Mercado de CRIs e FIIs de CRI

FIIs e Imóveis
Giovanni  
em 01/11/21 10:06
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
ChihuehueBR  43º
em 01/11/2021 10:10
Acho que tem grande influência da baixa Selic, incentivou emissão de dívida e construções...
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #1 de 16
rapaaaiz  181º
em 01/11/2021 10:25
imagina que louco chegar em 2070 e descobrir que os FIIs de CRIs substituiram os financiamentos imobiliarios tradicionais e quebraram os banquinhos


futurologiaZoro53 posts
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #2 de 16
Giovanni 
em 01/11/2021 10:35
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @ChihuehueBR em 01/11/2021 10:10:31

Acho que tem grande influência da baixa Selic, incentivou emissão de dívida e construções...


influencia sim mas não sei se dá para atribuir totalmente a causa de um fenomeno complexo à uma coisa simples



postado por @tequila_a_pug em 01/11/2021 10:25:08

imagina que louco chegar em 2070 e descobrir que os FIIs de CRIs substituiram os financiamentos imobiliarios tradicionais e quebraram os banquinhos




futurologiaZoro53 posts



substituir não sabemos, mas ajudam a complementar uma faixa de crédito meio esquecida pelos bancos  

Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #3 de 16
gmergel  181º
em 01/11/2021 10:52
Giovanni, permita-me sardinhar um pouco, mas os FIIs de tijolo sempre me pareceram mais ancorados, seguros. Eu sei, RV é RV... Mas meu lado sardinha me diz que os FIIs de papel oscilam demais com a taxa de juros, nas "oportunidades" que surgem e seus gestores aproveitam. E são investimentos bastante tempestivos, com prazo.

Os de tijolo, por outro lado, oscilam menos e estão lastreados em bens imobiliários. Casas são casas, lojas são lojas, lajes corporativas são lajes corporativas. Não existe prazo para seguir alugando os espaços, ou até negociar compra/venda.

É preconceito meu? 
Tá nos meus objetivos aprender melhor sobre o assunto.
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #4 de 16
tjnicodemus  181º
em 01/11/2021 10:56
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
O Bastter financiando uma nova rodada de kitnet's.
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #5 de 16
Giovanni 
em 01/11/2021 11:18
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @gmergel em 01/11/2021 10:52:57

Giovanni, permita-me sardinhar um pouco, mas os FIIs de tijolo sempre me pareceram mais ancorados, seguros. Eu sei, RV é RV... Mas meu lado sardinha me diz que os FIIs de papel oscilam demais com a taxa de juros, nas "oportunidades" que surgem e seus gestores aproveitam. E são investimentos bastante tempestivos, com prazo.

Os de tijolo, por outro lado, oscilam menos e estão lastreados em bens imobiliários. Casas são casas, lojas são lojas, lajes corporativas são lajes corporativas. Não existe prazo para seguir alugando os espaços, ou até negociar compra/venda.

É preconceito meu? 
Tá nos meus objetivos aprender melhor sobre o assunto.


quando observamos um estudo de 10 anos com o VRTA que é um dos poucos que tem esse histórico (menos 5 anos ou menos nao da para concluir muita coisa) o retorno é no mesmo patamar dos tijolos, mas a cotação nominal nao sai do lugar - ou seja, tem que reaplicar tudo para ter esse retorno e não pode achar que a renda é brinde, isso é mais evidente ainda em FII de papel: 



VRTA11 Ver mais



tijolo tem lastro mais real, mas a gestão pode comprar/vender conforme as estratégias que julgar melhor, então se algum ativo é problemático existe pressão para se livrar dele

então no fim eu acho que vai do gosto do investidor

algumas premissas para isso ser verdadeiro: 

- comprar e reaplicar tudo (é o que esses gráficos mostram) 
- investidor que não fica girando patrimônio de acordo com taxa de juros ou outra sardinhice

Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #6 de 16
Streimars  181º
em 01/11/2021 11:44
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter 


postado por @gmergel em 01/11/2021 10:52

Giovanni, permita-me sardinhar um pouco, mas os FIIs de tijolo sempre me pareceram mais ancorados, seguros. Eu sei, RV é RV... Mas meu lado sardinha me diz que os FIIs de papel oscilam demais com a taxa de juros, nas "oportunidades" que surgem e seus gestores aproveitam. E são investimentos bastante tempestivos, com prazo.

Os de tijolo, por outro lado, oscilam menos e estão lastreados em bens imobiliários. Casas são casas, lojas são lojas, lajes corporativas são lajes corporativas. Não existe prazo para seguir alugando os espaços, ou até negociar compra/venda.

É preconceito meu? 
Tá nos meus objetivos aprender melhor sobre o assunto.

 

Meu caro, pense nos FIIs de papel (os de CRI) como investimento em divida que acredito que você vai entender melhor como eles funcionam. Eles pegam um montante e investem em títulos de divida. Enquanto um FII de tijolo investe diretamente no imóvel, o de CRI empresta o dinheiro para alguém comprar o imóvel. Os dois estão atrelados a imóveis, um de maneira direta, outro de maneira indireta, a aagarantia que o devedor vai pagar a divida costuma ser o imóvel e mais um pouco. Então quesito segurança para se investir, são "parecidos". E com nosso mercado evoluindo, tudo vai depender do gestor. TUDO. 
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rapaaaiz  181º
em 01/11/2021 11:47
@gmergel
são tipos de FIIs diferente... Quando você (ou os fiis de tijolo) investem num LCI de banco, o que o banco está fazendo é dar essa grana para alguem ou empresa adquirir um Imóvel, exatamente como o FII de papel, a diferença aqui é que o banco vai pagar ao investidor muito menos pq ele tenta absorver esses riscos que você mencionou.

Fiz uma simulação com um investimento em LCI baseado nessas datas do estudo do VRTA11 que o giovanni postou aí acima, e perceba que realmente existe um "prêmio" pelo risco adicional.



Mas é claro que no final das contas tudo pode acontecer, por isso só a diversificação salva...
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #8 de 16
gmergel  181º
em 01/11/2021 12:33
Obrigado pela contribuição, pessoal!

Não estou olhando rentabilidade nem nada do tipo. A questão é racional meu mesmo e acho que identifiquei: a Bastter me ensinou a colocar o patrimônio no centro. Então, eu acabo pensando assim:

- Um FII de papel negocia dívidas lastreadas em imóveis, com prazo e taxas. O prazo acaba e o fundo precisa se mexer para continuar rendendo, analisando e negociando conforme o mercado. Não há acúmulo, construção de patrimônio que não de títulos de dívida, papéis.

- Um FII de tijolo com boa gestão ativa vai atrás de aumento patrimonial (eu sei que depende do fundo), reformando e negociando imóveis e aluguéis. Mais patrimônio > maior área locável > mais renda. 

O segundo tipo de FII me soa mais razoável e permite que eu aceite a oscilação de mercado, porque existe uma "evolução" em andamento.
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #9 de 16
Giovanni 
em 01/11/2021 13:22
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @gmergel em 01/11/2021 12:33:49

Obrigado pela contribuição, pessoal!

Não estou olhando rentabilidade nem nada do tipo. A questão é racional meu mesmo e acho que identifiquei: a Bastter me ensinou a colocar o patrimônio no centro. Então, eu acabo pensando assim:

- Um FII de papel negocia dívidas lastreadas em imóveis, com prazo e taxas. O prazo acaba e o fundo precisa se mexer para continuar rendendo, analisando e negociando conforme o mercado. Não há acúmulo, construção de patrimônio que não de títulos de dívida, papéis.

- Um FII de tijolo com boa gestão ativa vai atrás de aumento patrimonial (eu sei que depende do fundo), reformando e negociando imóveis e aluguéis. Mais patrimônio > maior área locável > mais renda. 

O segundo tipo de FII me soa mais razoável e permite que eu aceite a oscilação de mercado, porque existe uma "evolução" em andamento.


o seu raciocínio está certo, mas alguns pontos que falta considerar: a gestão ativa

- o FII de papel pode e vai vender o CRI antes do vencimento, possivelmente com ganho de capital maior do que levar até o vencimento caso bem gerido
- o FII de tijolo pode e vai vender o imóvel em algum momento e usar o dinheiro para comprar outros ativos de acordo com a estratégia do FII, possivelmente levando a ganho de capital maior do que não vender

a nossa mentalidade de buy and hold serve para os nossos investimentos, mas a gestão de empresas e FIIs normalmente não usa esse tipo de abordagem

portanto a evolução que você está imaginando existe e não existe ao mesmo tempo nos dois 
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CardelMall  43º
em 01/11/2021 13:32
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@Giovanni inclusive tem Gestores de FIIs de papel que estão vendendo os CRIs (pois dependendo do método caixa ou contábil, a CM fica acruada no papel) para fazer jus ao que está acruado, podendo distribuir aos cotistas; e recomprando na sequência.

E há muitos negócios no Mercado secundário de CRIs, o XPCI é um dos que negocia e consegue retornos "extras".
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #11 de 16
Giovanni 
em 01/11/2021 13:34
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @CardelMall em 01/11/2021 13:32

Giovanni inclusive tem Gestores de FIIs de papel que estão vendendo os CRIs (pois dependendo do método caixa ou contábil, a CM fica acruada no papel) para fazer jus ao que está acruado, podendo distribuir aos cotistas; e recomprando na sequência.

E há muitos negócios no Mercado secundário de CRIs, o XPCI é um dos que negocia e consegue retornos "extras".


isso mesmo CardelMall, alguns relatórios colocam que o FII vendeu e já recomprou o mesmo CRI no mesmo mês com ganho de capital 
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #12 de 16
melzao  181º
em 25/11/2021 11:07
pera, pera, pera....

Dá pra vender CRI pra terceiros?

Minha mãe caiu na conversa do gerente, comprou CRI que só pode resgatar daqui a 2 anos.

Agora, precisa da grana. Tomou um não do gerente...

Enfim, dá pra vender??
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #13 de 16
MegaMan87 
em 25/11/2021 11:38
@melzao sua corretora pode tentar vender pra você no mercado de balcão provavelmente vai ter alguma perda, mas enfim, como sempre dizemos aqui o erro foi na entrada.
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #14 de 16
Giovanni 
em 25/11/2021 13:02
Nível no Race: Profissa do Bastter Race


postado por @melzao em 25/11/2021 11:07

pera, pera, pera....

Dá pra vender CRI pra terceiros?

Minha mãe caiu na conversa do gerente, comprou CRI que só pode resgatar daqui a 2 anos.

Agora, precisa da grana. Tomou um não do gerente...

Enfim, dá pra vender??


Como o Fernando falou, mercado de balcão 

Não é comum venderem para PF mas existe sim a possibilidade, normalmente envolvendo valores maiores 
Mercado de CRIs e FIIs de CRI - #15 de 16
melzao  181º
em 25/11/2021 13:26
@Giovanni e @fernando obrigado! vou dizer pra minha mãe.
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