Interesses do gestor do FII
comentada em 03/11/2019 20:21

Youtuber..

Começa a ficar clara a origem do recente manadismo de FII aqui na ilha.

Não serve para todos os FII, mas para muitos é verdade, sim. 

Esse ai tem um desconto

Sim, pode haver conflito de interesses entre gestor e cotistas.

Bom, é vdd. Por isso que tem que analisar as aquisições, se não são somente para aumentar o patrimônio. É realmente um conflito de interesses, mas acho que no longo prazo não afeta muito o investimento em bons FII's 

Sugiro q vc veja o vídeo do @fernando sobre emissões.

O gestor do fundo QUER aumentar o patrimônio.

Contudo, ao mesmo tempo, ele PRECISA gerar valor aos cotistas.

Então, na média dos gestores, haverá uma busca ao meio termo. Gestor que crescer o olho provocará êxodo de cotistas.

Há mais de centena de FIIs, um salve à concorrência.

Óbvio que o gestor é pago para gerar valor ao cotista...

Mas a partir do momento que a remuneração dele está atrelada a fatores ( emissoes para inflar PL,  gira-gira comprando hoje o que vendeu mês passado, cotação refletindo  movimentações atipicas acima do volume normalmente negociado...) que não são necessariamente alinhados ao cotista de longo prazo ( que só quer um imóvel bom e bem alugado gerando um pinga-pinga todo mês),  para mim ( posso estar errado) abre-se espaço para o conflito de interesses...

Não estou ventilando qualquer má fé de gestores, mas o que aconteceu no HGBS recentemente foi bem ilustrativo para mim. 

A questão não é se FII isso ou aquilo. A questão é de repente o assunto virar pauta diária.

Quanto mais estudo sobre FII mais  reduzo a porcentagem desse ativo na minha carteira. Um dos motivos é esse que você citou... 

Ueh @Charlito..

se é um mercado novo,  no qual estão fazendo emissões a rodo no momento de topo do mercado.... e surgem várias manobras estranhas num dos maiores e considerados melhores FIIs do mercado...

... natural surgir a discussão,  não?

particularmente acho uma discussão bem útil.

Na minha opinião, FII exige muito estudo e acompanhamento próximo (sobretudo sobre a honestidade e competência do administrador). A estrura jurídica deles me parece toda errada, gerando conflitos de interesse. O legislador deveria ter simplesmente imitado a estrutura dos REITs (com as devidas adaptações), mas quis reiventar a roda e deu no que deu.

Assistiu o vídeo da semana do ex modera e tirou a contextualização dele.

Esse negócio de FII é muito complicado pra eu entender. Não simpatizo com esse negócio.

Não sei se é por que esse lance de ON está tão enraizado em mim, mas não consigo ter um ativo que o controlador não tem o mesmo que eu tenho. Fica tudo mais exposto a eventuais conflitos de interesse. Sei lá!

Preferiria investir numa holding que comprasse imóveis para alugar, etc... e abrisse capital. Me sentiria mais confortável.

Existem várias razões para se aumentar o PL de um FII e o gestor ganhar mais pq é remunerado pelo PL não necessariamente é a única. Ao aumentar o patrimônio de um FII você aumenta o risco, sim, porém existem algumas vantagens:

1) Maior diversificação interna: apesar que dependendo do tamanho, essa diversificação deixa de ser relevante. Fluxo de caixa tende a ficar mais protegido (cada imóvel compõe apenas uma pequena fração do fluxo de caixa), diversificação geográfica protege contra risco regional, entre outros;


2) Ganho de escala: a) Maior barganha com fornecedores;

                                 b) Diluição dos custos administrativos;

                                 c) Maior poder de barganha na hora de comprar um imóvel, especialmente agora quando muitas empresas estão ''apertadas''. 

 

Logo, de modo geral, PREÇO NÃO IMPORTA, salvo se você faz aportes pequenos e constantes ao longo do tempo, estratégia que pode e DEVE ser utilizada em ações, cotas de FII e outros ativos. Contudo, NO CASO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS, PREÇO IMPORTA SIM!!

 

Para isso o FII ou a pessoa física deve contar com uma equipe muito boa de advogados, consultores, conhecer muito bem o mercado imobiliário local, portanto precisa de uma boa equipe de gestão para gerar valor.

Não sei se é no caso de FIIs, mas sei que em alguns fundos (NÃO ESTOU INDICANDO FUNDOS!!!) os gestores possuem parte relevante do patrimônio no próprio fundo. 

 

Portanto, quanto maior a escala do fundo, maior seu poder de gerar valor. Também, ao emitir novas cotas, sem dúvida há um risco maior SIM, uma vez que o fundo pode fazer uma aquisição de imóveis com valor inferior aos do fundo ou simplesmente pagar muito caro por um ativo.  

 

Concluindo: FII é renda variável, possui volatilidade, e sim, possui risco. Esteja a par dos riscos inerentes a este tipo de ativo antes de começar a investir pra não vender no fundo depois. 

Parece que o problema é que nos FIIs tem de pagar para administrarem, enquanto que os REITs são administrados por instituições de caridade, gratuitamente.

@RonaldReagan, concordo plenamente com a questão da legislação e da estrutura jurídica. Esta, de fato, propicia eventuais conflitos de interesse - vimos, inclusive, acontecer alguns movimentos bastante discutíveis recentemente.

Por ser um mercado extremamente novo, acho que muita coisa ainda vai evoluir, e que pode vir a aproximá-lo mais dos REITs (com as devidas adaptações para o mercado local). Mas, para isso, as emissões são um "mal necessário".

Analisando o hoje, apesar dos problemas no mercado, há alguns FIIs que são tão bons e sólidos que poderiam entrar na categoria "nem olho mais" (não levem ao pé da letra... é apenas força de expressão). Sem grandes esforços se acham uns 5 assim. Claro, é um número bem menor em relação a outras classes de ativos, mas para quem diversifica (e vê valor na classe) já é uma quantidade interessante - levando-se em conta que a carteira ainda teria ações, stocks e REITs para diluir o risco macro. Nesse caso, ter poucos ativos não é um problema, contanto que haja um bom controle de risco.

REITs são empresas; FII são fundos. Essa é a diferença principal. Eu não estou com histerismo nenhum. Nem invisto em FII. Só tentei ajudar na compreensão dos FII. De qualquer maneira, cada um faz o que quiser. 

Por isso que estou bastante satisfeito com o site . Muitos comentários e observações pertinentes.

Existe uma meia verdade na afirmação do tal youtuber.

As taxas dos FIIs têm em síntese 3 bases de cálculo:
a) Patrimônio Líquido (PL);
OU
b) Valor de Mercado (VM); (às vezes é PL mas ao integrar o IFIX, daí muda para VM)
OU
c) Receita. 

Taxa baseda em PL:
Quase zero alinhamento com o cotista.
O gestor ganha mais por aumento do patrimônio do fundo, não pela eficiência da alocação.
Se ele fizer emissão e reservar a grana num fundo DI (sem surpresas, costuma ser do bancão escriturador) com taxa de 5 ou +%, vai ganhar a mesma taxa de gestão que se tivesse se esforçado para procurar e comprar um belo ativo com alto cap rate.
Se ele alocar num FOF, você estará pagando 3 taxas (do gestor do fii do fof, do gestor do fof e do gestor do seu fii), quando você mesmo poderia ter comprado diretamente e pagando apenas uma taxa ao fii que está no fof encarteirado.
Se ele fechar contrato com um inquilino caloteiro, sem garantias, sem multa etc. não fará diferença em sua taxa, pois quem leva o eventual prejuízo é você, não ele.
Isso também faz com que ele evite girar a carteira, mesmo quando seja oportuno (pô, não é o que você quer ao pagar por uma cara gestão ativa, paga uma passiva então). Ex. Ele tem um imóvel com alta vacância, numa região se desvalorizando, porque, por exemplo, vai expirar o benefício fiscal. Ao invés de vendê-lo oportunamente, deixou lá, parado, não vai se esforçar e gastar para evitar prejuízo ao cotista, já que vai ganhar a mesma taxa, da mesma forma. No fim, vai ficar com um prédio vazio. Se tiver previsão de chamada de capital no estatuto, você está lascado. Risco de extorsão criminosa sobre o cotista.
"Ah, se ele fizer isso, no longo prazo o patrimônio vai crescer menos dessa forma e ele vai deixar de ganhar": basta ele fazer nova emissão que sua taxa de adm/gestão volta a crescer. Em épocas de SELIC baixa, isso é mais fácil.
Além disso, eu não confio em avaliação patrimonial de laudista contratado pelo gestor, quando esse mesmo gestor ganha com base nessa mesma avaliação.
Para mim, essa base de cálculo só faria um pouco de sentido em gestão passiva, mas mesmo assim, o gestor acaba tendo menos estímulo a renegociar os alugueres, a buscar bons inquilinos etc.

Taxa baseada em VM:
Alinhamento parcial com o cotista.
Aqui ao menos o gestor será remunerado de acordo com a valorização das cotas, o que de certa forma o estimulará a ser mais eficiente do que se a base de cálculo fosse só a PL. Se fizer bobagem, cotista vende cota, VM cai, taxa dele cai.
Há um pequeno problema: ele sofre pressão de cotistas imaturos para alocar capital de emissão rapidamente para "cotista não pagar duas taxas de adm (a do fii e a do fundo de RF)", senão a diluição decorrente da emissão não alocada ou não bem alocada faz os proventos caírem e por conseguinte, eventualmente, o preço da cota cair assim como o VM e por conseguinte a taxa de gestão cair.  
Além disso, essa base de cálculo pode estimular distorções artificiais no preço da cota, ainda mais num mercado pouco líquido como o de fiis, atualmente. 

Taxa baseada em Receita:
Pouquíssimos Fiis a tem.
Alinhamento total com o cotista.
Ambos querem o fundo gerando mais receita para ambos ganharem mais; não são afetados pela volatilidade do preço das cotas, como no modelo acima.
O gestor é estimulado a procurar bons inquilinos, bons imóveis, boas renegociações contratuais, fazer boas alocações, já que vai ganhar com base em receita, ou seja, imóvel vazio, contrato ruim ou inquilino caloteiro se reverterão em queda de proventos, mas também em queda de taxa. O gestor tem estímulo a ser diligente, para que a receita não caia e até aumente, o que se reflete em bons proventos ao cotista.

Veja outros fatores, também. Exemplo: há alguns poucos gestores que não cobram (parcial ou totalmente) taxa pelo capital captado em emissão até ela ser alocada em ativo-alvo. Essa é uma boa prática de gestão que beneficia o cotista e deve ser levada em conta.

Existem também benchmarks que podem (nem sempre) adicionar taxa.
Se forem altos, tipo "rentabilidade líquida que passar de IPCA+6%", eu não descarto o fii. Não acho tão fácil de alcançar isso e estimula o gestor e consequentemente cotista ganharem mais. Evita, em tese, que aloque caixa em fundos DI de altas taxas, FOFs, já que assim ele perde a chance de superar o benchmark.
Mas há "benchmarks" esdrúxulos, como um certo FII que cobra taxa adicional pelo número de cotistas, o que não influencia em nada em busca da geração de receita/proventos do FII. 

Na prática, há bons fundos com taxas com base em VM ou em Receita, não sendo essas duas base de cálculo que os distinguirá. Há muito mais que olhar. Mas definitivamente eu prefiro evitar fundos de gestão ativa com taxa baseada em PL. 

PS: Somente no estatuto há os detalhes das taxas e, como diz o ditado, "o diabo mora nos detalhes".

Deve ser muito raro mesmo taxa de gestão sobre a receita, nem sabia que existia. Eu acho muito aleatório os rolos de FII, esse Que teve do HGBS, o do ABCP. Para ter uma ideia esse do HGBS só vi aqui no site, não vi em nenhum outro site. Eu fico imaginando que outros possíveis rolos FII's podem ter por isso desisti de estudar eles por enquanto. Mas para colocar uma % pequena do patrimônio existem sim bons FII's, mesmo com esse conflito de interesses.
Pode ser dito que início é assim mesmo e tem que ter paciência e esperar maturar igual os REIT's, concordo com isso. Por isso prefiro ter paciência olhando de fora essa classe de investimento por enquanto rsrs

@Charlito, pelo que entendo do caso, o que se discute não é se o gestor deve ou não ser remunerado, e sim alguns gatilhos usados para a remuneração, que no longo prazo podem vir a prejudicar o cotista.

Ex. hipotético: de que adiantaria aumentar o PL se a qualidade dos imóveis fosse baixa? O cotista seria prejudicado, mas o gestor seria bonificado normalmente. É esse contrassenso que chama atenção. É o tal do conflito de interesses que tanto se discute.

Pra ser muito sincero, antes eu me preocupava bastante com isso, mas hoje venho pensando bastante na linha do @Huoya : simplesmente não temos como saber se os gestores estão sendo honestos. E isso também valeria pros REITs (tão aclamados por muitos). Então toda a discussão sobre isso é, no fundo no fundo, inútil.

Se ficarmos nos atendo a todos esses detalhes, sequer investiremos. Toda classe de ativo tem os seus custos e os seus benefícios. Cabe a cada um pesar essa relação.

Não conhecia essa remuneração sobre receita. Seria quase análogo a contratar uma administradora.

Poderia dar exemplos de FIIs com esse tipo de remuneração?

@MPIE Exemplos: FIIB11, XPIN11.

@viczex, obrigado!

Pessoal tentei colocar de forma bem direta, por gentileza avaliar se o raciocínio está correto:

REIT: empresa possui imóveis e gera receita com aluguel e ou venda, paga seus funcionários e gestores e distribui lucro aos acionistas. (Os gestores fazem parte do organismo)

FII: Entidade formada por cotas que detem imóveis e gera receita com aluguéis e ou venda mas contrata um gestor para realizar a administração (o gestor não faz parte do organismo)

Pensei num exemplo meio esdrúxulo, mas que ilustra:

Vc se acidenta, fica em casa inválido mas com uma boa aposentadoria aí tem duas opções: 

1. coloca sua esposa pra administrar as contas da casa
2. contrata uma consultoria pra administrar as contas

opção 1. o gestor faz parte da estrutura, vai ser diretamente afetado por suas decisões
opção 2. o gestor não faz parte da estrutura, espera-se que um bom profissional realize direito seu trabalho, mas ainda assim, não vai sentir na pele os efeitos de uma má decisão, no máximo será trocado por outro.

Tenho pensado muito nisso, sobre como os cotistas dos FIIs estão na mão dos gestores. A qualidade do gestor é um dos critérios excludentes mais importantes. Mas como poderíamos avaliar isso sem ter que pagar pra ver?

Identificar FIIs com histórico de rolo e evitar os gestores? poderia ter uma avaliação do gestor no quadro dos FIIs. abs