Gestão de FIIs
comentada em 14/07/2026 14:03

postado por @marcos_n em 13/07/2026 19:35
Minha opinião é que talvez vocês estejam olhando, mas não estejam vendo. Veja o resultado abaixo. Não coloquei o GARE11, pois ele teve início em 2024 (muito recente). 

Sim, é isso mesmo @marcos_n o TRXF se saiu melhor que o KNRI desde que foi criado, mesmo com tantos giros, e o KNRI é sim um ótimo fundo, e mais recentemente o RBVA tem feito uma gestão ativa melhor que a da Kinea como foi mostrado também.

Um adendo sobre esse gráfico, temos que ter certo cuidado com a comparação com IMA-B, pois por começar em 2019, momento de juros baixos e juros futuros mais baixos ainda ele inicia em um momentos e euforia dos FIIs, VP e cotas muito valorizados e termina na baixa de hoje com juros futuro de IPCA+7%.

A queda desses juros para os níveis daquela época IPCA+4 ou menos levaria esses fundos a uma valorização muito grande, seja do VP ou VM, possivelmente superando o IMA-B, no mínimo se aproximando mais.

Quando juros longos caem o VP dos fundos de tijolo e dos papel IPCA+ sobem.

Entender onde se está tanto no ciclo de juros quanto no ciclo imobiliário é importante na análise.

postado por @ROLO em 13/07/2026 18:27

marcos_n o meu post inicialmente foi para dizer que gestão que vende menos imoveis tem resultados melhores, e isso não tem nada a ver em ser mono ou mult inquilino

O KNRI11 por exemplo, gestão ativa, mas os sem exageros do trxf11 E GARE11 que compram imovel na segunda feira e vendem no sábado....

E como ilustrado, não, gestão que vende menos não é necessariamente melhor.

RBVA, HGRU e TRXF bateram KNRI nos últimos 5 anos, mesmo negociando com muito desconto em relação ao fundo da Kinea, porque venderam e porque venderam bem os imóveis, mas pode-se alegar que outros com gestão ativa não bateram.

No caso do HGRU11 eu diria que o mais importante foi ter comprado muito bem os imóveis.

As evidências são que uma BOA gestão ativa é boa para o cotista: venda e compra dos imóveis no preço certo, na hora certa, o que pode ser rápido ou demorar.

Outra gestão ativa que gerou bastante valor foi o BRCO11, vendeu imóvel, na época muita gente torceu o ziran, mas vem gerando valor.

Se quiserem entender mais sobre como funciona gestão ativa eu sugiro fortemente o estudo do processo de investimento e desinvestimentos do FATN11 gerido pela professora Carolina Gregório e os fatos relevantes das vendas do HGRU11 da Pátria.

Um fundo (FATN11) compra os imóveis melhora, equipa e aluga normalmente já compra com o aluguel em vista, ou vende, o que for mais interessante, o outro (HGRU11) compra em blocos (vários imóveis) com cap rate alto e vai vendendo individualmente com cap rate bem mais comprido, duas estratégias bem diferentes, mas super interessantes quem vem gerando muito valor. Vai gerar para sempre? Não sei, mas me parecem duas estratégias super sustentáveis no mercado imobiliário.

E absolutamente nada indica que se eles comprassem e sentassem em cima desses imóveis se sairiam melhor.

Por fim, temos que trabalhar com a realidade, ainda que a melhor coisa do mundo fosse gestão passiva (o que eu não acho que seja), as gestoras não querem mais fazer, então precisamos buscar o que há disponível com qualidade na gestão ativa, ver o resultado das vendas, compras, evolução da RENDA RECORRENTE, e não só a total, e a consequente geração de valor para os cotistas que vem dos recorrentes e não recorrentes.

postado por @fernando em 13/07/2026 23:17

E como ilustrado, não, gestão que vende menos não é necessariamente melhor.

RBVA, HGRU e TRXF bateram KNRI nos últimos 5 anos, mesmo negociando com muito desconto em relação ao fundo da Kinea, porque venderam e porque venderam bem os imóveis, mas pode-se alegar que outros com gestão ativa não bateram.

No caso do HGRU11 eu diria que o mais importante foi ter comprado muito bem os imóveis.

As evidências são que uma BOA gestão ativa é boa para o cotista: venda e compra dos imóveis no preço certo, na hora certa, o que pode ser rápido ou demorar.

Outra gestão ativa que gerou bastante valor foi o BRCO11, vendeu imóvel, na época muita gente torceu o ziran, mas vem gerando valor.

Se quiserem entender mais sobre como funciona gestão ativa eu sugiro fortemente o estudo do processo de investimento e desinvestimentos do FATN11 gerido pela professora Carolina Gregório e os fatos relevantes das vendas do HGRU11 da Pátria.

Um fundo (FATN11) compra os imóveis melhora, equipa e aluga normalmente já compra com o aluguel em vista, ou vende, o que for mais interessante, o outro (HGRU11) compra em blocos (vários imóveis) com cap rate alto e vai vendendo individualmente com cap rate bem mais comprido, duas estratégias bem diferentes, mas super interessantes quem vem gerando muito valor. Vai gerar para sempre? Não sei, mas me parecem duas estratégias super sustentáveis no mercado imobiliário.

E absolutamente nada indica que se eles comprassem e sentassem em cima desses imóveis se sairiam melhor.

Por fim, temos que trabalhar com a realidade, ainda que a melhor coisa do mundo fosse gestão passiva (o que eu não acho que seja), as gestoras não querem mais fazer, então precisamos buscar o que há disponível com qualidade na gestão ativa, ver o resultado das vendas, compras, evolução da RENDA RECORRENTE, e não só a total, e a consequente geração de valor para os cotistas que vem dos recorrentes e não recorrentes.

Sim BRCO11 vendeu o imovel, está distribuindo o pseudolucro a cotação subiu e está todo mundo feliz............

Só que não tem mais o imovel.

postado por @ROLO em 13/07/2026 15:14

PMHM

Dando nomes aos BOIS..

KNRI11  EURO11, FIIB11, FIIP11 - São fiis antigos de renda passiva (exceto KNRI)

Os resultados são muito, mas muito melhores que os fiis que mexem muito na carteira.........

Claro que esses fiis passaram por momentos ruins vacancias, reajustes negativos.........enfim coisas do mercado.

Até o fii de hosptial, NSLU11 que tem tudo que é de ruím.....Hospital, monoativo, reajustes negativos tiveram resultados melhores que todos os fiis da Rio bravo.....

Olha o TRBL11........ que loucura........
Renda ativa para mim = Vender imovel, de vez em quando não toda semana

Quando começa vender imovel que comprou em 3 meses, a coisa assusta..
é muito foco em resultado de curto prazo.

Eu tenho um micro AVC toda vez que leio TRBL..

Foi muito trouble pro meu lado.

postado por @ROLO em 14/07/2026 13:19

Sim BRCO11 vendeu o imovel, está distribuindo o pseudolucro a cotação subiu e está todo mundo feliz............

Só que não tem mais o imovel.

Não é pseudo lucro. É lucro, se você compra por 7 vende por 10 e tem custos de 1 o lucro foi 2.

A questão não é se tem o imóvel ou não, FIIs e REITs não estão no jogo de acumular o máximo de imóveis possíveis e sentar em cima a pergunta a ser feita é:

Carregar esse imóvel por mais tempo geraria mais valor? Entregaria uma TIR maior na operação? Entregaria mais reais por real investido ficar com isso ou vender e comprar outra coisa?

Outra pergunta importante, a alocação do valor que foi recebido do imóvel vai gerar um retorno maior do que aquele que seria gerado com o dinheiro preso no imóvel, ou pelo menos igual?

Não é simples responder essas coisas, veja, não estou dizendo que não tem quem faça negócios ruins, mas os negócios não são todos ruins, assim como não são todos bons.

Vender, por sí só, um imóvel bom não torna a operação ruim, existem boas janelas para compra e para venda - aí vem a questão de preço de compra e venda, do aluguel recebido e consequentemente a TIR da operação.

Em um mercado como o atual receber valores de ganho de capital, mesmo não sendo recorrentes e reinvestir, na média gera mais valor pro cotista do que gestor sentando em cima de imóvel.

Vou usar um modelo matemático simplificado para explicar: o VP do imóvel por cota é 10 o VM é 9 e o valor da venda do imóvel, após as despesas foi 11.

Você pega aqueles 11 e compra mais barato aqueles 10 que estão sendo vendidos com desconto (9) e tem potencial de valer mais (11).

Vai repetindo isso ao longo de anos e o resultado será excelente, se houver disciplina de capital.

De toda forma é necessária a disciplina de reinvestimento do gestor (com o valor recebido da venda do imóvel) e do investidor (com os recursos recebidos do ganho de capital) e qualidade na alocação de capital de ambos.

Contanto que, na média as operações de compra e venda gerem um retorno adequado sobre o capital investido do pontos de vista imobiliário, gestão ativa é ok.

Como vimos, TRXF e RBVA(depois que fez a lição de casa) bateram fundos mais paradões.

Essa discussão acaba sendo boa porque quem quiser aprender mais sobre gestão ativa poderá ler.

Vejam que não estou tentando convencer ninguém a focar em fundos com mais giro ou só em gestão ativa. A grande questão é que a afirmação que fundos de gestão passiva se saem melhor é falaciosa.

Analisem cada operação de gestão ativa separadamente pessoal, e olhem o track record do fundo e da gestora tanto com gestão ativa quanto passiva, veja se a gestora vem aprendendo e melhorando com o tempo.

Alguns exemplos

HGRU sempre praticou uma gestão ativa de excelência 
RBVA melhorou muito após virar gestão ativa, trazendo até retorno acima do consagrado KNRI
TOPP pegaram um fundo gestão passiva excelente e transformaram em um gestão ativa alavancado. Quem comprou TOPP quando o HGPO acabou se deu mal. Nesse caso o problema foi mais a alavancagem que a gestão ativa, mas mesmo assim, os imóveis seguem bons e não fizeram giros. A falta de giro não resolveu nada.
RCRB melhorou muito com gestão ativa
XPPR uma das gestões ativas mais desastrosas, mas a gestão passiva do XPCM não foi muito diferente
E temos outros que foram falados, para o bem ou para o mal.

Recomendo que não tenham preconceito, sejam agnósticos em suas análises, e se não sentirem conforto em comprar algum ativo não comprem, isso vale pra tudo, não só FIIs, só comprem quando tiverem uma convicção mínima baseada em dados e análise.

Eu tenho 21 FIIs em carteira, não pq acho esse um número mágico, ou por regra de 2/3% e sim por que entendo que todos esses ativos tem uma perspectiva de retorno ajustada ao risco favorável.

E tenho expectativa de obter um resultado melhor, em 10/20 anos, com esse portfólio do que com NTN-B com cupom ou do que comprando pequenos apartamentos ou escritórios para aluguel - que são duas comparações recorrentes com o segmento.

Desses 21 fundos, 2 são gestão passiva, comprados por uma questão mais de estresse de mercado e precificação do que qualidade estrutural para a carteira.

Eu afirmo que, se o site oferecesse carteira recomendada e eu fosse estruturar esse portfólio com certeza esses dois fundos não estariam nela, mas dos outros 19 ao menos 16 com certeza estariam.