Por que existem fundos imobiliários?
comentada em 05/08/2015 15:46

O que é o fundo, senão os próprios cotistas? A opção alternativa seria uma única pessoa (física ou jurídica) comprar o imóvel. Não consigo entender sua pergunta "O que o fundo ganha com isso": - Os cotistas ganham a possibilidade de investir em um imóvel que possivelmente seria inacessível a eles para uma compra sozinho. - A administradora do fundo ganha uma fonte de receita de administração. - O fundo não ganha nada, porque o fundo em si não existe sem os cotistas, o fundo é o conjunto dos próprios cotistas... @Nod.RJ, procede esse entendimento?

@DanielFernando, Mais tarde, vou responder isso com calma. Mas já quero colocar uma provocação. Em 2004, o Banco do Brasil decidiu que era melhor pra ele: - Vender o complexo de prédios do Andaraí (RJ), chamado CARJ. - Vender um dos prédios de Brasília, chamado Sede I. - Pegar o dinheiro e investir no negócio dele. - Com o lucro da operação, ele paga o aluguel dos dois imóveis e ainda sobra. A questão é que o valor de avaliação ficou em R$ 123.500,00. Isso mesmo: mais de 123 MILHÕES de reais. Será que ele conseguiria vendê-los colocando nos classificados do jornal de domingo? (kkkk)

Fii é uma "sociedade" de pessoas/investidores, que dividem tudo - custos, despesas, lucros... O colega pode entender como uma "vaquinha" gigante. Eu não tenho dinheiro suficiente para comprar 3.000 imóveis e ter 3.000 inquilinos. Mas tenho ccomo comprar cotas de Fii que me fazem ter pedaços desses 3.000 imóveis e receber uma parte do que pagam esses 3.000 inquilinos. Obviamente, existem outros bons motivos além da hiper-simplificação acima, mas a idéia é juntar investidores para tornar possível um negócio que de outra forma seria bem mais difícil.

@DanielFernando, diferentemente das empresas que abrem a sociedade no mercado de capitais, a maioria dos fundos foram criados usando o processo inverso: primeiro cria-se o fundo com o objetivo, por exemplo, explorar a locação de escritórios comerciais, depois capta-se dinheiro para ou construir ou comprar imóveis para atingir o objetivo do fundo. Há exceção em alguns casos como o @Nod.RJ exemplificou, então varia de caso a caso, mas a maioria primeiro definiu um objetivo, para depois captar dinheiro para atingi-lo. Repare que com as ações é diferente pois a empresa já existia antes de abrir o capital em bolsa (IPO).

Então, minha dúvida é mais nesses casos mesmo onde o imóvel já existia e decidiram criar um fundo para administrar, principalmente quando é um fundo só com um imóvel.

@Nod.RJ, o TBOF que o diga, vendido por 1 BILHÃO! Sim, 1 BILHÃO na oferta inicial! acho que nem em Dubai. chegou no secundário e o mercado logo tratou de coloca-lo em seu devido lugar.

@DanielFernando Ué, nesse caso do imóvel pré-existente quem é dono do imóvel vende o imóvel, só isso. A única diferença é que vende pro mercado (vários cotistas) ao invés de vender para uma empresa ou pessoa.

O fundo não ganha nada , porque o fundo não vende cotas, você tem que entender que o fundo "nasce" quando as pessoas aportam dinheiro nele e ganham "cotas" para comprar determinado ativo imóveis. Veja assim, eu sou uma construtora, eu faço um prédio que custa 100 milhões. Eu alugo esse prédio inteiro por 1 milhão por mês. Eu vou demorar 8 anos para ter o capital de volta. Mas eu sou uma construtora eu quero ter meu dinheiro de volta e com lucro, rápido, então eu vou e oferto o prédio inteiro, 100% locado nos anúncios classificados. Caso ninguém se interesse, eu procuro uma corretora, um bancão, uma asset-manager ou qualquer outro componente do mercado de capitais brasileiro que podem fazer essa operação para mim, eu quero que eles me arrumem compradores para meu prédio inteiro. Eu peço 120 milhões. Nenhum institucional se interessa, então eles pões no "varejo", se captar os 120 milhões, feito. A construtora tem seu capital de volta, mais 20 milhões de lucro e os felizes proprietários de cotas desse novo FII vão ganhar mais ou menos 1 milhão por mês por um patrimônio de 120 milhões. Melhor que a Caderneta de Poupança, todos saem ganhando e felizes para sempre.

Felizes para sempre... hehehe

"Coincidentemente" em 2012, no pico do mercado imobiliário brasileiro, tivemos dezenas de IPOs. Simplesmente os institucionais despejaram nos PFs os imóveis no topo, um baita negócio. Agora vemos o caminho inverso, take overs... e assim segue, só a diversificação e movimentos lentos salvam nós sardinhas.

@DanielFernando. Acho que o pessoal aqui já cobriu a maioria dos casos. Ainda ficou alguma dúvida? Além disso, já quero "vazar" uma informaçãozinha. Na Revista Bastter Blue de agosto, vou começar uma série de artigos sobre o mercado de FIIs partindo do zero. O objetivo é ajudar aqueles que estão começando agora nesse mercado. E os mais "calejados" poderão organizar e solidificar os conhecimentos que, aqui no fórum, ficam meio espalhados. Espero que goste.

@RPLeo descreveu de uma maneira bem descontraída como funciona a novela. Muito bom!

Acredito que deu para captar bem, obrigado a todos.