Fundos "FIInados"

FIIs e Imóveis
Nod  
em 17/09/15 8:48

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Dividend.Yield  180º
em 17/09/2015 09:50
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
Exclui logo a pagina deles....
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Aleatório 
em 17/09/2015 10:14
Quando li o texto, me assustei D: pensei que tinha acabado o mercado de fiis
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Locker 
em 17/09/2015 10:17
Tinha uma outro que tava chamando cotistas para encerramento recentemente (foi até tópico dos últimos chats do Andre.PC)
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Nod 
em 17/09/2015 10:46
@Dividend.Yield, Pensei em excluir, mas tem muita discussão interessante em alguns deles. Principalmente no que tange às coisas que acontecem no encerramento de um fundo. Por exemplo: pessoas confessando que compraram apenas pelo Yield, pois estava pagando mais de 50% ao ano... @Locker, Você deve estar falando do RBPD. Mas ele não acabou. Ele amortizou apenas as cotas seniores (RBPD11) e as mezanino (RBPD12). Mas as juniores (RBPD13) ainda tem negociação autorizada pela Bolsa. Não têm liquidez nenhuma, mas ainda "respira".
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Dividend.Yield  180º
em 17/09/2015 10:53
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
É, fica de consulta mesmo. Biblioteca. :)
Fundos "FIInados" - #5 de 35
evs 
em 17/09/2015 10:56
RBPR as cotas sêniors (RBPR11) pararam de negociar em 3/ago e a amortização final era para ser paga dia 15/09. Não lembro se esse fundo também tem cotas júnior/mezanino, pois se tinha elas não eram negociadas na Bovespa O STFI11 também foi liquidado
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evs 
em 17/09/2015 11:02
MXRC11 tinha vendido o unico imovel e estava quase morto, mas marcaram uma AGOE para 25/9 para "ressuscitar" o fundo e fazer uma nova oferta de cotas...
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bochio 
em 17/09/2015 11:13
@Nod.RJ Porque não aumentar um pouco a abrangência dessa marcação e fazer algo como o Bastter fez para ações, criando a marcação "estudáveis" e "não estudáveis". Nos "não estudáveis" além dos fiinados entrariam os com baixíssima liquidez os direcionados apenas a investidores qualificados, etc.
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Nod 
em 17/09/2015 14:27
@bochio, Sua ideia entra como um ótimo complemento. Eu já tinha pensado em colocar dois "selos" nos fundos, ambos com critérios bem delineados e objetivos: - "Fundo encerrado", para os FIInados. São aqueles que já não constam mais na lista dos fundos listados na Bovespa: Fundos Imobiliários - "Fundo ilíquido". Para aqueles que não tem nenhum negócio há mais de um ano. Bastaria atualizar isso uma vez por mês. E, como estou pretendendo melhor o Boletim de FIIs, esse controle seria até automático. O Gustavo já está com a lista dos encerrados e eu ia passar para ele a lista dos ilíquidos no fim de semana. Mas realmente não tinha pensado no rótulo de FIIs Estudáveis. Já conversei com o Bastter e ele concordou. Por enquanto vou estudar com esses critérios e ver de que tamanho vai ficar a lista. Se ficar muito grande, podemos pensar em critérios mais rigorosos. Então inicialmente, teremos três selos: - Encerrados - Ilíquidos - Estudáveis Quem tiver mais ideias, por favor envie. Mas prefiro critérios objetivos e matemáticos para a avaliação.
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Locker 
em 17/09/2015 15:49
@Nod.RJ, será que vale também um selo para os geracionais? Abrcs
Fundos "FIInados" - #10 de 35
Nod 
em 17/09/2015 16:11
@Locker, Podemos pensar, mas, no primeiro momento, quero me ater a princípios 100% quantitativos. Ou seja, não quero que a minha opinião (ou dos usuários) influencie diretamente. E como o conceito de "geracional" é subjetivo, vamos deixar para um segundo momento.
Fundos "FIInados" - #11 de 35
Aleatório 
em 17/09/2015 16:53
Mas o fundo gerencional não é aquele que tem é multi imóvel, multi inquilino e de gestão ativa?
Fundos "FIInados" - #12 de 35
Nod 
em 17/09/2015 20:42
@Aleatório65, Faltou um critério: múltiplas emissões de cotas. E veja como é subjetivo: um fundos dois imóveis com dois inquilinos já é multi-imóveis e mono-inquilinos, mas, pra mim, não é "multi" o suficiente para ser geracional. Qual a linha de corte? É meio pessoal.... E um desafio: como explicar de maneira objetiva o que é gestão ativa? Observe: tem que ser uma explicação 100% livre de opinião pessoal. Tem que ser algo que um computador possa interpretar com regras simples.... Viu como complicou? ;)
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pedrosa.c 
em 17/09/2015 21:58
@nod.rj Essa condição de gerencial/ativo não é definida pelo objeto do FII(regulamento/propescto)? Ex: hgre: "A Administradora poderá, sem prévia anuência dos quotistas, praticar os seguintes atos necessários à consecução dos objetivos do FII: ...Adquirir ou alienar, inclusive por meio de permuta,..." Sempre considerei q a autonomia do administrador determinava a classificação do FII e q não haveria subjetividade. Tem mais coisa então ?
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Nod 
em 17/09/2015 22:45
@pedrosa.c Vários fundos dão essa liberdade teórica ao gestor. Só que muitos não a executam na prática. Pra mim, a questão de gestão ativa segue sendo subjetiva. Mas estou doido pra que alguém me mostre que estou errado. De verdade.
Fundos "FIInados" - #15 de 35
Nod 
em 17/09/2015 22:48
Exemplo: TBOF. Regulamento, artigo 16, §3º, inciso I §3º - A ADMINISTRADORA poderá praticar os seguintes atos, ou quaisquer outros necessários à consecução dos objetivos do FUNDO: I. vender, permutar ou de qualquer outra forma alienar, no todo ou em parte, imóvel integrante do patrimônio do FUNDO de acordo com a política de investimentos prevista no artigo 3º deste Regulamento ou consoante aprovação em Assembleia Geral de Cotistas; e II. adquirir Outros-Ativos para integrar seu Patrimônio, desde que observados os critérios constantes deste Regulamento. Mas isso não o torna de gestão ativa pra mim.
Fundos "FIInados" - #16 de 35
Locker 
em 17/09/2015 22:51
@Nod.RJ, diz "poderá". Não necessariamente "irá". Vai depender de cada caso e situação do momento do fundo, concorda? Porém o fato de poder já dá uma liberdade para o administrador fazer sem pedir aprovação prévia. É isso que eu defino como gestão ativa.
Fundos "FIInados" - #17 de 35
pedrosa.c 
em 17/09/2015 23:37
@Nod.RJ Concordo com o locker, o FII já foi criado com essa autonomia. Depende das condições do mercado. Ocorre q, logo após a sua criação, o mercador caiu e impediu o seu desenvolvimento. O prédio TB foi apenas imóvel alvo para o pontapé inicial. O reg da diretrizes mas permite operações, Inclusive já autoriza aquisições com recursos da locação do próprio imóvel comprado. Podera trabalhar alavancado! Tudo dependerá do mercado, como disse o Locker.
Fundos "FIInados" - #18 de 35
pedrosa.c 
em 17/09/2015 23:43
@Nod.RJ e por falar em alavancagem, aproveito para perguntar: As alterações na legislação do FII proibiram esse processo? Pagar o imóvel comprado com o aluguel?
Fundos "FIInados" - #19 de 35
stever  180º
em 17/09/2015 23:45
@Nod.RJ, mas essa questões de "estudáveis" não sei não, hein? Acho que todo FII líquido é estudável, não é como em ações que temos FIIs ruins. Além dos FIIs ilíquidos e para investidor qualificado, só tem FII complicado pro investidor novato, não necessariamente ruim.
Fundos "FIInados" - #20 de 35
pedrosa.c 
em 18/09/2015 00:12
@Nod.RJ, Vc poderia dar um ex de FII não estudável? Continuando com TBOF, atualmente com desagio enorme. Não acredito q seja o caso. Prédio de primeira, excelente localização. Problemas existem, vacâncias e obras no entorno q, acredito, dificultam as locações. Porém, o mercado reagindo, qdo?, e o metro de superfície concluído, o preço deve reagir.
Fundos "FIInados" - #21 de 35
stever  180º
em 18/09/2015 00:29
TBOF totalmente estudável... só não é recomendado pra quem investe de olho fechado. Tenho 2% nele, é meu único FII enrolado mas gosto do ativo, tá na carteira pra B&H mesmo... sei dos riscos de aumentar a vacância e ficar preta a coisa, mas sei que ele é diversificado em inquilinos, enfim... Aqueles outros 100% de vacância também são totalmente estudáveis se o sujeito souber o que tá comprando. Por isso acho complicado isso de FII não estudável, é tudo estudável... só os ilíquidos ou pra investidor qualificado mesmo. Até os de desenvolvimento ou os de prazo determinado são estudáveis, mas não recomendado para novato...
Fundos "FIInados" - #22 de 35
pedrosa.c 
em 18/09/2015 00:38
Perfeito stever, Tb acho q essa classificação, não estudáveis, viável para ações, porém não para os fiis.
Fundos "FIInados" - #23 de 35
Nod 
em 18/09/2015 08:03
Galera, a maioria dos fundos dão essa liberdade ao gestor. Isso vai deixar o rótulo de gestão passiva a muito poucos. A questão é: o que vemos no mercado é realmente isso? Vários fundos com gestão ativa? Na minha opinião, a maioria não é de gestão ativa. Prefiro destacar aqueles que REALMENTE usam a gestão ativa.
Fundos "FIInados" - #24 de 35
Nod 
em 18/09/2015 08:03
Acho que rotular a maioria dos fundos como gestão ativa só vai confundir os iniciantes.
Fundos "FIInados" - #25 de 35
Nod 
em 18/09/2015 08:04
@pedrosa.c, Não há nenhum impedimento a se operar alavancado.
Fundos "FIInados" - #26 de 35
Nod 
em 18/09/2015 08:15
Exemplo de FII não estudáveis: - RBAG: Tem uma página específica aqui no site e nenhum sinal claro que já foi encerrado. - FTCE: lançado em 2010 e nenhum negócio desde então. E nenhum sinal claro disso na página específica. Você acham que não devemos colocar nenhum aviso sobre isso no site? Isso não ajudaria ao iniciante? PS: Temos umas 30 páginas específicas caindo nessas situações
Fundos "FIInados" - #27 de 35
Nod 
em 18/09/2015 08:53
Só pra esclarecer: o conceito de "estudáveis" não tem nenhuma relação com ser bom ou ruim. Minha proposta é usar critérios objetivos: - Um fundo que já não esteja mais listado em Bolsa, será considerado não-estudável. Por exemplo: cotas totalmente amortizadas, fundos em que os cotistas optaram por retirar de Bolsa, fundos que iam ser lançados e mão foram - Fundos que não tiveram nenhum negócio em 12 meses. Até onde estudei, são fundos com 4 cotistas, 6 cotistas, etc. São fundos montados por investidores institucionais e que, até o momento, não abriram ao mercado. Ou seja: para ser estudavel, basta estar no HB e ter tido um negócio em 12 meses. A ideia está tão ruim assim? Vai atrapalhar?
Fundos "FIInados" - #28 de 35
Salama 
em 18/09/2015 09:30
Nível no Race: Fera neném
@Nod.RJ, Faz que nem o bastter: Vai implementando e no decorrer do tempo vai ajustando e colocando o que for necessário. Depois se a galera pedir rotula as gerenciais também... (as blue chips FIIs...rsrsrs). O que realmente eu senti falta são os filtros no TSDB (por ativo, risco, etc..), que ajuda e muito a montar a carteira.
Fundos "FIInados" - #29 de 35
Aleatório 
em 18/09/2015 09:49
Podemos definir uma conta matemática onde definimos que se o fundo tem mais do que dois imóveis e nenhum cliente desse fundo possui mais do que 30% (número totalmente arbitrário tirado da minha cabeça xD), de todos os alugueis. Ou seja, 3 imóveis e 4 inquilinos são os números mínimos para um fundo ser considerado multi inquilino. Sobre gestão ativa, podemos usar um histórico de gestão ativa no último ano. Ou seja, se a empresa já agiu por conta própria no último ano, ela pode ser considera de gestão ativa (dá pra fazer um sistema onde é cadastrado os imóveis do fundo, inquilinos, tamanhos dos inquilinos e o sistema calcula essas três variáveis. Cada moderador das páginas poderá fazer isso). Curti os critérios de estudável e não estudável, mas mudaria o nome para ativo/não-ativo. Ou qualquer nome assim para indicar que o fundo tá morto.
Fundos "FIInados" - #30 de 35
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por Nod em 17/09/2015 08:48

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