Perguntas de iniciante
comentada em 24/02/2017 18:49

Vamos aguardar alguém te ajudar nesses detalhes aí.

@tortuga Fiz essa tabela com os valores e algumas explicações sobre o fluxo de caixa do HGRE. De fato, desde 2012, as distribuições tem sido acima do FCO. A grosso modo, a forma do fundo fazer isso nos últimos anos foi reduzindo investimentos (anos 2015 e 2016) e distribuindo o que arrecadou com a emissão das cotas (anos 2012 e 2013). Para o fundo ser sustentável no longo prazo, e manter seu patrimônio, as distribuições devem ocorrer abaixo do FCO. A não ser que o Fundo continue fazendo novas emissões e utilizando parte dessa arrecadação para distribuir. O grande negócio é o seguinte. Não precisa se esquentar muito com isso. O mercado sabe desses fatos e desconta o preço da cota. Então essa "distribuição acima do FCO" faz com que a cota seja mais barata do que se fosse gerada pelo FCO, gerando um Yield maior para o cotista. O mercado sabe que essa distribuição não vem do operacional, e que esta distribuição está diminuindo o PL do Fundo, mesmo que muito pouco mês à mês. (EDIT) Isso foi uma característica do Fundo nos últimos anos que o cotista deve estar ciente, mas não dá pra ganhar em cima disso, pq o mercado já embutiu essa informação no preço da cota.

Valeu @Heizenberg. Muito obrigado mesmo. Estou satisfeito por ter confirmado a minha impressão de que o operacional era bem inferior à distribuição de rendimentos. É acompanhar a evolução... Agora, vc sabe explicar porque há um "descasamento" tão grande do Resultado apurado em Regime de Competência em relação ao Caixa. Se o cotista olhar só o Relatório Gerencial Mensal dá uma impressão que a situação é bem mais "redonda" do que o que se vê no caixa.

@cofapinho, é isso mesmo. @Heizenberg, os juros recebidos de aplicações não entrarão no FCI? Se sim, o fundo distribui o rendimento a partir do FCO + FCI (se este último for positivo, através de juros recebidos de aplicação financeira).

@OdranoelGeyer Os juros de aplicações financeiras entram no FCO. Olha lá a primeira imagem que eu postei que tem detalhado. @tortuga Não sei de qual "Resultado apurado em Regime de Competência" você tá falando. Se for o lucro líquido do período, primordialmente o que faz descasar é a reavaliação dos imóveis, que não transita pelo caixa do fundo. Não sei se foi bem isso que você perguntou. Se não for, explica de novo preu entender melhor :)

@tortuga Regime de Competência x Regime de Caixa são diferentes. É isso que quis dizer ou é outra coisa?

É isso mesmo. Eu sei que são diferentes. É que no caso desse fundo é muito diferente. :) Vi outros que o caixa reflete mais próximo o lucro.

E pelo que entendi o que entra no FCI é a aquisição / resgate de aplicações em LCI CRI, etc. Os juros, rendimentos, etc entra no FCO.

Posso estar engando e aguardaremos alguém ajudar. Entendo que pode ser algumas hipóteses: - FII mono-imóvel, que só recebe aluguéis de inquilinos ficam "parecidos". - FII que compra e venda imóveis entendo que haverá "descasamento", pois pode ocorrer que lance a venda do imóvel no regime de competência no mês X e irá entrará o valor correspondente em parcelas, refletindo em meses X, X+1. Pode haver pagamentos de aluguéis atrasados, multas. Depois alguém corrige, se for o caso.

Faz sentido @Sazón. Quando comparei com outros fundos pensei no AGCX (que só tem agências alugadas para a CEF) e o FCFL (mono-mono). Nesses dois, excluindo-se o efeito da reavaliação dos imóveis, o lucro quase bate literalmente com o FCO.

Vamos aguardar alguém comentar mais aí.

Acho que praticamente tudo já foi respondido acima... Vou adicionar alguns pontos, mas acho válido o @Heizenberg e @Sazón validarem também (porque tem um pouco de discordância): 1) No caso dos fundos geracionais (que são os que estão em pauta), deve-se levar em conta que o "FCO" não é tudo: a compra/venda de imóveis (e o lucro destas operações) contabilizam para distribuição, e que eu saiba, entram no FCI 2) Pra mim, juros e multas no FCO não são de rendimentos de uma LCI por exemplo, mas sim de atrasos de aluguéis por exemplo 3) LCIs / RF também: FCI. Quando se aplica um valor X em uma LCI, sai do FCI. Quando ela vence como 1,1X, que eu saiba retorna este valor ao FCI, e não X no FCI + 0,1X no FCO 4) O caso específico do juros de um CRI creio que seja diferente, e por ser "constante" caia no FCO Com isso, eu diria que: - Para fundos "passivos", o FCO tem que dar conta, ou tem mesbla aí - Para fundos "ativos", teria sempre que ver FCO + FCI (apesar de que eu sempre foco mais em FCO por um gosto pessoal) Os relatórios inclusive dos HGs mostram isso, o quanto da distribuição é entregue através de aluguéis, quanto via RF/lucros de operações. Melhor dos mundos = operacional dá conta do recado, mas não podemos esquecer que como são obrigados a distribuir no mínimo 95%, mesmo que o operacional "dê conta", se tiver um lucro absurdo de alguma outra operação, isso terá que ser distribuído. O Nod inclusive já falou sobre isso no passado, como essa regra pode em certas situações morder o bolo principal simplesmente pela obrigatoriedade. Esse é ao menos o entendimento que tenho..

Por tudo que foi exposto, na minha ignorância de iniciante em FFIs, cheguei a seguinte conclusão: quando um fundo emite cotas com a intenção de pagar rendimentos e não de aumentar o investimento do fundo, poderia se comparar com uma empresa que pega empréstimo para pagar dividendos? Além disso, o cotista será diluído. Diminuindo sua participação no fundo.

"quando um fundo emite cotas com a intenção de pagar rendimentos.." Se é feito isso, já é bom estar fora logo (não creio nisso). O objetivo tem que ser claro, e tem que entregar...senão a gestão não é de confiança (e perde muita credibilidade). Fundos que fazem emissão de cotas constantemente devem ter seus resultados crescentes também, senão tem coisa errada aí. Não faz sentido captar recursos "para nada".

E aqui uma explicação rápida sobre como a distribuição de 95% pode "corroer" o principal (exemplo): * Inflação: 10%aa * Rendimento LCI: 14%aa * Investimento (bolo início): 20.000.000 * Resgate 1 ano: 22.800.000 * Lucro: 2.800.000 * Distrib. mínima: 2.660.000 * Resgate final (bolo fim): 20.140.000 * Deprec. infla.: 22.000.000 * Bolo final - infla: -1.860.000 Em resumo: como o fundo tem que distribuir 95% do "lucro", boa parte da cobertura que deveria ser devido à depreciação é perdida, e com isso o principal se torna menor (levando em conta esta inflação de 10%aa no exemplo) Mesmo que a LCI tenha "rendido" 14%, como 95% disso foi pra distribuição, sobrou MUITO menos para os 10% da inflação..o mínimo para manter dinheiro antes = dinheiro depois seria 22MM, mas o fundo ficou com 20,1MM nas mãos.

@AMarzano Obrigado pelos esclarecimentos amigo.

Oi pessoal. Tem muita contribuição interessante aqui. Vou só tentar "amarrar" umas pontas soltas: A primeira questão é entender que qualquer forma de se medir tem limitações. Medir por Fluxo de Caixa não explica tudo o que aconteceu. Medir por Resultado também não. Qualquer mecanismo explica o que aconteceu dentro dos limites ao qual se propõe. Não existe uma medida que consiga mensusrar tudo, nem nunca vai existir. Então, antes de se usar uma ferramenta é importante entender o que ela mostra e principalmente o que ela não mostra. E só a partir daí é que se consegue usá-la da maneira correta. Quanto ao Demonstrativo de Fluxo de Caixa, não existe definição clara sobre quais itens devem ser lançados no FCO e quais, no FCI. Principalmente sobre os valores relativos a valores investidos em outros FIIs, LCIs e CRIs: cada administrador aloca de uma forma. Portanto, para se fazer uma comparação entre FCO e Rendimentos, você tem que saber o que foi alocado nele e o que não foi. O fato de que esteja distribuindo mais que que o resultado ou que o FCO não implica que o fundo esteja se corroendo. A maioria das menções foi sobre o primeiro semestre de 2016. Analisamos o período, vemos que: - A carteira de FIIs subiu de R$ 249 milhões para R$ 287 milhões; - A carteira de Renda Fixa subiu de R$ 11 milhões para R$ 26 milhões; - A carteira de CRIs permaneceu em de R$ 155 milhões; - A carteira de imóveis estava avaliada em R$ 700 milhões e foi para R$ 702 milhões. - O total de ativos subiu de R$ 1,15 bilhão para 1,19 bilhão - O patrimônio líquido subiu de R$ 1,12 bilhão para 1,15 bilhão Em resumo: - Distribuiu mais que o FCO - Distribuiu praticamente todo o resultado - Não fez emissão de cotas no período - Mas o fundo continuou crescendo E o motivo disso? Nem a DFC nem o Resultado consideram a valorização dos ativos do fundo. O "recorte" de realidade que cada um desses mecanismos opta por desconsiderar esse fato. Estão errados? De maneira nenhuma! São apenas maneiras como cada um opera.

Pessoal, já que o tópico é sobre pergunta de iniciante, e para não abrir outro tópico, peço a ajuda de vocês para a seguinte dúvida: Quanto um FIIs é iniciado e emite cotas no mercado, essa cota terá prazo para vencimento? Em algum momento serei obrigado a vender a cota? ou de fato serei terei o direito de um pedacinho do patrimônio do FII por tempo indeterminando?

@tadeudidonet 1 - "Quanto um FIIs é iniciado e emite cotas no mercado, essa cota terá prazo para vencimento?" Tudo depende do que for definido no regulamento, se for definido como indeterminado não terá vencimento. Há também casos onde pode ocorrer de iniciar um fundo com prazo determinado e depois se tornar indeterminado. 2 - "Em algum momento serei obrigado a vender a cota? ou de fato serei terei o direito de um pedacinho do patrimônio do FII por tempo indeterminando?" Se for de prazo indeterminado, enquanto o fundo existir não precisa vender suas cotas Abraços,

@NicoBR, Obrigado! Na minha cabeça de iniciante no assunto, nos casos dos FIIs com patrimônio em Prédios ("Tijolo"?), sendo o mercado imobiliário cíclico, acho um pouco estranho comprar algo com prazo determinado para venda, pois podem ter rentabilidade negativa. Estou errado ou depende bastante da estratégia e/ou característica do fundo? Abraço.

@tadeudidonet Opa não há de quê :D Está correto e eu tenho a mesma opinião. Comprar fundos com prazo determinado para venda é realmente muito arriscado, além da possibilidade do patrimônio do fundo diminuir muito, quando estiver próximo da data da venda, o valor da cota pode sofrer uma grande queda. Acho que quem procura essa modalidade, bem como outras PDD, precisa ter muita experiência, caso contrário prejuízo certo. Quando citei PDD, são essas três modalidades que são alertas: Prazo determinado, em Desenvolvimento e em Desinvestimento. Abraços,

A maioria dos FIIs são de prazo indeterminado. Mas existem alguns que tem data para acabar. Mais comumente são dois tipos: - Fundos de CRI, que investem em títulos de renda fixa com vencimento alinhado com a estratégia do fundo. - Fundos de Desenvolvimento: um FII que capta recursos e se torna sócio da construção de imóveis. Conforme as unidades vão sendo vendidas, o fundo vai devolvendo o capital aos cotistas até acabar.