Rendimento FII
comentada em 21/08/2015 14:04

Você ta querendo comparar feijoada com axé..... A natureza dos FIIs leva facilmente à esse pensamento de comparação com renda fixa, mas não tem a menor chance. A denominação de renda variável se dá nos componentes estocásticos de vacância, indadimplência, gastos com reforma, etc, além do caos inerente do mercado na compra/venda de cotas. Sinto não poder te responder o que queria :(

Bom realmente não se pode comparar renda variável (acoes, FIIs, imóveis, ouro etc) com renda fixa (titulos, CDB, LCI etc). Renda fixa é dívida e é moeda. DIVIDA: voce empresa seu dinheiro a alguem com promessa de devolução com juros. MOEDA: voce tem Reais. Ok hoje o Real até que tá bem. Mas e se tivesse investido em Cruzerios Novos? Pense. Além do que, hoje existe o seu maior inimigo: a inflação. Essas excelentes oportunidades mal cobrem a inflação oficial que já passa de 9% ao ano. Assim, uma LCI que paga 13% ao ano, tá pagando na verdade 4% ao ano (13-9=4). Renda variável, varia e muito. Mas no caso de acoes (a ON somente!) e FII's são ativos reais. Voce é dono de alguma coisa independentemente da moeda ou de divida. Mas para não ficar vago, RV aproximadamente dá uns 4% ao ano de rendimento real caso voce diversifique bastante. No resto do mundo nao é diferente. Faça voce mesmo as contas. Some rendimentos de FII's ou de ações ao longo de muitos anos (uns 10 anos por exemplo). É o que dá aluguel de imóveis fisicos, rendimentos de acoes e de FII's. Alguem vai dizer: mas FII e aluguel de imóvel fisico dá muito mais!! Dá no mes que tá tudo certo. No agregado, no longo prazo, vai ter FII's indo para o saco, ficando vago, reforma de imovel, problemas juridicos etc.

Dê uma olhada no link abaixo e espero que ajude: Bastter.com - Grupos - Forum Acumular Patrimônio em Valor - Rentabilidade, a maquina de triturar sardinha Abraços.

Além de tudo o que foi falado sobre a incompatibilidade de comparar RF e RV, vou colocar alguns outros pontos. - Os contratos de aluguel são corrigidos pela inflação, mas a cada 5 anos, abre-se uma "janela" onde o inquilino e o proprietário podem discutir o aluguel. Dependendo do mercado, esse valor pode ser majorado ou reduzido. - Alguns FIIs optam por não distribuir todo o rendimento. Assim, eles podem usar o recursos para fazer reformas e modernizações, o que vai trazer condições de melhorar os alugueis no médio prazo. Outros fundos optam por distribuir o máximo possível, sacrificando a manutenção do imóvel e correndo o risco de ter problemas de vacância ou de piora dos aluguéis. Por isso, rendimentos não são sinal de fundo bons ou ruins. O importante é estudar o fundo, saber o que ele está fazendo e por que está fazendo.

@Thiago07, você está procurando rentabilidade em FIIs (Renda Variável). Isso não existe. Renda variável varia, e a rentabilidade também. Agora se quiser saber os rendimentos pagos no passado, aqui nas páginas de cada FII existe essa informação. Abcs,

Pensou em "rentablidade"? Para tudo e reestude tudo de novo novamente outra vez...

@Thiago07, além de tudo isso que já foi falado pelos colegas do fórum, ainda corre o risco de sermos governados por um "salvador da Pátria" que tome alguma medida pra "ajudar o povo" como aumento de impostos sobre aplicações financeiras,bloqueio por X meses e todo tipo de "aventura econômica". Melhor seguir o que diz os mais experientes "O objetivo de qualquer investidor deveria ser proteger capital para sobreviver" e só conseguimos isso através da DIVERSIFICAÇÃO.

Ok. Restam algumas dúvidas. Os aluguéis são reajustados todo ano, correto? Qual o índice, EM MÉDIA (sei que não existe padrão, mas existe uma referência) usado para esse reajuste? IPCA? IGP-M? Outro? SUPONDO que o índice de reajuste fosse 5%. SUPONHA um FII que distribui sempre 10 reais no mês, todo mês, no ano X1. Isso significa dizer que no ano X2 ele distribuirá 10,5 reais todo mês? E no ano X3 ele distribuirá 11,025? E assim por diante até o infinito? (suponha que tudo ocorrerá bem) Eu sei que vocês não gostam de supor esse tanto de coisa e se resguardam dessa incerteza com qualidade e diversificação. Mas peço encarecidamente que abstraiam um segundo só dessas informações (que tenho ciência que são essenciais) para me ajudar no exercício da matemática.

Acho que este site não segue essa linha de raciocínio... Essas hipóteses todas transformam RV em RF.

isso que vc quer nao é matematica, é ilusao, e evitamos dar corda pra nao induzir um desavisado ao erro

Alguém, por favor, pode me auxiliar com minhas dúvidas na solução dessa matemática ilusória (essa definição fica boa pra você Derek75)?

@thiago07, não leve pro lado pessoal. É que você está insistindo em algo que não faz sentido para quem entende de RV. Não tem como simular rendimento futuro de RV. E é isso que você quer. Como disse o colega, seria futurologia...

Ser "Pai Dinão" é complicado. :-)

Eu sei, maurel. Eu não to defendendo nenhum ideal e nenhuma ideia que vá contra o que esse site. Só preciso de ajuda pra tirar uma dúvida do funcionamento do FII. Não pedi mais conta nenhuma de rendimento nem nada.

Thiago07, você está certo. Alguns aluguéis são re-ajustados ano a ano pelo IPCA. Coloque isso no cálculo ano a ano e calcule o aluguel daqui 20 anos... Se você queria essa resposta para satisfazer a curiosidade é assim que funciona...

... na teoria. Porque a prática é totalmente diferente. Contrato tá por IPCA, daí o país entra em crise, o locatário pede revisão do aluguel pra baixo. O fundo aceita ou ele sai e fica um tempo em vacância. Fundo aceita, lá se foi a rentabilidade contratada. Locatário sai, lá se foi o rendimento. Vem outro locatário, quer pagar menos. Entende por que é difícil prever o futuro?

@Thiago07 seu raciocínio não necessariamente está correto. Se o aluguel corrigir todo o ano pra cima por um percentual fixo Y (não necessariamente isso ocorre, o aluguel pode ser revisado pra baixo ou inquilinos podem sair do imóvel, por exemplo), o valor total recebido aumentaria por esse percentual Y. Mas isso não necessariamente implica em aumento do rendimento distribuído, pois o FII pode: 1- fazer provisões para despesas futuras; 2- gastar com despesas presentes de manutenção do imóvel ou de compra de novos imóveis; 3- gastar com despesas extraordinárias, como decorrentes de ações judiciais, incêndio no imóvel, etc. Além disso tudo, o FII pode vender imóveis, amortizando por um tempo e depois diminuindo o rendimento distribuído. O FII pode sofrer take-over e um conjunto suficiente de votos numa Assembleia pode deliberar pela venda dos imoveis do fundo, inclusive por um preço abaixo do mercado, em benefício desse(s) cotista(s) majoritário(s). Ainda tem o risco de tributação do rendimento do FII impactar o valor recebido ao longo do tempo. E provavelmente muito mais coisa que não to lembrando agora. Isso tudo pode ser resumido em: FII é renda variável e renda variável varia. Não dá pra ter previsibilidade completa dos rendimentos. No entanto, ignorando todos os muitos fatores, o seu exercício faria sentido, mas apenas na duração de um contrato, já que entre um contrato e outro o aluguel pode ser revisto e o índice de atualização do valor do aluguel também pode ser revisto. Portanto, em tese, FII com contratos mais longos (como BBPO11) tem uma previsibilidade maior dos proventos recebidos.

Sem falar que existem correções por IPCA, IGP-M em contratos típicos ou nem isso em contrato atípicos. Tem carência de aluguel (isso mesmo, carência de aluguel. O locatário entra em fica 6 meses sem pagar aluguel só depois disso ele começa a pagar). Tem saída do imóvel antes do prazo final do contrato. Tem processo revisional do aluguel (pra cima e pra baixo). Tem sinistro (incêndio no prédio, vandalismo etc). e por aí vai... Se você está procurando nos FIIs um investimento que caia todo mês um X garantido, então sugiro procurar outro tipo de investimento, porque FII não é isso. PS: Não leve no pessoal, mas é importante que você entenda a realidade do negócio antes de entrar nele, do que imaginar que isso aqui é igual a outra coisa lá qualquer e no futuro se arrepender de ter investido. Abcs,

@Locker e @oxeinteian2, Perfeito! Respostas muito mais completas e objetivas do que simplesmente "você está pensando errado". Minha dúvida era exatamente sobre o funcionamento do reajuste do aluguel e dos índices comumente usados como base para tal. Entendi que novos contratos demandam novos preços e que na prática existe uma negociação entre locador e locatário.

A maioria dos contratos são corrigidos pelo IGPM, mas tem de tudo (IPCA, IGP-DI, INPC, etc). Mas o fundo também tem despesas, e elas podem estar atrelada ao mesmo índice, a outro, ou a índice nenhum, como a conservação do imóvel, além de tudo o que já falaram aqui. Fico feliz que você esteja interessado nesse mercado. Mas é importantíssimo que você não tente compará-lo com outros. Cada mercado tem suas características, vantagens e desvantagens, mas não dá pra dizer que um é melhor e outro é pior. Se você se interessar, na revista Bastter Blue desse mês, eu comecei uma série de artigos com o básico do básico em investimentos em FIIs. O público-alvo é o investidor que gostaria de entrar nesse mercado, mas que não sabe nada. Se tiver mais dúvidas, posta aí.

Valeu, @Nod.RJ! Uma outra dúvida: Se os rendimentos (DY) são Juros Simples e eu pressupor que reinvestirei todo rendimento distribuído imediatamente, posso calcular o rendimento anual usando o DY com Juros Compostos, correto? (suponha que a cota permaneça no mesmo valor)

Se você considerar: - Que os rendimentos serão constantes todo mês; - Que o valor de cota será constante; - Que você não terá custos para comprar as cotas (corretagem, emolumentos, etc) - Que você vai conseguir comprar frações de cota, de forma que não fique com o dinheiro parado. Sim, dá pra fazer as contas por juros compostos. Mas veja a quantidade de pressupostos para que a conta dê certo. Melhor não pensar assim....

Perfeito, Nod! Tenho ciência de que as premissas são muitas e para investimento em valores mais baixos esse reinvestimento é completamente inviável! Mas a intenção é justamente essa, de tirar dúvidas sobre como calcular e as premissas necessárias para isso acontecer. Valeu!

Thiago, na realidade, para muitos FIIs, você consegue brincar legal com uns R$100,00/mês (principalmente nessa fase de estudo). Se minha memória não falha, tem um fundo que a cota tá menos do que 5 reais. Mas, como o tio nod falou, para fazer esses cálculos futuros com esse tanto de premissa é bem complicado: 1) o valor da cota não é constante: O André postou um link muito massa mostrando que renda variável varia e que os preços das cotas podem mudar bastante (Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Renda variável varia!); 2) Se o valor da cota varia e os proventos se mantém iguais, podemos concluir que os rendimentos variam em porcentagem (em outras palavras, o DY não é constante). 3) Você tem as taxas de custódia, corretagem, etc... O seu cálculo ficará deficitário, por causa da existência dos valores fixos (corretagem) e variáveis (custódia) na mesma conta para juros compostos. Quando a gente pensa primeiro em rendimentos/rentabilidade antes da gente pensar em ter bons ativos, a gente acaba colocando os carros na frente dos bois. Tio @Nod.rj, tem como comprar cota de FII fracionada? o.O

@Aleatório65, Eu discordo do seu ponto número 2. E foi daí que comecei a pensar um pouco na rentabilidade. Para mim, se não houver reinvestimento (ou seja, se você comprar a cota somente uma vez) o DY vai ser o mesmo pra sempre, no longuíssimo prazo, e vai ser igual ao DY comprado. Veja um exemplo (exagerado, para facilitar a compreensão): Você comprou uma cota de um FII a 100 reais, que distribui 1 real no mês. No dia seguinte, a cota foi para o valor de 1 real sem que nada no FII tenha sido alterado. Como a alteração do preço da cota não mudou nada do fundamento do FII, o rendimento continuará sendo 1 real todo mês. Para quem entrar agora o DY será de 100% mensal, mas para quem entrou a 100 reais, o DY continua sendo de 1% ao mês! Se o preço continuar 1 real até daqui 100 anos e nada no fundo mudar, você continuará recebendo PARA SEMPRE o DY da compra! O efeito disso é que no longuíssimo prazo não interessa a variação da cota (pois sua rentabilidade virá de rendimentos) mas sim o DY que você comprou. Ou seja, se você tem a opção de comprar esse mês dois FIIs identicamente bons e com perspectivas futuras muito parecidas, vale a pena comprar o que estiver apresentando melhor DY de compra... Claro que esse exemplo pressupões um cenário sem riscos e completamente previsível para sempre, o que tem que ser levado em consideração na alocação dos seus investimentos apra diminuir seu risco. Mas o fundamento matemático, na minha visão, é bem esse... @Nod.RJ, faz sentido (MATEMATICAMENTE) isso?

Então, isso vai pelo o que você classifica como DY. A forma bonitinha que me ensinaram (Dividend Yield Definition | Investopedia) é todos os lucros no espaço de um ano dividido pelo valor investido naquele ano. Ou seja, ver o preço da cota e o retorno de um único mês não é material suficiente para definir o DY. Um mês é um tempo muito curto para fazer uma análise boa =/

@Thiago07 Isso não ocorre, já que a rentabilidade e a cotação se acompanham. Se ocorrer uma variação na distribuição de rendimentos, geralmente ocorrerá uma variação correspondente na cotação, às vezes com algum atraso. Existe uma tendência de o DY se manter mais ou menos constante (há variação, mas ela não é tão abrupta assim). E, sim, mantidos os fundamentos, em geral, a rentabilidade tende a permanecer. Mas a questão é que existem muitos e muitos fatores que alteram os fundamentos de um FII. Eu elenquei vários ali em cima. Todos eles precisam ser levados em consideração. Em geral, o mercado já precificou os fundamentos do FII, de forma que é muito difícil encontrar um FII "igual" a outro, mas com um DY maior. Nada vem de graça, se o DY é maior, certamente há um risco maior. E, por isso, a estratégia recomendada por aqui é elaborar um plano que contemple a diversificação. O DY, na minha opinião, pode ser observado, mas apenas um DY histórico e ainda assim como um parâmetro mínimo. Todos os FII que eu considere com bons fundamentos e com um DY histórico consistentemente acima do mínimo eu coloquei para compra, contemplando uma boa diversificação. Dito isso, não dá pra imaginar que o DY da compra vai se manter. Esse é um exercício téorico fútil, pois são tantas as premissas que devem ser levadas em consideração que não dá pra supor, em termos práticos, uma situação em que isso ocorra. Mesmo em FII amarrados, com contratos de longa duração e com pesadas multas em caso de rescisão antecipada, ainda existe a possibilidade de rescisão, os inquilinos podem falir, o contrato um dia pode chegar ao fim, pode ocorrer algum sinistro no imóvel, algum imposto pode começar a ser cobrado, etc, etc.

A definição tradicional envolve o preço atual e não o preço de compra. Mas existem tantas formas que você escolher o resultado que quer encontrar e, depois, busca a fórmula que justifica isso! kkkkk Agora vou falar ao estilo Bastter: - "Isso não serve pra nada" - "Indicador isolado não serve pra nada" - "indicador que tem a ver com preço, menos ainda" - "Provento não serve pra definir se um ativo é bom ou não" - "O mais importante é estudar"