. Originalmente esta estrutura viabilizava empréstimos de longo prazo securitizando o fluxo de aluguéis, mas os CRIs foram quitados com os recursos das ofertas públicas. Mesmo assim, o fluxo desses aluguéis até 2024 tem características de renda fixa com risco de crédito dos bancos emissores da fiança. Mas não obstante o fato do risco Leader estar consideravelmente mitigado, ainda assim é um risco concentrado. Em caso de uma insolvência da Leader a tendência é que todos os contratos de locação vençam antecipadamente, levando à execução da fiança. Ou então ela pode não conseguir apresentar novas fianças bancárias antes do vencimento das atuais, caso em que as operações também vencem antecipadamente.

Acho que estou sendo "contaminado" (no bom sentido) pelo espírito Bastter. Cada dia que atuo aqui no site, tento criar um jeito de simplificar as coisas. Estou desenvolvendo o "Teste do Meteoro". Quase todas as resposta sobre concentração podem ser respondidas por ele. E não é só para FIIs! Serve para ações, RF, imóveis, etc. Se você tem alguma dúvida sobre se há uma concentração excessiva na carteira, faça o teste. Imagine que, ao acordar amanhã, você descobre que aquele seu investimento não vale mais nada. Se for um imóvel ou um FII, imagine que caiu um meteoro em cima (daí a origem do nome). Se for uma empresa, imagine que ela acaba de divulgar que todos os balanços dos últimos 10 anos foram fraudados e que ela, atualmente vale menos que uma bala Juquinha vencida. etc... Pense em como seu psicológico reagiria àquela notícia. Você não teve tempo nenhum para se preparar e, agora, já não pode fazer mais nada. Aquilo virou pó. Se você vai ficar abalado, significa que está concentrado.

No caso específico da pergunta. Imagine que a Leader Magazine acabou. Sem nenhuma explicação. Não vai pagar mais nada. Os funcionários só descobriram de manhã, através de um aviso pregado na porta das lojas. E então? Seu psicológico sobrevive a isso? Você vai dormir bem?

Mas tá comprando o imóvel ou o inquilino? Se for o imóvel e confia na capacidade de fácil realocação, esquece a Leader, vacância (se houver) faz parte do negócio.

@Nod.RJ se cair um meteoro nos FIIs ainda vai sobrar o terreno, aí eu proponho em assembléia que se aproveite a cratera e faça um pesque-pague. :-))

Gostei do teste do meteoro. Fui logo pensar se acontecesse isso com ITUB e ABEV, minhas maiores posições em renda variável, haha... Seria péssimo, mas não mudaria nada minha vida. :-)

@JohnnieBroker, Concordo que, se o imóvel é bom, tem grandes chances de ser alugado novamente. Mas a questão principal aqui é o psicológico. Imagina que alguém tem 50% da carteira em XPCM, XTED e ALMI. E a Petrobrás sofre algum problema realmente sério de liquidez. Todos os fundos são prejudicados. Ou simplesmente decide sair de Macaé e deixa o XPCM e o XTED 100% vacantes. Isso é o que mais me preocupa: que a pessoa possa dormir bem à noite. Quanto ao pesque-pague, a ideia é boa se o terreno for longe dos centros urbanos. Caso contrário, poderíamos vender para a prefeitura sobre o argumento que já está adaptado para a construção de uma estação de metrô.... kkkkkkk Se a vida te der um limão, faça uma limonada. ;-) @stever, Pois é. Há algum tempo, venho sugerindo o "Teste do Meteoro" nas análises de carteira de FIIs e a resposta dos usuários tem sido positiva. Por isso, comecei a usar mais. Em FIIs, costumo dizer que nenhum FII deve passar de 2% do patrimônio total da pessoa, com tolerância até 2,5%. E o "Teste do Meteoro" está confirmando isso. Quase sempre, se um ativo representa mais do que 3% da carteira total, ele não sobrevive ao Teste. Em ações, parece que o pessoal é um pouco mais flexível, suportando até uns 4%, mas não sei o motivo.

Nod.rj, se eu fosse dar um chute eu diria que as pessoas encaram as ações como renda "mais variável" do que os FIIs e por isso aceitam um meteoro mais meteórico. Além disso, como muitos dizem, é foda formar uma carteira mais poderosa e diversificada no ramo de ações.

@Nod.RJ, eu não tenho medida nem pra ação nem pra FII, eu diversifico bem em quantidade mas concentro posição em ativos que gosto mais... mas mesmo assim, meu FII com maior % é KNRI (3%) e empresa é ABEV (uns 3,5%). É acima do que você propõe mas não exagero... e são poucos ativos acima de 2% mesmo.

Muito obrigado a todos pelos comentários.

@Nod.RJ Gostei do teste do meteoro, foi seguindo +- essa linha que minha carteira de acoes e FII´s ficaram grandes(quantidade). É aquela historia, o dia que algo der errado(nao se der, mas quando der), qual o tamanho do estrago ? Vai pro fundo do poço ou sacode a poeira e continua normalmente ? @stever Tambem me adaptei bem assim... é bom e atende meus criterios entra na carteira, os % maior deixo para as melhores, que mais gosto... dessa forma nao tem como ficar somente com os melhores(acoes e FIIs), mas por outro lado a maior diversificacao da mais tranquilidade. Valeu

Para quem montou a carteira de FIIS se desfazendo de imóveis físicos, a discussão sobre diversificação parece um pouco bizantina. Quem usar a teoria do meteoro para montar uma carteira de imóveis físicos provavelmente nem vai começar. Como o ticket mínimo para investimentos em imóveis físicos é muito elevado, só investidores muito grandes conseguem montar uma carteira razoavelmente diversificada. Já em FIIS mesmo com poucos fundos já é possível diversificar em um grande número de imóveis, localizações, setores, gestores etc. Para quem vem de imóveis físicos os FIIs, mesmo envolvendo riscos diferentes, são o paraíso da diversificação. Por exemplo, quem tem uma pequena carteira de imóveis sabe bem o baque que é no bolso ficar com um imóvel vago. Para quem tem dois imóveis a renda cai à metade e a despesa (condomínio, IPTU) sobe. A renda líquida evapora de uma hora para outra. Com uma carteira de FIIs, mesmo que não sejam muitos, é muito difícil isso acontecer. A renda varia com o tempo, mas o efeito na renda mensal costuma ser suave. Adoro FIIs :)

Bah, o tópico eram só dois fundos e deu esta boa discussão. Valeu moçada! Eu opino pouco, mas aprendo muito com vocês.

@stever, cada um vai ter seu limite. Esse limite de 2%-2,5% é o que tem aparecido como uma média. Em geral, quanto maior o capital, mais baixo é esse limite. Para quem tem R$ 10 mil, perder R$ 300,00 (3%) é tranquilo; para tem tem R$ 1 milhão, R$ 30 mil, mesmo sendo o mesmo percentual, já fica um risco maior. Ser um pouco acima não tem nenhum problema, desde que a pessoa vá dormir todo dia e consiga pensar: "se amanhã, esse investimento tiver desaparecido, eu não estou nem aí". @Roberto66, Qualquer um que investe em imóveis tem que estar confortável de lembrar que está concentrado. É quase que inevitável para a maioria das pessoas. Só milionários conseguiram diversificar em imóveis. Como, em geral, as cotações do imóveis não são tão voláteis e um imóvel, normalmente, não perde valor do dia para a noite, as pessoas podem se dar ao luxo de concentrar um pouco mais, pois os Meteoros são menos prováveis. Os FIIs certamente facilitam muito essa diversificação. E isso traz um bom amparo psicológico.

..."Para quem tem R$ 10 mil, perder R$ 300,00 (3%) é tranquilo; para tem tem R$ 1 milhão, R$ 30 mil, mesmo sendo o mesmo percentual, já fica um risco maior"... ..."..."as cotações do imóveis não são tão voláteis e um imóvel, normalmente, não perde valor do dia para a noite"... @Nod.RJ não podemos confundir PREÇO com VALOR Os FIIs tb não perdem valor do dia para a noite, pode oscilar a cotação pra cima ou pra baixo, mas isso é PREÇO, perder VALOR é totalmente diferente, esse só ocorre em caso de desapropriação, pendência judicial, construção de favela ao redor, etc, riscos inerentes aos imóveis. Oscilação de cota e tudo que faz parte de um ciclo sistêmico não são quesitos essenciais para perda de VALOR. Acho que investir em FIIs tem que ser igual investir em ações, só acompanhar os relatórios (ou os trimestrais no caso das ações) e esquecer cotação como prega o Bastter, ficar obcecado com PREÇO é trade e pode acabar fazendo vender tudo no fundo e em pânico. como diria Peter Lynch: "só olhe as cotações quando for trocar o óleo do carro." Isso sim é uma blindagem psicológica.

FII´s tem mais chances de perder valor do dia para a noite porque o Gestor pode fazer uma mesbla muito grande. Pode ser nessa linha que ele quis dizer...

@JohnnieBroker, Concordo plenamente contigo. A conversão numérica foi apenas para uma exemplificação. O núcleo do meu argumento é que não se deve concentrar mais do que 3% do patrimônio em nada. Porque, quando acontecer algo errado, o impacto é menor. A mensuração por cotação foi apenas para trazer algo um pouco mais palpável. E você tem toda razão: cotação não é para ficar olhando.

E em FIIs, os "Meteoros" não são tão raros assim. Basta ver coisas meio sérias que aconteceram recentemente: - Administradores descobriram que tinham que pagar IR de ganho de capital em cota de FIIs. - Regra dos 95% "versão 2014" quase inviabilizou os fundos alavancados de continuarem vivendo. - Regra dos 95% mudou para a "versão 2015". - O BBFI tenta mudar seu regulamento para o bem dos cotistas e não consegue. - O MBRF entra na mesma ciranda do BBFI. Imagina só se o BB sair totalmente do imóvel do DF (quase já aconteceu) e sair do imóvel do RJ. Isso está bem longe de ser impossível. Será que não é um Meteoro de bom tamanho?

Sim, não existe nada imune em investimento nenhum, nem poupança está a salvo, vide o meteoro Collor na década de 90. Só a diversificação ameniza impacto, não tem jeito.

"Só a diversificação salva"....

na hora lembrei kkk inclusive acho que deveria mudar o nome para Teste de Meteoro de Pegasus

kkkkkkk Sou fã de Cavaleiros do Zodíaco, mas não tinha feito a associação.... Agora, sempre que eu mencionar o "Teste do Meteoro", vou lembrar disso e começar rir....kkkkk Vou precisar inventar um outro nome.... ;-)

Que fim levaram as lojas Leader? Empresa zumbi até hoje? Estão pagando os alugués?

se o cara tem 1.000.000,00 e se preocupa com variação/perda de 30mil ainda está com ranço de pobre.

[uhmm][uhmm][uhmm]

Até onde sei continua adimplente com um contrato até 2024 no FIIP11B

Continua pagando direitinho no rbrd. Eles tão em recuperação extra judicial mas até agora tudo em dia.

E anteontem, a justiça rejeitou o pedido de recuperação judicial da Leader
Lojas Leader tem plano de recuperação judicial rejeitado | Valor Econômico

O juiz diz que não está claro que a Leader tenha cumprido todos os requisitos para poder pedir a RJ.

Com isso, ela fica novamente exposta a processos de execução por parte dos credores.

No que tange diretamente ao FIIs, ela tem pago os alugueis.

Alguém do Rio pode confirmar o encerramento das atividades da loja da Leader Magazine da Rua da Quitanda?