Maturidade da manada
comentada em 14/06/2014 13:10

Sim a manada age assim. Basta ver a cota no secundário.

E o TSDB que não me manda comprar FIIB numa dessas. Acho que terei que dar uma pernada se o preço da cota cair mto.

Pois é Fernando47, acho que nesses casos temos que colocar em prática alguma estratégia, afinal de contas fundo imobiliário não é sempre igual ações, a dinamica de preço é um pouco diferente, a manada compara mais preço x rendimento x selic e sempre abre boas oportunidades de comprar bons ativos com desconto. Nessas horas eu ignoro o tsdb e aumento um pouco a posição nesses fiis...no outro mês volto a equilibrar com o tsdb.

Olhei o preço da cota e não caiu tão significativamente para compensar com o aluguel completo está dando 0,75% sendo que tem BRCR dando 0,8% RNGO 0,83% e por aí vai. Se não cair mais expressivamente seguirei o TSDB msm.

Perdeu toda razão ao dizer a frase mais sardinhesca de todas "janela de oportunidade para aquisição"

Convenhamos alguém aqui já conseguiu 50% de desconto por 6 meses em pagamento de aluguel?

Se pediu desconto é porque o inquilino está com problemas, o risco se elevou e isso deve ser precificado. Não é manada nem janela de oportunidades. Se o negócio do inquilino está fazendo água, pode-se esperar novos problemas no futuro.

Beleza, se o inquilino quebrar o imóvel do fundo desaparece...bela análise essa. Quando se fala de fundo imobiliário existe oportunidade de pescaria sim, seja pela sazionalidade de pagamentos ou comparações ridiculas com selic. Ocorreu isso alguns meses atrás, quem entrou nessa de "precificado" vendeu no fundo e agora vai comprar no topo.

Outra coisa importante, o fundo deu desconto, mas esse valor será pago ano que vem com juros. Se o inquilino vai pagar ou não ai é outra conversa.

Tudo depende do tipo do imóvel. Um galpão industrial é algo fácil de obter novos inquilinos? No momento atual existe demanda para galpões industriais? Qual é o comparativo do valor por m2 pago atualmente e os disponíveis no mercado? Qual a importância desta fração para o fundo? Se o imóvel representa 5% do fundo, estamos fazendo tempestade num copo dagua, mas se é 35%, é algo preocupante. EUROPAR perdeu alguns inquilinos. Conseguiu encontrar novos com facilidade? E o FMOF, que é do mesmo administrador, conseguiu reverter as vacâncias? Da mesma forma que existe manada que sai vendendo com qualquer espiro, existe manada que vê janela de oportunidades em tudo e deixa de fazer uma análise séria. No final, é o mesmo comportamento.

não sei o motivo do desespero o inquilino não representa nem 5% das receitas do fundo O imóvel do FIIB SEMPRE teve uma rotatividade de inquilinos, logo pressupõem-se que não seja tão difícil locar caso esteja vago. Relatorio FIIB http://www.coinvalores.com.br/sites/5109700b11b36b30d7000004/pages/5126878342142a1519000062/files/relatorio_administra__o_mensal_abr_14_.docx

No final das contas: afetou ou não o valor das cotas?

Boa @INVESTIMENTOS..

Relatorio de MAIO FIIB Fundos de Investimento em Ações | BM&FBOVESPA

Engraçado, "o inquilino não representa sequer 5% das receitas", mas a redução foi de R$ -0,3873 por mês. Se o fundo pagava R$ 2,50, isso representa 15,49% de redução. Considerando que a redução dos pagamentos foi de 50%, eu posso concluir que esse aluguel contribui com R$ 0,7746. Isso é muito mais do que 5%. Eu diria que 31%. Será que alguém pode me explicar?

Vai ficar procurando "Janela de oportunidade" e no final não vai encontrar a carteira no próprio bolso.

É puramente matematica. O HGLG é composto por varios empreendimentos e o problema ocorreu apenas em um empreendimento cujo nome é Perini Business Park - FIIB O inquilino X que representa 26% do Perini Business Park - FIIB, pediu o parcelamento de 50% do aluguel. Perini Business Park representa 17% do fundo HGLG. Logo temos 26% de 17% = 4,42% Isso que representa nas receitas do HGLG. Mas o inquilino não vai deixar de pagar o aluguel, pagará com 50% de desconto e futuramente acertará essa diferença. Logo 4,42% - 50% = 2,21% Esse é o percentual de diminuição das receitas do HGLG. Para um fundo com uma receita de locação de quase 3M isso representa 66 mil. Espero ter sido claro. Todas as informações postadas acima encontram-se nos FR e nos relatórios dos respectivos fundos.

Agora sim, no caso do FIIB a receita será impactada no curto prazo. Se temos uma receita total de 2,50 por cota e sofrerá uma queda de 0,38. teremos uma redução de 15% aproximadamente. Depois de 2 meses a redução passará de 0,38 para 0,23 e isso representará uns 9% da receita total do fundo. Lembrando que 5,5% do empreendimento encontrasse vago.

Peraí... é HGLG ou FIIB? Edit: Agora vi que o HGLG tem uma parte do patrimônio em FIIB.

É... não tem nenhum relatório que diga qual o % desse inquilino, mas certamente é bem mais de 5% (até porque todo mês saem/entram vários inquilinos - eles não iriam fazer negociação especial se o inquilino não fosse importante) *** Aparentemente o administrador do HGLG deu a informação que o administrador do FIIB não quis dar. O inquilino representa 26% do FIIB

Bem, eu não achei onde diz que é 26%, nem nos relatórios do HGLG nem dos FIIB. Mas vou acreditar que seja isso. Curioso, é 26% do fundo mas desconta como se fosse 35%. Fazendo os cálculos que constam no relatório de maio do FIIB esse é o valor. Ué, é 26%, mas desconta como 35%? Bem, primeiro, aqui já se constata uma falta de transparência. Vc vai colocar seu dinheiro e não sabe como ele está sendo investido. Isso no LP é ótimo! Segundo, HGLG: esse é um fundo que por outros motivos não dou a mínima. Mas tudo bem, pelo menos podemos estudar um pouco mais esses fundos e colabora com o que já disse em outro tópico: 70% dos FIIs no mercado estão com algum tipo de problema. Ou seja, 70% estão com a janela de oportunidade aberta.

Não somente a manada se desespera e vende a qualquer preço como ela também vende as cotas erradas. Como já foi salientado pelos colegas essa redução (temporária) desse aluguel do inquilino do FIIB representa qualquer coisa como 26% das receitas do FIIB. Com o aluguel a 50% o fundo vai receber uns 13% a menos por alguns meses. O HGLG perde uns 2-3% no máximo de rendas. Agora olhando os dois gráficos hoje o FIIB nem se mexeu, tem uma liquidez terrível, pouquíssimos negócios, mas o HGLG sentiu uma variação um pouco maior o que não faz sentido algum se formos levar em conta que o FIIB é que vai sentir mais, não o HGLG. Mas tem outra coisa que pesa contra essa queda da HGLG. Saiu o relatório do fundo e devido a uma inadimplência de um inquilino (aliás ele pagou atrasado e não deu para incluir o pagamento nesse mês) o resultado veio anormalmente abaixo do esperado. Aí não dá outra né? Duas notícias ruins, bastante liquidez, a cota dá uma caidinha. Mas nós estamos no meio do pregão e nada me surpreenderia que ela voltasse e chegasse a fechar com alta, o mercado é irracional. []s

@Paulo00 Devido a situação macroeconômica do pais existe vacância em diversos FIIs, mas isso é um ciclo. Por isso a importância de ter fundos com dezenas de contratos. A receita do HGLG praticamente não será afetada. A do FIIB pouco será afetada. Agora imagina um FII de um galpão com apenas um locatário? ai sim, a redução seria impactante. Outro detalhe a renda do FIIB em FEV veio 2,10 e a cota chegou em 310, mas temos que observar que FEV foi um mês de estresse para diversos FIIs.

@INVESTIMENTOS, qual a diferença entre ter um fundo com "dezenas" de contratos ou ter "dezenas" de fundos? Vamos falar de administração de riscos. Vc concentra seus investimentos em um ou dois fundos com "dezenas" de contratos e se sente seguro. Mas está na mão de um único administrador que, como já vimos, podem fazer grandes bobagens. Para piorar, esses fundos geralmente oferecem um DY baixo: vc ficaria com 2 fundos pagando menos de 10% ao ano. Agora, vc investe um "dezenas" de fundos com poucos imóveis. No final, o número de imóveis será o mesmo, o risco de vacância e inadimplência também será o mesmo e o risco de dependência de um único administrador será menor. E o mais importante, o DY será maior. Ah, eu posso aplicar em "dezenas" de fundos com "dezenas" de imóveis cada um para reduzir o risco, para no final ter "centenas" de imóveis. Não faz sentido toda essa diluição. Por fim, fundo que aplica em fundo é igual fundo de ações, serve para quem não sabe fazer análise. Por fim, o impacto no FIIB é de 15,5% agora, mas o risco a ser avaliado é de 35%.

Investir em diversos fundos que possuem diversos imóveis na minha opinião é sim a solução. Claro que vc deve avaliar o portfólio de todos, diversificando segmentos.

@Paulo00 O caso do FIIB eu acho que é um bom exemplo. Se você analisar a distribuição do HGLG e do FIIB nos últimos meses , irá constatar que o DY de um sempre foi bem próximo ao do outro. O HGLG tem o FIIB em carteira, e diversos outros imóveis, além da liquidez no secundário que é muito importante para quem pretende investir um pouco mais de $$$. O que faz mais sentido comprar o HGLG ou FIIB? Situação semelhante ao do ALMI e do BRCR. Para que eu vou comprar o ALMI se posso tê-lo no BRCR com o risco infinitamente menor? ou seja, com a participação diluída... Cada um tem um perfil, só precisa estar confortável com os fundos em carteira, e eu estou, se você também esta, ótimo! seguimos em frente! Grande abraço

Para mim não faz sentido ter nem o HGLG, nem o FIIB, os dois possuem DY baixo. Atualmente evito os "fundos de fundos", porque na prática está pagando duas vezes as taxas de adm. e duplicando os riscos. Depois do MXRF, quero distância, até porque vc não sabe efetivamente qual política está sendo adotada. Exemplo, o fundo investe em outro fundo da mesma administradora e acaba fazendo o papel de formador de mercado. E se o fundo que o fundo está aplicando deixa de ser interessante? Por exemplo, esse HGLG tinha na sua carteira Europar, o maior mico dos FIIs. Eu saí feliz da vida de Europar e volto indiretamente via HGLG? No final, estou diluindo o meu risco ou terceirizando a administração do risco? É como já disse, é o mesmo que a pessoa que deixar de comprar ações e passar a investir em fundo de ações.

Segue o percentual de ativos por classe de investimento do HGLG, conforme relatório mensal de Maio/2014: 88% Tijolo 6% FII 4% RF 2% LCI @Paulo00, na minha opinião, HGLG não é Fundo de Fundo. E também não vejo como justo chamá-lo de terceirização da administração da carteira ou compará-lo com "Fundo de ações".

Pessoal, onde vejo o mercado secundário? Pelo homebroker?

Sim, @Zuma . Mercado primário -> emissões. Mercado secundário -> negociação subsequente. Tecnicamente falando, bastantes eventos acionários que alteram a quantidade de cotas (emissões, OPA, cancelamento em tesouraria) poderiam também ser considerado mercado primário.