Multiplan x Fii de shopping
comentada em 08/01/2021 18:37

Uhuuu. Descobri mais uma ação da carteira do Bastter :):):):):)

Vou comprar multiplan de pá e virar removido 
Dica quente 

Acho que a principal diferença é o modelo de gestão. Como você mesmo disse que já sabe, um é empresa e outro é fundo.

Uma empresa tem CEO e um Conselho de Administração que tomam decisões no dia-a-dia e têm mais liberdade na decisão. A Assembleia de acionistas quase sempre é mais uma burocracia e geralmente os majoritários sabem o que estão fazendo, não se metem desnecessariamente na gestão. Até porque muitas vezes os diretores são acionistas também.

Um fundo até tem administrador/gestor para os imóveis, mas muitas decisões importantes precisam ser ratificadas ou tomadas diretamente em Assembleia de cotistas (especialmente nos fundos de gestão passiva). Pode acontecer algum tipo de conflito de interesse entre cotistas com foco no curto prazo e cotistas com foco no longo prazo. Quem administra/gere o fundo não é cotista e a remuneração nem sempre está atrelada ao resultado, então às vezes tem conflito de interesse aí também.

Fora isso, empresas podem se endividar com mais facilidade e podem reinvestir parte maior do "lucro". Fundos precisam distribuir quase tudo.

"Fora isso, empresas podem se endividar com mais facilidade e podem reinvestir parte maior do "lucro". Fundos precisam distribuir quase tudo."
Para mim esta é a parte mais importante. A gestão financeira de um FII é bem mais engessada.

Com isso não estou dizendo que é melhor ou pior.

Deu uma clareada pessoal
Vlw

compra MULT3 e tb Fiis de shopping e segue o barco

São estruturas que, apesar de estarem bem próximas, são muito diferentes.

É como a diferença entre você ter um imóvel para alugar e ser dono de uma imobiliária.

A operadora do shoppging (Sonae Sierra, Multiplan, etc) é quem contrata dos funcionários, negocia alugueis, prospecta inquilinos, cobra inadimplentes, estrutura campanhas e ações de marketing, etc. Muitas vezes, também tem um percentual do imóvel, mas pequeno.

O FII é só o dono do imóvel. Pode até ter uma participante um pouco ativa na operação do shoppging, mas tem o objetivo maior de apenas receber os alugueis.

Caros, vou ressuscitar o tópico para fazer uma pergunta de burronildo...

MULT retorno total em 13 anos: 



Retorno total de um fii de shopping com tempo semelhante de bolsa (HGBS - 12 anos, acho que é o multi-multi com mais tempo)




A dúvida é que não entendo como um fii do setor, com risco, em princípio, menor (sem alavancagem ou desenvolvimento), aparentemente tem gerado retorno total maior.

A empresa parece muito boa e bem administrada, tem os melhores shoppings, enfim, acredito que ela gera valor. Mas não compreendo porque isso não aparece tanto nos retornos (12-13 anos não é um prazo ideal, mas é o que tem até agora). Pode também ser mérito do gestor do fii, ou que o fii na verdade tem risco maior, sei lá.

Só queria entender melhor o porquê desta diferença.

Apenas uma pequena sugestão de correção com relação ao post inicial do tópico: FIIs podem se alavancar e ter dívidas, sim, ainda que as formas para fazê-lo sejam mais limitadas. Em tempo de juros baixos (que facilitam e estimulam endividamento), essas são práticas cada vez mais comuns, sejam por meio de aquisição imobiliária lastreada em emissão de CRIs, ou por aquisição de imóveis gravados com alguma dívida. SPEs, estruturas frequentemente usadas em transações imobiliárias, também podem ter dívidas. 

Pela Instrução CVM 472/2008 (seção III, "Vedações ao Administrador"), o que FIIs não podem fazer é pedir ou conceder empréstimos. É uma diferença sutil, mas importante.

Faltou também na comparação mencionar que FIIs têm obrigação de distribuir 95% do resultado financeiro por semestre, ao contrário de uma empresa.

obrigado @Bastter e @Giovanni
preciso aprender a focar no que importa

@SARD3F não esqueça que uma empresa pode reter lucros, emprestar $, enquanto os FIIs não. Muitos dos custos fixos das empresas os FIIs não tem e devido o aspecto “rentista” possui uma curva de receita e lucros menos volátil do que uma empresa de shoppings. 


Além disso, precisamos considerar que o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos tem patinado bem e estas empresas de incorporação e administração são afetadas mais do que os FIIs . 

FIIs de shopping e ações de shopping são diferentes instrumentos para você se expor a esta indústria. Não existe melhor ou pior, existe aquele produto que você entende, se adapta e investe (ou não).

Geralmente os FIIs menores só conseguem crescer de maneira inorgânica (emitindo cotas). Aliás desconheço outra maneira menos arriscada. 

Alguns FIIs já estão fazendo algum grau de alavancagem (aquisição através de CRIs e SPE como por exemplo o RBVA comprou parte das lojas do Pão de Açúcar) ou conseguindo crescer semi-organicamente através de incorporações assONciadas a algumas emissões sem alavancagem (exemplo HGLG e KNRI). Porém são FIIs grandes e a porção incorporada e/ou alavancada tende a um percentual menor da carteira para diluir o risco.


Para FIIs de shopping incorporar e/ou alavancar é bem mais complexo e arriscado pois além de não ter fluxo de caixa pra tal (distribui praticamente tudo), o custo e risco de incorporação é muito maior. Talvez no ORUTUF, com FIIs de shoppings maiores, isso seja possível.