O que faz um FII ser bom?
comentada em 07/09/2015 20:19

Oi @Andlcs. Primeiramente, seja bem vindo ao mercado de FIIs. É sempre bom ver mais pessoas se interessando em diversficar seu patrimônio com esse tipo de investimento. O Mille geralmente fala que, das centenas de ações na Bolsa, existem apenas umas 30 ou 40 "campeâs". Isso dá menos de 10% do mercado. Portanto, o investidor precisa "garimpar": olhar uma por uma e descartar a maioria, que é de má qualidade. Em FIIs, até o momento, a relação é inversa. Existem alguns com rolos importante ou riscos significativos, mas eles são a minoria. Nunca parei pra olhar diretamente, mas acho que não chegam a 20% do mercado. Do que sobra, eles são todos parecidos. Não dá pra falar de dívida equilibrada, pois a enorme maioria não tomam crédito. Existem poucos alavancados, mas que possuem mais caixa do que dívida, portanto tem posição de caixa positivo. Quanto à governança, esse mercado tem uma vantagem: a prestação de contas. Em ações, os documentos são divulgados trimestralmente e com uns 2 meses de defasagem. Portanto, você pode ter até 5 meses de "voo cego". Em FIIs, quase todos divulgam relatórios mensais, geralmente nas duas primeiras semanas do mês seguinte, o permite um acompanhamento muito mais "online" do cotista. Somam-se, portanto, três fatores que facilitam o entendimento dos documentos: - Divulgação frequente das informações. - Atividade razoavelmente fácil de entender, pois o investimento em imóveis é bem mais simples que toda a atividade econômica de uma empresa. - Regulamentação mais restrita que o mercado de ações. Por todas essas razões, não há problemas graves de governança. Muita gente confunde lucratividade com distribuição de rendimentos. Assim, quando um fundo está distribuindo mais, as cotações tendem a subir; quando distribui menos, a cotação cai. Porém, esses eventos podem ser temporários, em nada afetando a atividade do fundos. Normalmente, os fundos que estão com maior Yield são os que tem a análise mais complicada, pois estão envolvidos em rolos ou tem características complexas (desinvestimento, venda de ativos do portfólio, mais de um tipo de cota, etc), o que leva as pessoas as grandes prejuízos. É importante entender o motivo das distribuições para saber o que é rendimento normal e o que é temporário. Pra tentar simplificar isso, tentei criar há alguns meses, um passo-a-passo de montagem de carteira. Foi uma primeira versão, portanto não é um Santo Graal, mas espero que ajude: Bastter.com - Grupos - FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios Leia os relatórios mensais, visite as páginas específicas do fundos aqui no site e nunca se canse de perguntar. Se precisar de alguma coisa, estamos aqui.

Muito obrigado pela resposta Nod.RJ. Realmente existem mtas empresas ruins listadas na bolsa, se o investidor não estudar pode perder tudo ao longo do tempo. Não sabia que os fiis eram diferentes. Não consegui acessar o link com o passo a passo, quero começar os estudos por aí. Existe algum fii que seja unanimidade nas carteiras? Algo como a Abev3 é para ações?

Segue o link corrigido: Bastter.com - Montando Carteira de FIIs - Passo-a-Passo Quanto à uma "unanimidade", não gosto de dar nomes. O intuito do site é estimular o investidor a estudar. Para quem está entrando no mercado, a recomendação é começar analisando os maiores e que não tenham concentração de imóveis nem de inquilinos. Isso irá reduzir muito a volatilidade e a possibilidade de "sustos". Vá com calma, seguindo o passo-a-passo, visitando a página de cada fundo, e frequentando o fórum. Sempre sem pressa. A formação de patrimônio não é uma corrida de 100m; é uma maratona. A velocidade importa muito pouco. O importante é a constância.

Que resposta show de bola.

Aliás, desde que o @Nod.RJ passou a frequentar mais ativamente nos fóruns, TODAS as respostas dele têm sido show de bola...tava demorando ser escolhido ou indicado (sei lá como funciona) para ser consultor de alguma das áreas ( pois o cara sabe muito de várias!!). Respostas coerentes, concisas, bem escritas.... parabéns meu velho, o site só tem a ganhar quando alguém como você passa a fazer parte do quadro!

Obrigado @Doutorchefe e @Stark. Quando fui convidado para o cargo de consultor de FIIs, fiquei com muito receio. Mas desde a nomeação, a recepção tem sido muito melhor que a expectativa. Esse apoio é muito gratificante e dá mais vontade de continuar. Se precisarem de qualquer coisa, estou por aqui.

Olá @Nod.RJ! Poderia indicar algum livro sobre FIIs, para um bom entendimento sobre esse tipo de investimento? Há uns dias, andei vendo um aqui na livraria do site, algo bem introdutório, mas não está mais na lista. Alguma sugestão para o iniciante, que precisa aprender desde as siglas de vocabulário até o funcionamento, características e análise? Obrigada. Obrigada.

Minha seleção obedece aos seguintes critérios: 1. Qualidade do imóvel ou imóveis; 2. Quantidade de imóveis ou inquilinos; 3. Prazo e tipo dos aluguéis; 4. Vacância; 5. Diversificação por tipo de imóvel, região e tipo de fii 6. Proventos; 7. Dividend yeld 8. P/vpa 9. Se tem algum rolo, processo ou briga judicial Você encontra muitas informações aqui mesmo no site e outras nos relatórios no site da bovespa Abraço!

@ALima, O livro mais recomendado para quem está começando é esse e-book: Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário eBook: André L F S Bacci: Amazon.com.br: Loja Kindle Também disponível em versão física: Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliario, por André L F S Bacci - Clube de Autores

tio @Nod.rj, se todos os FIIs são bem parecidos então dá pra fazer uma carteira super preguiçosa com uns 30+ FIIs e estudando bem pouco de cada e ainda assim ter uma carteira massa?

@Wallace. Os critérios apontados são realmente relevantes, mas alguns merecem muito cuidado. Eventualmente alguns fundos distribuem muitos rendimentos pois não cuidam dos imóveis (Ex: BBFI). Às vezes, pode ser saudável ver o fundo fazendo alguma reserva para obras/modernização dos ativos Em geral, fundos como altos Yield estão envolvidos em rolos ou coisas complicadas (desinvestimento, mais de um tipo de cota, etc). Além disso, P/VPA em fundo de tijolo não tem nenhuma relevância. O valor patrimonial de um prédio é obtido por uma empresa de consultoria que faz um relatório enorme apenas para, no final, carimbar um valor que não tem nenhuma comprovação. Por mais isenta que seja a análise, ela sempre será subjetiva e sujeita a falhas. Então, ao operar o VPA, você toma como verdade uma informação que foi simplesmente arbitrada por alguém que podia estar de mal humor naquele dia. Em FIIs de CRI, é importante saber se os ativos são precificados "na curva" ou por valor de mercado. Se for "na curva", será um valor sem referencial no mundo real. Se for por valor justo de mercado, vamos cair em um problema semelhante aos fundos de tijolo: não obrigatoriamente você vai concordar com a avaliação. O único VPA que ainda dá pra ter algum crédito é o de Fundos de Fundos. Porém, esse valor é sempre divulgado com atraso. A menos que você vá fazer as contas "na mão", o que dá trabalho. Portanto, em resumo: Proventos e Yield (que estão diretamente relacionados) até dá pra estudar, desde que você saiba não vale a regra de "quanto maior, melhor". Mas P/VPA não tem utilidade nenhuma: é "cemitério de malandro".

Sobrinho @Aleatório65 (kkkk...) A resposta básica é SIM. E vou até mais longe: é preferível. Se você tirar as bombas, a recomendação é ter tantos FIIs quanto aguente. E o conceito de "aguentar" envolve: - Ter paciência para manter um mínimo de acompanhamento dos relatórios; - Ter paciência de declarar no IR; - Ter paciência de declarar no IR quando não receber os informes pelo correio.

Nod, lança um rating pra Fii parecido com o rating de ações. Vai fazer sucesso! :)

Nos FIIs acho mais útil fazer um "rating as avessas" onde vão aparecer os piores para ficar longe, pq é muito difícil definir quais são os melhores.

A ideia do "quadro de FIIs para se fugir" é realmente ótima. Mas, tem alguns detalhes chatos. Por exemplo, estudando sobre o tema fundos em liquidação /de prazo determinado, vejo que podem ser bombas ou oportunidades. Depende de dezenas de "se". Nao sei como um desse entraria na lista.

@Fernando47, concordo com você

Para iniciantes como eu, seria legal fazer o quadro apenas de fundos com prazo indeterminado. Seguindo a ideia do @Vecklarah, teria que se criar outro rating para os mais avançados em fundos!

Acho que o mais importante para melhorar os quadros de fiis é: 1 - Incluir vacância. 2 - Se possível classificar o estado dos imóveis em: novo, bom, precisando de reforma.

@Nod.RJ O Yield alto nesses casos se dá pela medição do valor em percentual ou pelo valor em R$? Realmente, principalmente os fundos mono-inquilinos, que pagam altos rendimentos (R$) costumam estar envolvidos com algum problema.

Além da vacância, a quantidade de contratos de locação ativos) (ex.: há fundos com 1 contrato com 1 banco grande, há fundos com 50, 100+ contratos com N inquilinos diferentes) É um parâmetro para medir a diversificação interna do fundo.

Obrigada @Nod.RJ! Vou adquiri-lo!

Já está em estudo um rating de FIIs sim. Aguardem novidades! ;)

@Vecklarah, Qualquer fundo PDD é extremamente perigoso. São fundos que não dá nem pra colocar no TSDB, sob o risco de dar um tremendo prejuízo. É possível conseguir um lucro muito bom, sim. Mas isso depende de acompanhamento intenso no HB e dos fatos relevantes do fundo. Meu pai já falava: "é melhor perder um bom negócios do que fazer um ruim". Por isso, esses fundos são totalmente não-recomendáveis a iniciantes.

@carloseam, O Yield é sempre apurado em relação ao preço da cota: Yield = (rendimento)/(preço ex) Muita gente usa o Yield de 12 meses, que é a soma dos Yields de todos os pagamentos. E, sim, muita gente fica procurando os FIIs de alto Yield. São os chamados yield-chasers. Isso é pior do que vício de jogo. O cara acha um FII que está pagando 35% a.a. e se acha o cara mais esperto do mundo por comprar algo que só ele está vendo. Aí o prejuízo vem, ele bota a culpa no gestor/administrador/Dilma e vai procurar outro fundo. E o ciclo se repete.

@Nod.RJ Sim. Já captei este cenário que V. falou e, por enquanto, apenas estudo o tema. A impressão que eu tenho é exatamente essa que falei, podem representar ótimas oportunidades ou bombas. Dependem de milhares de "e se...". Não estou nem perto de botar meu dinheiro num desses, mas, considero que é válido discutir, dentro deles, quais tem todas as características para se correr para as colinas e quais vale a pena cutucar (obviamente, sabendo do risco).

@Vecklarah, Em qualquer caso, é extremamente importante entender o que está acontecendo. Operar só com os números é ferro certo. Se é fundo de papel, geralmente, é um pouco menos difícil. Muitos FIIs operam bem acima do seu VP. Nesse caso: compre abaixo do VP, venda acima dele. Pode operar por "pescaria" ou monitorar no HB. O cuidado é que o PL pode mudar rapidamente a cada amortização. E cuidado com FIIs com mais de uma classe de cotas, pois os relatórios automatizados geralmente não enxergam isso. Quanto a fundos de tijolo, isso é bem mais complicado, pois o PL está mais sujeito a distorção. Então você primeiro precisa entender o quanto é confiável o PL divulgado. Se não for muito confiável, você vai precisar desenvolver seu próprio método de apuração do PL. Se você chegar ao final desse processo com alguma confiabilidade, pode tentar comprar abaixo e vender acima. Sinceramente, para o pequeno investidor, isso vai levar 99,9% dos casos ao ferro. Para quem tem dúvida, leia os posts aqui do site sobre RBAG e RBPD.

@Nod.RJ Interessante as ponderações. Vou ver esses casos que V. falou. Como disse, por enquanto, mantenho esse tema somente como em estudo.

@Nod.RJ Obrigado por responder e realmente selecionar FIIs baseando-se somente no yield merece um selo "Bino de cilada". Bom, meus critérios para avaliar fundos imobiliários partem da premissa de investimento em renda variável não tem prazo e serão mantidos enquanto forem bons. E nesses casos, nunca utilizei nada relacionado a Yields e preços das cotas. Por enquanto só me sinto confortável com fundos de tijolo e só mantenho em carteira apenas um fundo mono-inquilino. O que são fundos FDD?

@carlosseam,fundos PDD são os de Prazo Determinado e de Desenvolvimento .Normalmente eles existem para construir algo (Desenvolver)num determinado tempo,logo após eles encerram suas atividades. É isso mesmo ,Nod.RJ?

@mariotauma Valeu. Fiquei na dúvida sobre a abreviatura. É isso mesmo.