Filosofia Bastter em FII's
comentada em 05/05/2019 11:08

Devido aos últimos acontecimentos, meus critérios de exclusão são:

1 - Fundo com rolo;
2 - Mono inquilino 
3 - Mono imóvel (abro exceção para shoppings);
4 - Sem Liquidez (só aceito acima de 30 negócios)
5 - tem RMG;
6 - Fundo de Fundos.

Com relação ao que estudar:

1 - Diversificação de inquilinos e imóveis
2- Aceitar que vai ter períodos de vacância e olhar no histórico como a gestão do fundo se comportou e como reverteu essa situação.

Espero que tenha ajudado.

@Brinkis Eu tambem só olho fundos multi-multi-multi, acho legal porque é uma diversificação dentro das diversificações que já fazemos. O que seria RMG?

Boa noite a todos!

@Doudement, tem esse post antiguinho do saudoso Nod. Acho uma bela primeira orientação.
https://bastter.com/mercado/grupos/forum.aspx?g=240&t=762602

Abraço!

@Brinkis mas no caso do saag11? ele é mono mas multi imóvel. 

E o RMG sempre tem um prazo determinado e depois?

@Doudement RMG é renda mínima garantida, geralmente ocorre quando fundo tá em fase pré operacional, ai eles distribuem uma renda fixa todo mês com um prazo determinado.

É o mesmo esquema do IPO de ações que deve ser evitado, a empresa é nova cheia das expectativas futuras, mas na prática nem lucro ta dando, então evitar RMG, geralmente, significa evitar fundo novo e pré operacional. Quando não é isso, o RMG ta atrelado a algum rolo, enfim..

@L.Macedo tem certeza que é o saag11? Ele tem agência espalhada em tudo quanto é lugar, inclusive em estados diferentes. Desculpa, mas não entendi o " é mono mas multi imóvel"

Depois que termina o prazo do RMG, depende muito, se for pré operacional tem que ver se as expectativas do fundo se concretizaram e etc. Isso é mais complicado, mas RMG quando se trata de pré operacional ou fundo novo é meio que roleta na minha visão. Tem que ver o que a galera acha ai.

Mas sim, eu tenho uma única exceção além dos shoppings para mono imóvel, mas é muito específico e se encaixou no meu perfil de risco que é o FIIB11.

A coisa ta andando já @Bastter, o pessoal ta de parabéns, quadros, o mapa do portfólio, vacância, ficou maravilhoso.

Fundo com rolo, sem liquidez, ok, excludente.

Mas não concordo que seja excludente ser "Mono inquilino" e/ou "Mono imóvel", desde que seja bom inquilino e, principalmente, bom imóvel. A solução não é deixar de investir, mas diversificação adequada.

Com 10% do patrimônio em 10 FIIs se tem 1% do patrimônio em cada FII. Se achar pesado 1% da carteira em mono imóvel ou mono inquilino, não bastaria colocar peso menor praquele FII específico?

No limite, qual seria a diferença entre ter 1% do patrimônio em um FII com 5 imóveis e ter 5 FIIs mono imóvel com cada um representando 0,2% do patrimônio (total 1% em 5 imóveis)?

Se bobear até acho mais vantajoso ter vários mono imóvel do que um multi imóvel, já que a diversidade geográfica e de administradora (por que não?) tende a ser maior.

@Brinkis acho que ele quis dizer que o SAAG11 é mono inquilino (Santander) mas multi imóvel (várias agências)

Não sei exatamente porque, mas me sinto mais seguro e confortável comprando ações, porém em meus estudos destaquei os seguintes pontos:


ESCOLHA DE FIIs

 


BOM NO RANKING IFIX
BOA LIQUIDEZ
MULTINQUILINO
MULTIMOVEL
VLR PATRIMÔNIO = PREÇO AÇÃO
PATRIMÔNIO ALTO
DIVIDENDO ALTO
CONTRATO LONGO
IMÓVEL DE QUALIDADE (VALUATION)
LOCALIZAÇÃO
VACÂNCIA
PREÇO POR M2

@Engior Pode crer, burrice minha total.

@L.Macedo então, no meu post eu coloquei o que me sinto confortável em ter na minha carteira, claro que existem exceções e SAAG11 é um que não tenho, mas eu sou só mais um sardinhão, talvez o @Plettenberg tenha. E também ia ser interessante ver a opinião do @Giovanni.

O que conta muito no caso do SAAG11 é entender o case, são agências em molde de sale-lease-back que terão os contratos integralmente revisados em 2022 e 2023. Podendo o Santander renovar ou não. Você se sente confortável caso de mesbla? E com relação ao rolo dos ônus que o pessoal discutiu no mural, tu se sente seguro?

Agora também tem que separar as coisas, esse histerismo de agência vai acabar é bullshit.

Em torno de 30% da população brasileira de baixa renda não possui acesso a conta bancária.

Outra coisa, o número de agências abertas hoje ainda é maior que o ano de 2011, e nesse espaço de tempo tem sido meio flat, tem ano que abre mais, tem ano que fecha mais, print de um vídeo do NOD no youtube.

@Brinkis você acha que esse sale leasing back pode ser rolo e vir a prejudicar os cotistas a longo prazo, já que são contratos atípicos? Pq o histerismo não me preocupa, até porque são bons fii e ajuda a diversificar a carteira.

Se está no top 15 do Bastter Rating, ruim não e.
Pode não atender aos seus critérios. Mas ruim não é.

Mfii estava no top 10 qnd entrei no site...

@Brinkis

Com relação ao rolo dos ônus, resposta do RI:

Em atenção ao seus questionamentos:


• No caso dos ônus que recaem sobre os imóveis, caso as garantias sejam executadas, o Santander irá arcar com as consequências, impedindo a perda do imóvel?

Sim, o Santander é o responsável por eventuais consequências. 

• Se sim, essa obrigação continuará sendo do banco, mesmo que ele não renove o contrato após o término em 2022?

Caso não haja renovação do contrato após 2022 e as regularizações não serem ultimadas até o término da relação locatícia, o Fundo terá a opção de venda de tais Imóveis não regularizados perante o Santander, que ficará obrigado a comprá-los, por novo preço a ser definido embasado em um laudo de avaliação condicionado às premissas de mercado atuais no momento da avaliação.

FII de agência são imóveis sem diferenciação, facilmente substituídos (pouco valor), sem contar que o gestor do fundo é o próprio banco que é o dono das agências

Pra mim isso é rolo evidente, eu nem olho esse tipo de FII

"Mas não concordo que seja excludente ser "Mono inquilino" e/ou "Mono imóvel", desde que seja bom inquilino e, principalmente, bom imóvel."

O problema é que na prática, minha opinião, não existe essa combinação nos FIIs mono/mono. Tem até uns malucos que compram fundo mono/mono alugado para hospital, que é um dos piores inquilinos que existem.
Mas cada um é cada um, e o que significa bom imóvel varia muito.


"imóvel com cada um representando 0,2% do patrimônio"

Vamos pegar a calculadora do Zé Contina emprestada. Numa carteira de cem mil reais, 0,2% dá 200 reais. Ou seja, mais ou menos duas cotas de FII. Se cada cota de FII mono/mono paga uns 10 centavos a mais que um multi/multi, essa aplicação em FII duvidoso vai render 20 centavos a mais.
Numa carteira de 1 milhão dá 2 reais a mais. Será que vale a pena?


Vou descrever o comportamento que vi com o passar do tempo em fórum sardinha de FII. Não estou dizendo que acontece aqui também, é só uma descrição do que vi por lá.
A grande maioria das pessoas compra FII pelo dividend yeld (DY). Pega os que estão pagando mais e compra, sem nem saber o que tem por trás. Tem uma outra parcela das pessoas que analisam os fundos e percebem os rolos evidentes. Então esses fundos são excluidos de sua lista de compra. Só que quando excluímos esses fundos da lista, os que mais pagam em seguida são os mono/mono.
E aqui é que acontece uma coisa interessante. A pessoa olhou o FII, não achou rolo muito evidente, e está pagando acima dos outros... o olhinho brilha! Oba, um achado! Esse FII está pagando mais e ninguém viu! Mas será que esse fundo está pagando mais porque é mais arriscado ou é por causa dos meus belos olhos verdes?
Nesse ponto a pessoa insconscientemente já decidiu que vai investir no FII, agora só falta achar uma justificativa. Geralmente a pessoa se apóia em alguma coisa que acha positiva, e ignora todos os riscos. Quem compra CDB 120% brada "tem garantia do FGC!", ignora todo o resto e compra o CDB. Com FII mono/mono pode ser "mas tem 10 anos de contrato!", e ignora o resto. Ou se convence que a diferença de DY do mono/mono é apenas resultado de uma taxa de administração menor.

Ou seja, os rolos acontecem por escolher FII pelo DY. Quando excluímos DY dos critérios de escolha, os mono/mono naturalmente serão deixados de lado porque não passarão nos outros filtros. Talvez com alguma exceção, dependendo dos critérios. Mas aí caímos no Zé Contina e vemos que não vale muito a pena.

Agora em um tom provocador, só para não perder o costume :
FII mono/mono é imã de sardinha que se acha mais esperta que o mercado.

@Mestre_Anciao o ranking de FII tem poucos votos, não é lá muito confiável. A dica que fica, e que serve para todos os rankings do site, é usá-lo como ordem de estudo. Você vai estudando pela ordem do ranking e decidindo se é de valor ou não para você.

Sinceramente acho que existe um equívoco na classificação mono/multi e multi/mono

por que monoinquilino é sempre mais arriscado, pode ter 1.000 imóveis espalhados por 5 continentes, vai continuar mais arriscado que um fundo monoimóvel de shopping que tem centenas de inquilinos ou mesmo de lajes ou galpões com vários inquilinos 

Lógico que esses FIIs são mais arriscados que multi/multi/multi e devem ficar com peso menor, mas não dá para comparar com o risco de um monoinquilino

Obs: mesmo os fundos multi/multi podem trazer riscos elevados, vejam por exemplo o XPLG, só tem 5 imóveis, alguns alugados para empresas em má situação financeira e de difícil realocação caso estas venham à falencia, além da XP ser questionável como gestora de FII cobrando altas taxas de administração e perfomance... Ao meu ver um fundo como esse traz mais risco que um monoimovel multiinquilino bem localizado, que a não ser que aconteça uma catástrofe tá mais diversificado

@Innervisions

Penso que tanto um PQDP quanto um SAAG podem ter espaço numa carteira bem diversificada.

Afinal, não sabemos o futuro. Quem diria um tempo atrás que AGCX ia virar RBVA?

@Charlito ao meu ver são riscos diferentes, se ambos passassem nos critérios o SAAG entraria com peso menor que o PQDP, mas nem isso... 

Acho FII de agência um risco semelhante a Múltiplos, que recentemente não acabou bem... Não me sentiria confortável com um FII na carteira que depende de um contrato

@L.Macedo Infelizmente não da pra saber se o Santander vai se aproveitar do sale-lease-back, é meio que tentar prever o futuro.

Vou te dar uma sugestão de análise no fundo, mas lembrando, sou sardinhão e com certeza os consultores e pessoas mais experientes podem ter opinião divergentes.

Analisa o risco do fundo, 2022 ou 2023, vão ser revisados os contratos, e o fundo ta amarrado com o Santander igual a multiplus.

E ai velho, pode acontecer uma porrada de coisas, o Santander pode renovar e manter tudo igual e ai ta tudo beleza.

Ele pode renovar e falar que vai pagar 50% a menos do que ta pagando ou pedir uma carência grande.

Se não renovar, bom, ai o fundo provavelmente vai tentar com outros bancos e se não conseguir, tem os imóveis ainda, e a partir disso pode virar um monte de coisa, vender e fechar o fundo. Reformar e transformar em coworking igual o santander fez com uma agência na Paulista.

Conforme o @Charlito postou, aparentemente o rolo ta resolvido, mas se der na telha do Santander, ele pega o batalhão de advogados que tem e poe na justiça e ai já era.

Agora a questão de tudo isso é, esse monte de pelo em ovo e achismo que escrevi, para VOCÊ, caracteriza rolo? Sim ou não?

VOCÊ está confortável com tudo isso? Se der mesbla, vai soltar a franga nos murais? 

Então pensa, se acha que tem valor invista, se não tiver, não invista, lembra de diversificar, porque se der mesbla, vai afetar 1%, talvez menos do seu patrimônio, se não der mesbla, ta tudo certo também.

Espero que tenha te ajudado.

@Brinkis realmente é procurar pelo em ovo, mas não perguntei para tentar prever o futuro, mas foi no mesmo sentido que você disse que tem caras mais capazes aqui e perguntei para descobrir se alguém tinha visto algo que não vimos, pois é como você foi preciso em dizer que pode acontecer de tudo e sim você ajudou, valeu.

@Beard vários estudos já foram postados aqui no site mostrando que mesmo a gente tendo uma carteira mais ou menos a gente consegue acumular patrimônio no longo prazo, desde que foquemos nos aportes e no tempo.

Eu não tenho a pretensão de ter a melhor carteira do mundo.

Os FIIs têm muitas variáveis que vão além da minha capacidade de análise.

Então eu começo filtrando pelo Bastter Rating - que eu sei que não é indicação, mas EU uso como filtro para os FIIs (que fique claro: EU. E sou um idiota, então não é recomendação pra ninguém fazer o que eu faço).

Aí, em cada um deles, eu vou analisando o material do site, o material produzido pelos moderadores e os comentários da comunidade. Só depois avalio se merece meu investimento.

Mas eu sei que existem formas melhores de se avaliar. Mas eu me sinto à vontade assim.

Sou burro. Liga não! Eu já estou acostumado. rs... valeu pela atenção!!