O Valor de um FII.
comentada em 14/10/2018 21:46

Na verdade o mercado está precificando a redução do fluxo de caixa da vacância futura (março/19), sem saber a multa que a Ambev vai pagar pela rescisão antecipada de um contrato que tinha acabado de ser renovado até 2023 e que a CS pode ter a oportunidade de alugar os módulos vagos para vários inquilinos, virando um ativo mono multi, por outro lado tem a vacância ainda alta da região.

Na minha visão continua tendo valor, o secundário da cota vai sofrer durante a transição que provavelmente vai reduzir/interromper a distribuição.

Ai é a CS correr atrás de inquilino

@oxe muito boa sua argumentação, este tipo de ensinamento enriquece o aprendizado. O significado de VALOR vai muito além deste ativo... perfeito

@stunts realmente, devido ao fato de eu investir em imóveis muito antes de investir em FIIs, acabo tento dificuldade de separar as coisas e sempre ocorre um viés na análise. Mas ficou claro as diferenças, principalmente de interesses da gestão e cotistas como o oxe mencionou.

@ph10 este FII representa muito pouco do meu patrimônio (0,41%) e acredito que tem valor. Na verdade abri o tópico depois que fiquei com essa questão filosófica na cabeça me incomodando, de onde vinha o valor do FII,rs

@Bastter obrigado por proporcionar discussões como esta através deste Site, que aliás, está cada dia melhor !

Outra coisa que vc deve refletir é essa questão de "perdeu valor, coloca no que tem valor".

Geralmente, se leva esse mantra a ferro e fogo, quando também se deve ter parcimônia com isso, para não dizer bom-senso.

Assim como a percepção do que tem valor varia de pessoa para pessoa, a perda também é assim.

É muito comum o investidor se utilizar desse argumento como desculpa para girar patrimônio, vender no fundo e comprar no topo etc.

Eu, cada vez mais, ando amadurecendo a ideia de nunca vender nada, mesmo que assuma eventuais prejuízos, a não ser que haja um caso muito grave. E mesmo com os casos graves, a sua percepção de gravidade sempre é enviesada. O diabinho sempre vai estar à espreita nos pensamentos. Cuidado.

Em FII eu sigo essa filosofia de nunca vender, citada pelo stunts. Não existe faixa de isenção pra FII, você sempre paga IR sobre ganho de capital. E os FII (e renda variável em geral) dificilmente perdem valor abruptamente, é preciso ter muita cautela nos movimentos.

O que eu faço com FII:

1- sempre movimentos muito pequenos. Eu não coloco um aporte completo em FII, nunca. Eu divido com a RF. Porque FII está lá para nunca mais vender, mesmo que piore, então a cautela é absoluta;

2- sempre diversifico muito. Eu não coloco uma porcentagem alta demais em FIIs, divido em várias outras classes de ativos. E também divido entre muitos FIIs;

3- se eu não gostar mais do FII, achar que não tem valor, eu coloco em quarentena e deixo lá. Por exemplo, em um dado momento decidi não ter mais FII de papel. Todos os que já tinha (não era muito, por causa do 1 acima), deixei em quarentena e continuam até hoje.

É muito difícil você acertar a análise de valor de todos os ativos de primeira. Com o tempo, você vai perceber que errou. Por isso o 1 e o 2 ajudam a reduzir o prejuízo.

Além disso, o 3 evita jogar dinheiro fora com IR. É difícil você "acertar cenário" com tal eficiência que compense perder dinheiro do IR. Você possivelmente não vai ganhar o suficiente na diferença de valor entre esse FII e outro para compensar esse IR. Até porque você pode errar de novo, pode errar por achar que o primeiro FII perdeu valor (talvez ele ainda tenha) e pode errar por achar que o segundo FII tem mais valor (talvez não tenha).

Em FII, a palavra de ordem é cautela. Porque você não vai conseguir remediar seus erros com facilidade, não é só vender até uma faixa de isenção e pronto.

Isso. Em FII eu sigo exatamente essa linha.

Até por isso estou concentrado em renda fixa no momento, por conta dos movimentos pequenos em outros ativos.

Mas é para minha própria proteção, contra minha burrice, e minha humanidade.

tem fii que está mono inquilino mas pode ser multi no futuro

Sobre o GRLV, há breves comentários da gestão no WebCast do HGLG aos 50 min do áudio.

Como a pergunta teve um bom nível de profundidade, vou tentar dar uma resposta de mesmo nível.

Um FII é um conjunto de coisas: o(s) imóvel(is), o gestor, o(s) inquilino(s), seu(s) contrato(s), a localização. etc. Muitas vezes, inclui até os demais cotistas, pois já vimos FIIs que foram "destruídos" por decisões tomadas em assembleias. Já fiz um vídeo sobre isso, chamado "O que eu compro com a cota?"

Para mim, a única coisa que é alerta vermelho em FII é problema de governança.

O fato de um FII ser mono-imóvel ou mono-inquilino (ou ambos) não é falta de valor. Mas, certamente, demandam uma cautela extra, pois qualquer questão naquele imóvel ou inquilino vai ter um impacto muito significativo. Por isso, é necessário pensar bem em quanto do patrimônio vai expor a ele.

Tradicionalmente, o mercado tende a considerar muito fortemente a geração de caixa. Isso é um herança do mercado profissionais de imóveis corporativos. Se você vai vender um galpão ou um prédio de escritórios, certamente você vai conseguir vender a um preço mais alto se o imóvel estiver ocupado, com contratos longos, com inquilinos de qualidade, com boas garantias, você certamente vai vender a um preço melhor do que um imóvel vazio.

A diferença é que, no mercado de imóveis, a liquidez é muito baixa. Para comprar ou vender um imóvel, pode-se demorar semanas só no processo de negociação. Já o mercado de FIIs é muito mais líquido, permitindo a realocação de capital com mais velocidade. Assim sendo, a volatilidade de preços tende a ser maior. A saída de um inquilino significativo gera uma pressão forte de cotistas vendendo para remanejar seu capital para posições que eles consideram mais interessantes.

No que tange especificamente ao GRLV, uma questão importante deve ser levantada: o fundo nunca teve uma vacância nem perto desse percentual. Portanto, é virtualmente impossível sabermos como ele vai reagir. Não temos nenhum FII na bolsa operado pela GR Properties, não sabemos sua lógica de captação de inquilinos, como costuma negociar, etc. Pode ser que seja daqueles operadores que não se incomodam de esperar um pouco para conseguir um aluguel um pouco melhor ou se prefere ser flexível e resolver logo a vacância. Então é totalmente impossível fazer qualquer previsão sobre a questão.
Até porque, tem bastante tempo para pensar. O inquilino só sai em março e ainda tem uma multa de cerca de 3 meses.