Qual a diferença entre FII e S.A. ?
comentada em 11/05/2018 15:31

Obs.: diferença em relação a investir em FII e investir em uma S.A. que administra imóveis.

se eu entendi sua pergunta:

investir num FII é comprar um pedaço dos imóveis daquele fundo.

investir na SA que administra o FII seria como comprar uma imobiliária.

olá Corghi e Giovanni ,

entendi , muito obrigado pelas explicações.

Em FIIs você estaria investindo indiretamente em imóveis, com a intenção de receber aluguéis (via de regra, pois sei que há FIIs com outros propósitos).

Já numa empresa administradora de imóveis você estaria investindo diretamente em seu negócio principal, carregando assim um risco maior em relação ao setor imobiliário, pois bons FIIs permitem uma diversificação setorial muito maior (e talvez melhor) do que a gestão de uma (ou algumas poucas) imobiliária(s).

Há alguns anos coloquei essa questão no FAQ da BRPR:
• Qual a diferença entre investir em uma empresa que explora imóveis (ação) ou em uma cota de fundo imobiliário?
a) Empresas pagam impostos internamente sobre receitas, lucro líquido e ganhos de capital, enquanto que FIIs têm isenção de impostos sobre investimentos imobiliários (ver detalhes na figura). A distribuição de dividendos é isenta de imposto de renda nos dois casos.
b) Quando se vende uma ação, respeitando o limite de 20.000 reais por mês, há isenção do imposto de renda sobre sua valorização, enquanto sempre é cobrado IR de 20% sobre a valorização da cota do fundo imobiliário, independente do valor vendido.
c) Nos FII há a obrigação, teórica, de distribuir aos seus cotistas 95% dos lucros obtidos, enquanto a empresa pode usar o lucro para expandir seu portfólio de imóveis.
d) A empresa pode se alavancar com maior liberdade, para expandir suas propriedades, enquanto o fundo não pode constituir dívidas sobre seus imóveis (não pode usá-los como garantia). A empresa tem mais viés de crescimento, enquanto os FII tendem a ter patrimônio mais estável.
e) Empresas podem ou não ter tag along, característico de todos os fundos. Empresas podem ter plano de opções de ações, os fundos, não.

Além do que foi falado:

A administração de uma S.A. tem muito mais liberdade de tomar decisões (certas e erradas). Num FII, a atuação do gestor é muito mais regulada e limitada.

FIIs têm distribuição normalmente mais regular, mas não conseguem reter quase nada do seu resultado, o que impede o crescimento orgânico.

Ações têm liquidez muito maior do que FIIs.

E tem muito mais coisa.... São investimentos bem diferentes....

Essa discussão é importante pra quem pretende investir no exterior. REITs são o equivalente nos EUA dos FII daqui, mas os REITs se assemelham muito mais a uma S.A. brasileira que a um FII brasileiro. Então o brasileiro que investe no exterior às vezes pode ficar confuso e tentar enxergar os REITs a partir de como enxerga os FII.

As expectativas dos cotistas de FIIs se assemelham a dos locadores de imóveis (visam rendimentos de aluguéis). Já as expectativas dos acionistas das imobiliárias se assemelham aos dos próprios controladores delas (visam lucros dos negócios).

Os REITS se encaixariam mais em qual perspectiva, @oxe ?

Os REITs são empresas. Cada um tem sua própria diretoria, seu presidente, seus funcionários etc. E empresas existem de maneira autônoma, não tem personalidade jurídica própria. Quando alguém aluga um imóvel de um REIT, o contrato de aluguel é assinado por algum funcionário do REIT para tal.

Uma S.A. é exatamente igual.

FIIs não têm nada disso. Não tem diretoria nem presidente, nem funcionário.
E não tem personalidade jurídica. Um contrato de aluguel é assinado por um funcionário do administrador (empresa contratada pra cuidar e representar o fundo).
A própria existência do fundo depende da existência do administrador. Se o administrador renunciar ou for destituído, a Assembleia deve escolher um novo administrador. Se isso não acontecer, é feita a liquidação do fundo.

Obrigado, @Nod.

Ainda tenho uma dúvida: o foco principal dos REITS é o aluguel (ao invés de focar mais na compra e venda de imóveis)?

Pergunto isso, pois, se assim for, eles teriam um fluxo de caixa mais previsível (por causa dos aluguéis recebidos, tais como os FII). Ou seja, apesar de ter ficado claro que eles são gerenciados por empresas, e não por administradores de fundos, dentro de uma carteira internacional os REITS teriam uma função tal como os FIIs daqui?

Cada REIT é um mundo específico, @bastiat

Em geral, o foco é aluguel, mas os REITs todos têm "gestão ativa", então a compra e venda de imóveis é algo corriqueiro por lá.

Devido ao foco no aluguel, eles têm de fato um fluxo de caixa mais previsível e, por isso mesmo, costumam ter dívidas mais altas

Se quiser se aprofundar no assunto, recomendo o Investing in REITs, do Ralph L. Block.

Valeu, @oxe !

Sempre encaro os REITs mais parecidos com uma S.A. do que com um FII.

Mas o @Huoya pode ajudar melhor nisso.

@bastiat

Outra diferença:
Os REITs devem distribuir pelo menos 90% de sua receita anual em dividendos para os acionistas.

Tem a questão também dos REITs muitas vezes serem operacionais e fazerem as funções de facilities dos imóveis que alugam. A minoria dos REITs são “triple net”, que funcionam mais ou menos como os FII daqui, onde esses serviços são contratados pelos inquilinos.

Pessoal olhando a tabela apresentada pelo @AndreCD do ponto de vista fiscal o FII paga menos imposto em relação a uma SA certo ? ( Não estou considerando essa situação um fator para o investimento, apenas para entender se isso seria uma vantagem fiscal)

@investidorcaio

Sim. FIIs realmente pagam bem menos impostos.
Mas isso não os torna melhores. Cada tipo de operação tem suas vantagens e desvantagens.

@Nod agradeço a resposta. Tem algum tópico ou material preparado por vocês que aborda essas vantagens e desvantagens? Se não tiver fica a sugestão para algo nesse sentido ou ate mesmo um vídeo.

Abraços !

Muito interessante a tabela @AndreCD, grato por compartilhar.
Uma observação: A distribuição de dividendos a PF pode ser tributada em 15% para PF caso seja feita via JCP, correto?

Eu sei Bastter , agradeço a resposta. Mas e restritamente para aprendizado, comentei antes que não seria um dado para definir melhor investimento. Tenho ambos, porem tive curiosidade de aprender mesmo.

ok , foi so uma sugestao no intuito de ajudar. Vou olhar os outros materiais.

kkk boa Bastter,estou uns 10 anos aqui no site , uma hora deixo de ser iniciante. É dificil nao ser sardinha. Abs !

@investidorcaio

Na parte de "Vídeos Exclusivos" (botão à direita), tem três vídeos meus chamados "FIIs para Iniciantes".
No vídeo 2, eu mostro algumas diferença entre investir em FIIs e investir em empresas.
Acho que vai ajudar.

Perfeito @nod ! Vou assistir , obrigado !

@nod na seção videos exclusivos só esta aparecendo a serie do Bastter. Consegue mandar o link ?