IR de FIIs
comentada em 20/01/2016 08:34

@Radix Olha, ainda é tudo muito incerto, o texto pode mudar muitas vezes. Não dá pra saber o que é provável de passar, não dá nem pra saber se é provável passar qualquer tributação. O que eu posso te dizer é o texto mais atual a que tive acesso, que contém isso aqui: "Parágrafo único. A partir de 1º de janeiro de 2016, os fundos de investimento imobiliário existentes na data da publicação desta Lei continuarão sendo tributados de acordo com a legislação vigente em 31 de dezembro de 2015 desde que não haja novas captações de recursos ou emissão de novas cotas após 1º de janeiro de 2016" Ou seja, só seriam tributados os rendimentos de FIIs que captem mais recursos ou emitam novas cotas. Isso, na minha opinião, quer dizer que um FII que renove seus ativos, sejam ativos de "tijolo" ou de "papel", mas que não emita novas cotas ou capte novos recursos, continua isento.

Obrigado @oxenteian2. Me parece que escutei do meu gerente de conta que os CRIs dentro do KNCR11 eram de 1 mes. É lógico isso? Bom, de qualquer forma, mesmo com todas essas incertezas que voce corretamente aponta, pelo que existe até agora um de tijolo seria, provavelmente, mais protegido, já que mesmo que não sejam CRIs mensais, serão de curto prazo. Não creio que hajam muitos contratos de aluguel de 10 anos ou mais e que todo o valor possa ser CRIzado. É?

Olha, não sou nenhum especialista em FII de papel, mas pelo que sei, você pode me corrigir se estiver errado, o FII captou recursos em algum momento no passado, quando lançou cotas na bolsa, e usa esses recursos para comprar renda fixa (como CRI, LCI, etc). Quando vence um desses títulos, compra outro. Se for isso mesmo, o FII não vai ter seus rendimentos taxados, mesmo que o título vença. Pelo texto, os FIIs antigos só seriam taxados se emitissem novas cotas ou captassem novos recursos. Enquanto forem os mesmos recursos originais sendo reciclados, com venda/compra de imóveis ou de títulos, o FII continuaria isento. Ou seja, um FII de gestão ativa, que pode continuamente querer comprar novos imóveis e precisar captar recursos para isso, tem mais risco de passar a ser taxado que um FII de gestão passiva. A mesma lógica funcionaria para FII de papel. Esse KNCR11 já chegou a captar novos recursos ou emitir novas cotas depois da emissão original? Olha o histórico dele nesse sentido.

Podemos resumir: - Antes de 2005, os rendimentos de FIIs eram tributados - Hoje são isentos - Não temos como saber o dia de amanhã. Existem várias propostas correndo. Pode não acontecer nada disso, pode acontecer alguma delas, pode aconter outra totalmente diferente. Ao invés de perder tempo tentando descobrir como será o futuro, vocês deviam fazer coisa mais útil: ler um livro, ver um filme, dar uma bimbada, etc... :-D

É isso Nod. rs Mas to fazendo tudo isso e tambem me divirto falando de mercado. Só para complementar uma coisa que disse aí em cima, a gerente lá acabou de me retornar e comentou que o KNCR11 fechou uma operação de aluguel de um shopping, para uma administradora de shoppings, num contrato de 19 anos, que gerou um CRI, que o KNCR11 encarteirou. Então, era meu propósito dizer, há sim CRIs bem longos.

Bom.... Para aqueles que realmente preferem discutir isso do que ir à praia, segue uma complementação. A proposta que está seguindo para a votação diz que a tributação só incide sobre fundos novos e sobre aqueles que realizarem novas emissões. A emissão é a criação de novas cotas e sua venda aos atuais cotistas e ao mercado em geral. Isso é claramente noticiado e depende de assembleia para ser aprovada. Isso não guarda relação com o "giro" da carteira do fundo, seja em fundos de papel, seja em fundos de tijolo. Enquanto ele não emitir novas cotas, continua passível de isenção. Lembrando: ainda não tem nada decidido!

@Radix, Sim, os CRIs costumam ser de curto/médio prazo. Mas não há limitação. Em geral, o mercado enxerga um risco maior em títulos mais longos, exigindo uma taxa maior de remuneração. Como a taxa é mais alta ao devedor, ele, em geral, procura liquidar rapidamente o débito. Portanto, o mais comum no mercado de CRIs: - Títulos de curto/médio prazo, que são pagos no prazo. - Títulos longos que são pagos antecipadamente. Ou seja, fica tudo na mesma....kkkk

@Nod.RJ , pegando o gancho do assunto sobre prazo de vencimento dos CRIs. Para analisar um CRI é importante levar em consideração o prazo? Faz sentido pensar que os mais longos são mais arriscados logo é desejável que suas taxas sejam maiores e os mais curtos/médios carregam menos risco, porém uma menor remuneração? Enfim, de que maneira temos que olhar os prazos como critério de avaliação de um fundo que tenha CRIs?

@Nod.RJ Segundo minha gerente de conta, o CRI é lastreado num contrato de aluguel, em que a administradora de shoppings se compromete a pagar aluguel por esse período. Uma administradora de shoppings ganha administrando shoppings e não iria pagar esse aluguel antecipado, acho que isso é óbvio. O empreendedor do shopping, antes de construir, captou dinheiro com a emissçao dos CRIs, porque não tinha ou não queria investir seu capital próprio (equity). Em geral esses investimentos são fundeados com uns 30% equity e 70% debt (CRIs), CRIs estes lastreados em contratos de aluguel firmados anteriormente à sua emissão. Ora, não teria sentido o empreendedor quitar os CRIs com seu capital, equity, senão já o teria feito desde o início, não precisando recorrer ao mercado financeiro.Então, quem pagaria antecipado?

@Radix Quanto à amortização antecipada, existem várias fontes: 1 - Geralmente, o valor da parcela a ser paga ao CRI é muito menor do que a totalidade dos alugueis. Exemplo: do aluguel que entra, metade dele já paga a parcela; com o resto, faz-se o que quiser. Basta a administradora do shopping usar o resto do aluguel 2 - Muitas vezes, o CRI é só de parte do shopping. Então as outras áreas podem gerar receita para pagar antes. 3 - Os fundos de private equity podem decidir por aportar um capital na operação e quitar logo para ficar mais rapidamente com 100% da operação Pegue os informes de qualquer fundo de CRI e veja como é frequente a menção a antecipações de pagamento.

@Tejeda, vê se esse tópico ajuda a avaliar uma carteira de CRI Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Montando Carteira de FIIs - Passo-a-Passo

Pessoal me tirem uma dúvida em caso de tributação dos rendimentos o imposto seria descontado na fonte ou teria que ser feito Darf todo mês? Obrigado.

Em todas as propostas debatidas, sempre foi tributação exclusiva na fonte, assim como era antigamente. E como são os JSCP de empresas. Mas tudo pode mudar...

Muito obrigado pelo retorno e explicação.

Direto da Fonte, por Sonia Racy (MP 694?) Mais impostos SONIA RACY 16 janeiro 2016 | 01:40 Antes de entregar o cargo, Joaquim Levy deixou emendas modificando a MP sobre tributação que está sendo relatada pelo senador Romero Jucá. Na ânsia de tentar melhorar as contas públicas, o ex-ministro da Fazenda pedia equalização de impostos atingindo fortemente mercado de capitais e cartões de crédito entre outros. Calcula-se que as medidas gerariam um impacto de quase uma CPMF na arrecadação do Tesouro. Mais impostos 2 O ano virou, as contas não fecharam, Levy foi embora e Jucá hoje segura a MP. Por quê? “Existe outra lógica agora, com o ano começando e um novo comandante, Nelson Barbosa. Só vou apresentar qualquer relatório depois de discutir o tema com os setores produtivos e entender como o aumento de imposto os atinge. Se não estiver em ressonância com o mundo real, este tipo de aumento não fará parte do relatório.” Procurada desde quarta-feira, a assessoria de Barbosa não retornou os telefonemas.

Acredito que com essa mp, a taxação seria apenas sobre as novas emissões. No entanto, se um fii que hoje tá isento, decide fazer uma nova emissão, seja de qual natureza que for, todas as suas cotas compradas anteriormente desse fii serão afetadas. Justamente por isso, minhas compras têm sido feitas já precificando como se o meu fii hoje já fosse taxado. Novas compras, apenas quando a cota atingir esse patamar de cota alvo. Outro ponto importante a ser observado, é não contar com essa isençao para fiis mais antigos' pq o seu patrimonio todo será corrigido para baixo (17,5% a menos, em contas de padeiro). Já que o valor de mercado das cotas vai cair ainda mais depois desse golpe de misericórdia. para quem está de fora, é um excelente momento de aguardar líquido e comprar de pá. Para quem já está dentro e não conseguiu se desfazer de muita coisa (meu caso por ex), dei stop nas compras e só volto qnd atingir os valores que determinei. abçs e bons investimentos :}

@ahchaves, calma aí amigo: - "o valor de mercado das cotas vai cair ainda mais". Tentar prever o futuro é a coisa que mais tira dinheiro do pequeno investidor amador. - "Novas compras, apenas quando a cota atingir esse patamar de cota alvo". Precificação é uma ciência que demanda muito tempo e conhecimento. Para o pequeno investidor amador, é muito melhor investir no seu desenvolvimento e na sua atividade profissional. - "é um excelente momento de aguardar líquido". Existem diversos estudos que mostram que nem os profissionais acertam o "timing" de investimentos. Menos ainda os amadores. O Eduardo Cavalcanti fez um vídeo ótimo sobre isso que todos deveriam ver. - "e comprar de pá". Comprar muito é para trade. Para quem que ser sócio, qualquer hora é boa hora para ser sócios de bons investimento. - "não conseguiu se desfazer de muita coisa". O que houve? Sua senha do HB bloqueou? :-) Sinceramente? Você fez muito bem em parar as compras, pq você está indo por um caminho muito perigoso. Recomendo que não compre nada até: - Definir se quer ser sócio ou fazer trade; - Entender que, para ser sócio, o que menos importa é o preço; - Entender que, para o pequeno investidor amador, o ideal é comprar aos poucos. - Parar de tentar prever o futuro

O @ahchaves é gente boa, participante ativo lá do outro fórum e estuda os fundamento dos FIIs, mas tem esse problema de achar que pode prever o futuro e ficar girando. O pior é que deve ter funcionado até então pois há anos os FIIs seguem a mesma tendência (de queda)... só que não vai ser sempre assim. Eu nem ía comentar nada, mas o cara é gente boa, tá chegando aqui agora e na certa tem pra contribuir a fórum, só espero que reveja essa questão de timing que acredita ser possível por ter dado certo até então. No fundo, se a MP sair, eu espero que as cotas subam só pra ele aprender (e eu também). :-)

Essa questão se quer ser sócio, o preço pouco importa. Logo que recomecei a postar aqui, há umas semanas, no meu primeiro post deixei claro minha preocupação com meu FII (tenho um dinheirão lá), e um forense, não lembro o nick, logo me disse várias coisas, uma delas, talvez a mais importante, fosse que preço é preço e valor é valor, coisas diferentes. Logo que li me veio a mente o ap onde moro, aonde quero morar por muito, muito tempo, de preferência até o fim. Ou não tambem. Mas, para mim pouco me importa saber seu preço. E o valor dele para mim é ótimo. Então tenho pensado um pouco sobre esse pilar. Meu ponto de vista sempre foi que, pelo menos na minha contabilidade pessoal, precifico todos os ativos financeiros pelo valor a mercado. Imóveis não. Mas, quanto ao caso desta discussão, tratamos de FIIs. Aqui me alertaram de sofrer por coisa que nem existe ainda, se passar só em 17. Mas percebi mesmo que estava incomodado, porque eu acho que essa mp surgiu e é voraz, e que pode até se fortalecer, mes que vem. Sabem o que fiz. Coloquei uma ov de 15% do que tinha, no topo da faixa que vejo ela treidar (tem alta liquidez). Depois de 4 dias executou, tive até um lucrinho, fora que esse tanto me distribuia mensamente, alvo 99%CDI, sem IR, bamcão azul. Como tambem reaprendi aqui, negócios altos muitas vezes dão mesbla. Então resolvi não reduzir a posição duma vez, e to fazendo aos poucos, vendendo uns 80%. Acho que aprendi/reaprendi coisas difíceis aqui com voces. Grato a todos.

KNCR11

Gente... é sério que você ficam participando em mais de um fórum?! Tem certeza que vocês não podiam usar esse tempo para melhorar a renda de vocês e incrementar os aportes???

10 Formas de Fazer Dinheiro Extra no seu Tempo Livre

Por que a pergunta acima? Não entendi. Eu mal participo deste forum, outros nenhum. Mas, se me interessasse, por que não? Talvez voce, Nod.RJ seja profissional, ganhe algum com sua ótima participação aqui, sei lá. Mas voce gasta muito mais tempo do que eu aqui, suponho, a não ser que voce seja mágico, de ser profundo o profíquo sem gastar muito tempo. (só para polemizar, um pouco, saudavelmente, rs)

@Radix, Minha pergunta foi sobre o stever e o ahchaves. Pelo comentário do stever, fica o entendimento de que ambos participam de mais de um fórum sobre FIIs. Em nenhum momento, foi direcionado a você. Peço desculpas se meu comentário foi direcionado a você. Sinceramente, acho exagero participar de mais de um fórum. Prefiro investir meu tempo em cuidar da minha saúde, aproveitar minha família e melhorar minha renda para incrementar meus aportes. E sinceramente acho que investir o tempo em melhorar a renda pessoal gera muito mais resultado do que tentar ler todas as notícias que circulam na internet sobre FIIs. Exceto se esse for o trabalho da pessoa. Não sou profissional do ramo de FIIs, mas tenho compromissos aqui no site que me geram uma pequena renda para eu melhorar meus aportes nos meus investimentos. Antes de ser Moderador do site, participava bem menos e usava o tempo disponível para melhorar minha renda de outras formas. Pode polemizar à vontade. As certezas nos congelam. Só as dúvidas é que nos fazem seguir adiante. rsrsr

O stever é um cara que ajuda muito aqui no site e que entende um bocado de FIIs. Ele sabe que esse comentário é para o bem dele. :-)

Eu leio o tal do outro fórum 1x por mês, quando leio os relatórios, não to lá todo dia, hahaha... mas prefiro aqui pois lá tem muita coisa que não concordo. :-)