Jujubas
comentada em 23/06/2015 20:23

Quanto à classe de cotas: possível, mas não sei se rolaria. Meu medo é de que o custo para emitir novas cotas seja meio alto e, pra compensar isso, o fundo tenha que "levar" essas cotas por muito tempo. Teria que fazer uma análise envolvendo alguns critérios. - Qual o tipo de vantagem essa cotas teriam? Se for pouca vantagem, talvez ninguém se interesse. Se for muita vantagem, pode se tornar um peso para o fundo. - Qual o custo de colocação delas no mercado? CVM, administrador, distribuição, etc. - Como fazer a amortização delas? - Como atravessar momentos em que o mercado esteja avesso ao investimento em FIIs? No ano passado, vimos vários IPOs sendo cancelados por "condições adversas do mercado". Um FII pouco líquido de uma casa pequena, com classe de cotas diferentes fica muito fácil de ser jogado pra escanteio.

Para que o fundo continue crescendo com alavancagem, acho que o caminho mais natural seria a emissão de CRIs. Calcula-se o valor a receber e o prazo da operação de forma tal que as parcelas possam ser pagas com 50% do fluxo de caixa natural do Fundo. Como lastro, dá-se o próprio PL do fundo. Porém, utiliza-se 100% do fluxo para a amortização! O CRI é quitado em menos tempo e o valor fica pro PL do fundo. Você conseguiu converter rendimento em PL. Sei que nada é tão fácil e teríamos que ver os custos de colocação no mercado pra ver se compensa, mas é um caminho.

@ Nod.RJ. Sim a Lei 8.668 proíbe o resgate de cotas, mas não proíbe a amortização por classe de cotas. A minha intenção era de somente novas emissões serem feitas automaticamente, ou seja “um fomentador” vende cotas que ainda não existem, estas quando atingem um valor expressivo são integralizadas e fazem parte do fundo, seria um processo parecido com novas emissões, porém sem assembleias, divulgações, etc... algo que meio automático. O gestor aplica este dinheiro (poderia ser até em cotas de outros Fii) e sai em busca de um imóvel para fazer parte do fundo. @Anderson88, já ouvi falar disso, que os cotistas poderiam integralizar as cotas na forma de bens. A parte difícil vai ser fazer a avaliação, sempre vai ter cotista que acha que o seu vale mais e o do outro vale menos Mas acredito que o principal problema seja o retorno que este “pequeno imóvel” vai dar para o fundo. Acho, (pela minha experiência, não sei dos demais), que “pequenos imóveis” vão render algo em torno de 0.4 % am, muito pouco quando se tem imóveis “grandes” rendendo 1%am. Nod.RJ, acredito que o @andré.PC não queira Fundos de Fundos não, ele quer um fundo que possa escapar da inflação, ou melhor da tributação sobre a inflação. Ele deixou claro que não quer a distribuição da inflação. Porém se montarmos um Fundo de fundos no qual retem a inflação para comprar novas cotas, vai funcionar parcialmente. Nos defenderemos da inflação, porém no futuro pagaremos o imposto inflacionário sobre eventual venda (ganho de capitais). Para escapar disso o fundo teria que distribuir 100% isento dos rendimentos e o próprio cotista recomprar novas cotas, mais isso já temos hoje, nada de novo.

@Nod.RJ sobre sua questão das 7:28, das amortizações, imagino deixar pré-definido amortizações fixas de 0.8% am (= 10%aa) na qual se devolve tudo em 10 anos. Nod, novas emissões tem custo, CRI tem custos, qual vai compensar ? Difícil saber, alias estes custo devem ser diferentes para cada montante financeiro. O André estava falando em um FII de valor entre 10 – 20 MM, mas para sabermos estes custos, só colocando um administrador na conversa para balizar o caminho.

@celtiberian em 8/6/2015 18:02:02 Segredinho maldoso: Market maker só aumenta liquidez em ativo completamente ilíquido. Em ativo com book vivo daí market maker praticamente só serve para fechar o spread. Na verdade eu ainda não descobri de onde (ou para onde) vão as cotas de um market maker. Alguém tem noção? @Ktts em 8/6/2015 18:51:47 As cotas classe B seriam para quem quer renda, simplesmente. Estilo STFI, RBCB, esses novos FIIs todos de "LCI" que estão saindo por agora. Pelo jeito tem demanda. Daria liquidez ao mercado e seria uma propaganda indireta às cotas classe A. Sim, seria bem estilo debênture mesmo. Legislação de FII, comportamento de debênture. Não precisa fazer conta para descobrir qual é o melhor. Se um tem IR e outro não, o que não tem IR vai ganhar (distribuir). O que mudaria a conta aí o reinvestimento. Mas daí teria de apostar em que nível de preço está no meio do caminho. Um preço que ajudasse a tese de reinvestimento seria um preço ruim para a tese de venda, então novamente distribuir ganha. Um fundo de fundo pode não distribuir hoje em dia e continuar isento. A nova nova regra dos 95% permite isso. Mas se um FII que não distribui não é isento, daí melhor distribuir ou fazer na pessoa física, como comentou. E sim, essa estrutura de duas classes de cotas era a minha solução antiga para o problema da regra dos 95% estrita. Está distribuindo tudo, 95% passthrought, então tem isenção. Para emissões podem ocorrer em ambas classes de cotas, com limite e em ordem específica: - Limite: necessariamente ter relação 10:1 (ou 20:1) de cotas A:B - Ordem: a) Primeira fase: Cotistas classe A direito de preferência na emissão de novas cotas classe A. Ao mesmo tempo cotistas classe A podem converter suas cotas até o limite de 1/10 do FII em cotas B. b) Segundo fase: sobras conversão A->B, a todos os cotistas da primeira fase que converteram, até o limite 1/10 global do fundo. c) Terceira fase: emissão pública de cotas classe A (sem limite) e cotas classe B (até o limite de 1/10 anterior) e de "units" 10A+1B. Assim consegue-se ao mesmo tempo: - Deixar quem quer aportar em A no PL. Sem diluição. - Regra de saída, bem lenta. Conversão de A:B fixa saída em caixa, mas não leva o patrimônio - Permite participação do mercado, em ambas as classes. - Não permite conversão em massa em época de euforia, no máximo a 10% do patrimônio euforicamente majorado. Já tenho admin, mas não gestor. Sem segredo aí, é o pessoal do GBX 14. Então sem gestor grande para dar oportunidade em imóveis normais, mas com alguma leve tendência a entrar em SPE de imóvel enrolado. Em vez de mexer com alavancagem, mexer com hasta pública. Gestor, mexer com imóveis direto é coisa séria. Não dá para fazer isso remotamente. Teria de ser gestor com escritório em cada local que se tenha imóvel. Que senão vira baderna.

@Ktts em 8/6/2015 19:39:51 Mesmo com restrição de aplicações ou resgate em múltiplos isso classifica como fundo aberto. FII só pode ser fechado (SEM resgate, SEM aplicação) por força de legislação. A nova ICVM 472 permitirá (em tese) emissão sem assembleia, e é nisso que estou me fiando para emissões contínuas. Penso em fazer com limitações, por emissão e global, para não deixar completamente aberto. @Anderson88 em 8/6/2015 23:11:44 Funciona, mas dá briga. E teria de ser um pool de imóveis geograficamente perto, para poder sequer ser viável. Fora que o pessoal *não* vai querer perder autonomia de negociação dos imóveis. Vende o ativo no fundo, mas quer continuar mandando. Receita para desastre. @Nod.RJ em 9/6/2015 7:02:35 Sim. Meu envolvimento seria um FII de FII a priori, embora fosse estruturado como misto. Vai que surge imóvel na jogada. Especificamente, mexer com SPE de construção e de hasta pública. Que seriam os ativos apimentados da carteira. Ter um pouco de RM Leblon, ter um pouco de GBX 14, do mesmo jeito que MXRF tem as SPE e FIIs não listados. Eu não pretendo me envolver com FII de tijolo e/ou alavancado a priori: fora da minha área de expertise. @Nod.RJ em 9/6/2015 7:28:13 Emissões de institucionais são mais em conta, mas principalmente emissões que não passam por público. No exemplo acima pode-se estruturar a emissão de direito de preferência (fase 1 e 2) bem barata, e meter um custo de emissão alto só para a última fase (terceira), mais ou menos como está acontecendo em THRA agora (só que invertido). Estipula um mínimo. Conseguiu emitir A ou converter A:B além do mínimo, encerra emissão aí, sem ir para fase pública. Ou nem propõe que seja pública, deixa só emissões frequentes, só no direito de preferência. - Vantagens cota A: cresce sem distribuir enquanto tiver cota B, distribui 50% na ausência das cotas B. Vantagens cota B: estilo STFI, RBCB... - Custo emissão: abaixo de 1% em FIIs de institucional ou que não cheguem em fase pública, uns 3% nos demais casos. - Como fazer amortização: ver regulamento do RBCB. Um FII de prazo indeterminado mas com séries de cotas de prazo determinado e independentes entre si. Nem é uma ideia original... - Como atravessar: tenta-se emitir, mas não tem como forçar. Não emitiu, entra regra dos 50% se não tiver cotas a amortizar. E sim, emitir CRI é um caminho de alavancagem como outro qualquer. Temo só que tenha que ser com imóvel nesse caso, não vislumbrei ainda de fazer CRI de rendimento futuro de FII...

@André.PC, adorei a ideia de colocar imóveis de hasta pública, porém a natureza básica seria negociar os imóveis (comprar em hasta, vender em seguida) ou só comprar, reformar e alugar? você comentou que o limite de relação de cotas seria de 10:1, o que significaria que se as cotas “A” recebessem apenas 50% do valor devido do rendimento, a classe B seria quitada em 4 anos(+-). Se ficar retido 25% para cotas A, as cotas B recebem todo o $$ investido em 2 anos(+-). Quanto menor o prazo, mais pessoas se acha para investir, mais líquido pode ficar. Mas fico preocupado, estamos colocando hastas públicas, SPE, F.F. CRI, compras alavancadas, classe de cotas, emissões subsequentes, amortizações programadas, conversão de classe de cotas e outros. Quantas pessoas vão realmente entender tudo isso para fazer uma boa aplicação? Será que vamos ter 100 cotistas? ( A discussão está se monopolizando com o André e o Nod.) Particularmente não gosto de Fii de Fii, (2 adm e distribui inflação), mas pela sua ideia em resposta ao Nod.RJ essa seria sua intenção, que no início achava que seria só para tijolo. Mas teremos uma vantagem neste fii, que será não distribuir a inflação. A sua ideia e criar um Fii geracional de papel ?? (kkk) Resumindo, estamos discutindo a formação de um fundo de papel (principalmente) onde poderá ter alguns imóveis. -Duas classe de cotas na proporção 10 A para 1 B. -Distribui 0% para classe A e 100% para classe B, na ausência da classe B distribui 50%. -Emissões diretas, sem fase publica (diminui muito os custos de criação). -Emissões frequentes, afinal a classe B, deve durar somente 1 ano. -Possibilidade de conversão de cotas A - > B em 10%. - Provavelmente todos os cotistas vão pegar os rendimentos das cotas B, e comprar novas cotas na nova emissão subsequente.

Sinceramente, me sinto mais confortável com um FII de FIIs. Se surgir uma oportunidade de com imóvle de tijolo (SPE, hasta pública, etc) não me incomodo. Mas, enquanto não aparecer nada, mantemos o foco de FII de FII. Meu medo é que se o FII começar a ter muito foco nisso, vai acabar sacrificando qualidade pela obrigação de não ficar com o capital parado. Poderíamos ver a possibilidade também de entrar em imóveis comerciais em construção. Começa a construir do zero e vende as unidades. Mas não todas: só o suficiente pra "empatar". O que sobrar, vai pra aluguel. Vai ser um aluguel a custo zero. Vamos operar dentro do que sabemos fazer de melhor: analisar FIIs. Se surgir algo, avaliamos.

@Nod.RJ e @André.PC, me corrijam se estiver errado, mas a ideia principal caminha para a criação de grupo de investimento em FII, semelhante a um clube de investimento em ações, como este não pode investir em FII, nos criamos um FII que na prática seria um clube. Tudo o que estamos discutindo vai caminhar para a criação deste clube, pois acredito que quem não participar da criação nunca vai entrar neste fundo (será?) por não entendê-lo. Se for isso, já temos um administrador(Gradual/GBX), já temos gestor (eleito por pressão dos cotistas = André, kkkkk) e um custo de formação baixo, por não ter oferta pública.

Legal, seguindo. Se sair qualquer coisa, tô dentro. :)

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Agora só faltam o @Bastter e o @mille e a gente fecha os 10 milhões...

@Ktts em 09/06/2015 18:56 Estou vislumbrando dois caminhos diferentes. Um FII preponderantemente de imóvel. Compra imóvel a vista, alavanca (com CRI ou emissão subordinada) e vai comprando mais imóveis com o tempo. Outro caminho um FII misto, preponderantemente FII de FII, mas que fosse fazendo rolos no meio do caminho (SPE, hasta, compra alavancada em CRI). Não precisa bater o martelo num noutro. Se e quando chegar a época levanta-se as mãos para as duas hipóteses e vê qual delas sai, se as duas, uma ou nenhuma. Relação 10:1, sim, mas poderia ser outra. E poderia ficar a cota sênior sem nenhum rendimento pagando e amortizando as subordinadas o mais rápido possível, em aberto isso. Na matemática o ideal é que a operação seja o mais curta possível (regra dos 95% estrita), mas emitir todo mês é inviável. Daí colocar um prazo. Acho que ano é um tempo bom para pegar o pessoal que o Tesouro Direto não atende. A parte: na situação de captação baixa e remuneração alta daí o inverso, quanto mais longo o tempo alavancado melhor. Poderia ser feito numa época de juros em mínimas. Mas é arriscado por conta de juros subir significar que vem tensão a frente. De novo, ter só tijolo é possível. Só que eu só me meteria nisso como investidor. Realmente é fora da minha esfera originar negócio assim. Eu muito repasso esse tipo de negócio, mas não os faço propriamente. Mas não desanime. Vai que se levanta mãos o suficiente nessa direção. Como você mesmo apontou, admin (e estrutura!) para isso já se tem. @Nod.RJ em 09/06/2015 22:56 Eu sou mais por essa linha mesmo. Fora que surge oportunidade doida no próprio secundário de FII. A história do RBAG, o RBCB dois anos atrás, o RBDS a ano e meio atrás, um doido que despejou RBPD11 abaixo da curva logo antes dessas amortizações maiores, RBVO negociando abaixo da curva depois da nova regra dos 95%... @Ktts em 10/06/2015 08:42 Por falta de escala, sim. Algo na linha de clube/SPE/holding. Se tiver escala logo no começo um FII misto (e/ou FII de tijolo alavancado). Sobre não entender quem depois vier, é possível. Mas aí acho que nada como demonstrar por exemplo. Põe para funcionar primeiro, atende a primeira leva. O pessoal depois vê como ele está funcionando na prática, e só com isso decide ou não investir. Não espero que seja mais popular que o CPTS (ou a segunda leva do RBCB). E isso é bom no final. Pegar o pessoal que não tenha medo da complicação, que chamar indiscriminadamente meio mundo para dentro só para criar briga e insatisfação com a falta de simplicidade. @wolfman @stever Sim... acreditem, é possível. Mas de novo pessoal, uma coisa é sonhar, outra é realizar. São dois mundos completamente separados. Parece fácil entrar numa estrutura depois de montada. Levantar a estrutura, fazer o aporte inicial, ***conseguir o mínimo***, é impressionantemente difícil.

tenho interesse, mas nem sou investidor qualificado talvez só possa participar das emissões posteriores

Bom, vou tentar levantar custos disso. Tanto na forma de SPE, tanto na forma de FIP, mais variações com ou sem negociação em bolsa/CETIP. Mais para estimar tamanho mínimo.

E por falar em custos... Alguém que possa comentar quais os custos de um emissor que opere direito de preferência via DDA da Bovespa? Nesses moldes aqui: http://bmfbovespa.com.br/oficiosComunicados/DownloadOficioComunicado.ashx?numDoc=087-2014&dir=Ofic&depto=DP&idioma=pt-br Parte da discussão de fazer emissões com custo rebaixado.

Não tenho a menor ideia...kkkkk Ainda continuo achando melhor e mais barato fazer algo fora de bolsa, como um "teste". Pode ter qualquer nome (Clube, SPE, holding, etc). Como não é provável que consigamos R$ 100 milhões, acredito que os os custos de montagem, manutenção fiquem menores do que um lançamento em Bolsa. Além disso, não podemos nos esquecer de que algo pode dar errado. E, se der errado, desmontar algo dentro de Bolsa deve ser muito mais caro e complicado...

Bom dia , excelente ideia, não acho viável um FII de varejo com essas características, acho que seria uma ideia uma capital mínimo de 100.000 reais por pessoa, e um número que não permitisse que a mesma pessoa tivesse mais que o limite para isenção de IR. Estou dentro

Acho difícil 50 pessoas com 100k, ainda mais que aqui somos moldados a diversificar, daí pra grande maioria 100k em um ativo distorcerá bem... só não sei se o André tem outros meios de captar.

Sim, na minha, humilde opinião, esse tipo de investimento só deveria ser feito para quem está com um capital maior para investimento .

Dei uma conversada ontem com pessoal de admin. Números mágicos: - FII: 30 milhões para cima, para começar a conversar. - FIC, FIM, FIM+FIC+n*SPE: 5 milhões. - SPE, holding patrimonial: começando em 1 milhão. Qualquer coisa abaixo disso, ainda que se possível formalizar, cai num nível de administração que é indistinguível de "ser sócio de padaria nos confins do mundo", que eu acredito pouca gente toparia. Tem negócio no nível de SPE/holding, principalmente no esquema que o Ktts está interessado. Para operar FII, o mais próximo é mexer com estrutura de FIC+FIM, mas que é tributado no final, então bem menos eficiente que montar na carteira própria qualquer coisa e deixar essa ideia de lado. Problema que esbarra (para mim) é que não tem solução para questão de expansão/diluição. O pessoal quando muito monta SPE do lado, ou coloca regra muito simples tipo tudo ou nada, sem optativo de não participar. Daí acaba na prática que: - Se tiver grana o suficiente, monta FIC/FIM que aporta em SPEs - Se não daí SPEs criadas por projeto ou grupo de pessoas; - SPE sempre fixa em capital ou fixa em projeto. - Só aumenta estrutura por votação qualificada (previamente definida), em qualquer nível (FIC, FIM e mesmo SPE). Deixar esse assunto rolar mais uma semana. Depois disso eu tento levantar a força financeira por trás da ideia. Temo que não estaremos nem perto de alcançar qualquer um dos níveis, mas talvez eu monte um mini GBX14 para mim no meio do ano, em esquema SPE/holding. Pessoal mesmo, sem angariar sócios. Ter a experiência em primeira mão, em vez de ficar só no achismo, para poder contar como é. E principalmente, como não é.

@André.PC, Se não me engano, FIC/FIM é isento de IR, seja pelos rendimentos dos FIIs, seja nos ganhos de capital. Todo o IR recai sobre o cotista, e apenas no resgate. Se pensamos num prazo suficientemente longo, isso significa a estrutura pode ser assim: - O Fundo irá comprar e vender as cotas que quiser, - Receber rendimentos, - Reinvestir tudo, - Fazer o bolo crescer, - Receber mais rendimentos - etc... E tudo sem IR! Quem quiser resgatar, que pague! Enquanto eu não resgatar, só fico vendo a grama crescer sem IR. A ideia não é tão ruim assim. Quem quer vender vai bancar o custo. Quem não quer, deixa lá. É a fórmula da Berkshire Hathaway, não? Não pagar o rendimentos e quem quer receber o dinheiro que pague os encargos.

Sim, FIC/FIM é tudo isento dentro, tributado no final, sobre o cotista. Problema é precificação. Funciona bem para FII de FII puro, em ativos que tenha liquidez, mas é péssimo quanto tem ativo sem negociação (imóvel, FII ilíquido). Falo aqui de resgate, claro. Venda (mercado secundário) elimina quase todas essas questões, felizmente. Mas é o caminho mais formal, com certeza. Faz um FIC/FIM restrito quanto a resgate, mais restrições de aumento de capital, e bola para frente. Fora que tem requisito (e regulação) bem menor que FII. Na sequencia estudar os custos de colocar um FIC/FIM na CETIP ou na Bovespa. Só para não deixar na negociação privada.

André quando você cita no texto montar SPE / Holding, deixa entender que em termos de tributação as duas são iguais, mas como eu pouco sei sobre elas, me parece que uma holding tem mais tributação que SPE ? . A única SPE que conheci foi a BKO e tive a impressão que era isenta de um monte de imposto. É isso? @Nod.RJ, a ideia do FIC/FIM é boa, mas considero boa para uns 10 -20 anos(meu caso), que após este período pretendo ter retiradas mensais, mas pagar o IR em cada retirada me desagrada. Um fundo Imobiliário poderia ter dentro dele um FIC/FIM ? (para distribuir isento).

Pra mim, essa passa a ser a melhor possibilidade de usar o sistema Warren Buffet no mundo dos FIIs. Opera-se tudo sem IR. Quem ficar, se beneficia; quem quiser sair, que pague. Se o patrimônio ficar alocado em FIIs líquidos e CRIs, é mais tranquilo operar os resgates. E, se forem resgates pequenos, perante o PL, talvez nem seja necessário vender: até os rendimentos creditados durante o mês irão resolver. A dificuldade fica na eventualidade de operações ilíquidas: SPE, FIIs ilíquidos, imóveis, etc. E vejo dois problemas nisso. Primeiramente, a prerrogativa fundamental de qualquer fundo é a marcação a mercado, que é a atualização diária do valor da cota. E será impossível ter uma apuração minimamente consistente. Segundo, a iliquidez irá dificultar ou até impedir a execução de um resgate. Uma possibilidade seria proibir os resgates, mas fico receoso de que isso possa afugentar muita gente. Só acho que haveria alguma aceitação se fosse um fundo com prazo determinado. Poderíamos pensar também em algum mecanismo que limite os resgates mensais a X% do PL fundo. Nunca vi nada parecido, mas vale a pena perguntar.

@Ktts, lembre-se de uma coisa. Na fase de acúmulo, o FIC/FIM terá uma vantagem: fazer todas as movimentações sem pagar IR. No FII, se ele decide regatar um investimento e aportar em outro, já paga IR sobre o lucro. Pode parecer pouca diferença, mas não é não. No FII isso funciona quase como um come-cotas. E no longo prazo, a diferença é gritante. O FIC/FIM vai ter muito mais capital ao final, que vai estar gerando mais rendimentos de forma que, mesmo com os 15% sobre o resgate acredito que os pagamentos serão maiores.

@Nod.RJ, Sim entendo a vantagem do FIC/FIM, mas lembre-se que FII é isento quando compra e vende imóveis. Como a ideia geral está indo para um fundo de Fundo, é melhor ficar mesmo com FIC/FIM. Mas ainda lhe pergunto, poderíamos montar Um FII que tem cotas de um FIC/FIM ?, para quando for distribuir o FIC/FIM repassa valores para o FII sem impostos e o FII repassa aos cotistas também isento ?

Ktts em 14/06/2015 10:01 SPE/holding tributa dentro, mas somatório dos tributos é menor que pessoa física na última faixa. Mas não é a questão aqui. A questão é ter uma estrutura de cotas, para evitar que rolos dos sócios afetem o investimento. Quanto a imposto não tem jeito. FIC/FIM paga imposto no final, FII distribui inflacionário. Um FIC/FIM de muitos anos que dê muito certo vai pagar IR sobre *toda* distribuição, um FII seguindo mais ou menos a regra dos 95% que muito gire a carteira não vai sair do lugar. @Nod.RJ A solução aí é realmente não ter resgate nenhum. Isso resolve o problema de precificação de ativos ilíquidos. Talves não o evite: o GBX 14 não saiu basicamente por problema de custos. O pessoal *não queria* precificar ativo, mas seria obrigado em FII. A ver se um FIC/FIM não vai ter a mesma obrigação, o que inviabiliza entrar em operação pequena. Estamos falando aqui de coisa da ordem de 15k a 50k por ativo investido. Já pensou? Compra imóvel pequeno em hasta, e gasta mais que o valor do imóvel em avaliações? Melhor aí fazer na pessoa física, com todos os problemas potenciais que daí decorre... Evitando os resgates daí mercado secundário organizado. FII não permite resgate afinal de contas ;) @Ktts em 14/06/2015 11:46 Claro que pode. FII misto é assim. Ver os FIIs de desenvolvimento da RB ou mesmo o MXRF: tem CRI, FII e SPE dentro. Agora, se chegou no ponto que se tem grana para montar FII, daí essas discussões não tem razão. Estamos levantando outras possibilidades dada a falta de esperança de sequer ter dinheiro para levantar um FII (30+ milhões). E mesmo que tivesse, provavelmente não montaria de cara antes de ter uma experiência com uma estrutura menor. Falar é sempre fácil, viver a coisa pode ser bem estressante... @mille Para vantagem para investidor, seria acesso a investimento esquisito, coisa que FII de varejo normalmente não mexe, incluindo alavancagem. Fosse um FII de FII normal, seria a experiência de ter um fundo tipo Matusalém com risco imobiliário. O retorno na verdade seria *menor* que outros investimentos desalavancados, principalmente nos primeiros anos.