Risco sistêmico de take overs numa bolha imobiliária
comentada em 25/08/2015 13:55

Em tempo, aconteceu algo desse tipo com os REITs na crise de lá ou existe mais proteção aos cotistas?

stever, o risco sempre existirá em qualquer mercado. Você bem sabe como se proteger, certo? DIVERSIFICAÇÃO! Caso possua, algum dia, uma enorme posição em FIIs, certamente terá ao menos uns 20 FIIs compondo sua carteira, que reduziria o risco de take over. Além disso, como você já possui uma educação financeira diferenciada, você teria aplicações em RF, ações, moeda e imóveis físicos. Portanto, diversifique e durma tranquilo.

Concordo com o @fabricioband, não é uma questão de SE acontecer; é uma questão de QUANDO vai acontecer. Não só para FII. Risco existe para tudo. Sendo assim, só a diversificação ajuda. FII - Risco de take over RF - Risco de default Ações - Risco de mercado, de setor etc Imóveis físicos - Risco de governo, incêndio, guerra etc. Não dá pra ficar pensando no pânico. Deixe isso para quem tem síndrome do pânico. Diversifique e viva feliz e tranquilo. PS: Só vende imóvel quem quer vender. Duvido que numa possível bolha TODOS os fundos (com seus cotistas majoritários) vão querer vender TODOS os imóveis. Abcs,

Concordo com todos os comentários: "Só a diversificação salva" Investimentos não devem dar preocupação. Se você está incomodado com um eventual risco sistêmico dos FIIs, isso significa que provavelmente você está com uma posição muito grande nesse tipo de ativos. Diversifique-se. Aumente sua posição em ações e RF até que essa preocupação acabe.

Não estou nada incomodado, só abri a discussão pois nos FIIs parece que há menos proteção do que em outras modalidades. Atualmente meu objetivo em FIIs é 30% do total e tenho 20 FIIs, enfim, bem diversificado... e não passo de 30% justamente por enxergar bem mais amadorismo aqui. Agradeço as respostas mas abri a discussão não pra falar em diversificação, isso é bem sabido, mas mais pra imaginar um cenário catastrófico em imóveis realmente com preços derretidos. Atualmente não vemos isso, vemos preços de cota derretidos, é bem diferente... é muito mais histerismo do que realidade, já que os reajustes pra baixo tem sido pequenos, dentro de uma realidade de um mercado cíclico como é o imobiliário. Num cenário de imóveis valendo menos na REALIDADE por uma crise, é possível que comecem a ocorrer take overs a preços REAIS (mas ruins, a tal venda no fundo), sem que nada possamos fazer. Com imóveis físicos a gente não vende e pronto, simples... mas em FIIs, com essa legislação ainda muito falha, não dá pra ser assim, @Locker. A questão é que poucos FIIs tem majoritários com peso, espero muito que isso se torne uma tendência pois diminuiria consideravelmente esse problema mesmo que a legislação não amadureça... e até acredito nessa tendência. Bom, sei que não dá pra ficar prevendo nada ou se preocupando, nem é questão de preocupação o tópico, é mais que aqui nos fóruns dos FIIs esse tipo de discussão longa e "inútil" é mais comum, mesmo a gente sabendo que não leva a lugar nenhum, talvez um resquício da cultura do André. Quantas discussões sobre take overs hostis não tivemos sendo que não me lembro de nenhum concretizado, pois acho que todos foram próximos ao preço de avaliação e não ao preço do secundário. Quem quiser continuar mais por esse caminho e/ou tiver conhecimento de como aconteceu com os REITs, a legislação de lá e etc, sigamos. Obrigado.

@stever, o que nos chamou a atenção quanto à diversificação foi a sua pergunta "não seria um risco calamitoso pra quem tem posição muito grande em FIIs?". E mantenho meu entendimento: quem tem uma posição muito grande em qualquer coisa vai sempre correr um risco alto. Sei que não é seu caso. A minha resposta foi genérica. Mas vamos à sua simulação de cenário. Primeiramente, pela ponta vendedora. Até agora, nos fundos de gestão mais ativa, não são frequentes casos de imóveis sendo vendidos nos prejuízos. A revisão histórica é bem positiva. Uma venda no prejuízo levantaria suspeitas quanto à idoneidade e capacidade da equipe de gestão. Portanto, dificilmente ocorreria sem um motivo realmente forte. No caso de fundos mais passivos, as vendas são sempre levadas à assembleia. Aí, o gestor fica sujeito às decisões da maioria. O lado positivo fica para a ponta compradora. Supondo um cenário de queda exagerada de preços, os fundos mais ativos podem "ir às compras". Isso pode ocorrer tanto nos imóveis que estão no mercado, quanto na compra de cotas, quanto na fusão de fundos. Ou seja, a bolha pode ser boa ou ruim, dependendo apenas da gestão de risco e do horizonte de retorno. É sempre interessante ler as dúvidas e os comentários dos usuários mais experientes, como você @stever. Continuo sempre contando com as suas contribuições. Porém, não posso esquecer que o foco do site é o pequeno investidor amador. E, para, a maioria dos investidores, a resposta será sempre "Diversifique-se". Para tentar atender a todos, podemos combinar uma coisa? A primeira resposta sempre será direcionada ao foco principal do site (o pequeno investidor amador). Depois dessa resposta dada, abrimos a garrafa de cerveja e começamos com as discussões longas e intermináveis sobre assuntos cada vez mais detalhistas e esdúxulos.... hahahahaha Fica bom assim? :)

Você tá certo, @Nod.RJ. Realmente por eu ter colocado essa frase deu sentido as respostas de diversificação e é bom nos preocuparmos com quem tá começando. Vocês tão todo certos... :) hehe, mas agora sigamos com a discussão então, que já lhe adianto, me foi útil. A respeito dos fundos de gestão ativa eu acho mais tranquilo também que isso não ocorra, qualquer take over hostil com aceitação do admin complicaria a vida dele, quando criei o tópico havia pensado nos passivos somente. Inclusive essa sua sacada de que poderia ser positivo para os de gestão ativa é algo que nunca havia pensado e agora eles ganharam um novo valor pra mim, um valor bem importante ligado não só a perpetuidade como a vantagem. Devido aos rolos recentes do BRCR (que nem sabemos se seriam ruins para os cotistas), eu estava um pouco receoso quanto a gestão ativa e o grande peso dela na minha carteira (45% nos 6 geracionais). Essa posição maior neles é apenas por conta da grande diversificação interna, é nela que me baseio para definir as %... porém, vinha pensando em cair um pouco e sempre tinha alguns devaneios do tipo "queria investir em REITs um dia mas é uma pena não ter REITs mais passivos como temos FIIs aqui". Agora acho que mudei um pouco de opinião, embora o melhor dos mundos pra mim seja um caso como o TRNT que tem o PREVI como cotista majoritário (se não me engano) para defender a posição dos cotistas. Aliás, você sabe quais outros FIIs tem cotista majoritário? Acho que são poucos. Ainda sobre cotistas majoritários, não me lembro bem se foi no último webcast do BRCR que foi falado sobre essa tendência. Seria algo muito positivo para os FIIs passivos, pra mim seria o ideal pois prefiro gestão ativa em ações. Enfim, concluindo, FIIs com cotista majoritário (caso TRNT) e de gestão ativa parecem proteger mais num caso de queda real e grande no preço dos imóveis. Ps: Não sei se essa afirmação sobre REITs condiz com a realidade, é o que ouço falar.

Quer um exemplo melhor de cota derretendo que o CEOC11B? E aconteceu take over? Um book de compra-vendas de um FII brasileiro, com toda aquela "liquidez" espetacular permite isso? Sempre achei muito fantasioso essa paranoia que nos era passado aqui e depois que eu vi que vendas normais eram tratadas como "take over", aí, dei risada e relaxei mesmo. E lá nos EUA, pelo que eu me lembro do livro do Block, na grande crise de crédito de 2008 tiveram poucos REITs que quebraram, isso devido ao problema da alavancagem e um ou outro que saíram do mercado, fizeram OPA. Mas não vou te afirmar 100%, teria que reler o livro ou achar essa parte, porque a memória as vezes engana. Não me lembro de nenhum capítulo falando de take over hostis em crises.

@stever, obrigado por ter compreendido a questão de prioridade ao pequeno investidor. Quanto a majoritários, isso é um problema. Lamentavelmente, a praxe do mercado é não abrir a eventual existência de cotistas com alto percentual. O argumento é de que não à normativo que permitam a eles "quebrar esse sigilo". Já em ações, é obrigatório. Pode-se descobrir isso pelo caminho contrário: olhar nos balanços divulgados de quem tem/tinha a posse dessas cotas. Por exemplo: não adianta perguntar para o CNES quantas cotas o BRCR tem, mas sim olhar nos informes do BRCR. Claro que isso é extremamente ineficiente, pois não se consegue "scanear" o mundo inteiro. E pode haver um cotista importante que não tenha capital aberto. A única hipótese formal de descobrir-se os maiores cotistas seria através de um pedido feito por alguém com 0,5% das cotas ao administrador do fundo. Específicamente quanto à PREVI, eu andei procurando eventual participação dela em FIIs nos seus documentos contábeis há alguns meses e só achei o PABY, do qual ela tem 30-35% desde o IPO. Se ela possui outros FIIs, é através de estruturas intermediárias (fundos de participação, private-equity e coisas parecidas). E isso também é outra coisa muito complicada de rastrear. Não existe mercado bom ou ruim. Existe mercado que está favorável para um lado ou para o outro lado. Às vezes para o comprador, às vezes para o vendedor. Nada cresce para sempre e nada cai para sempre. O ser humano tende a acreditar nas tendências imaginando que nunca acabarão. Depois de algum período de alta dos imóveis, todos começam a executar estratégias pensando que essa valorização será eterna. Poucos atuam em se proteger de uma exaustão e reversão da tendência. A mesma coisa ocorre na época de queda: todos começam a vender a qualquer preço, querendo sair do mercado antes que piore. Porém, o período de queda sempre acaba e quem comprou exergou nesse período uma depressão exagerada tem uma boa chance de ganhos quando o mercado recuperar. Assim como quem verificou que o período de alta estava "cansando" e vendeu na alta realizou seu lucro no melhor momento. Claro que isso é muito difícil para o pequeno investidor. Mas um bom fundo com gestão mais ativa tem uma equipe especializada e que não se deixa levar pela mídia e suas emoções exacerbadas: mantém uma análise técnica para verificar onde realmente existe valor e definir a melhor forma de investir. Entendo que alguém pode se incomodar com os fundos de gestão ativa por estar "terceirizando" uma parte do investimento. Porém precisamos ser sinceros: até o momento, os fundos com gestão ativa e emissões subsequentes estão demonstrando uma maior capacidade de sobrevivência ao longo do tempo. Aí cabe a cada um definir o quanto quer ter 100% de controle da carteira e o quanto quer permitir terceirizar isso.

Só contribuindo com o que o @Nod.RJ falou sobre a vez do comprador / vendedor, vale lembrar que o mercado imobiliário (o que inclui os FIIs de uma forma macro) é cíclico. Já falamos disso, mas vale relembrar o vídeo abaixo (How Economy Works): How The Economic Machine Works by Ray Dalio - YouTube Vão ter os momentos de queda, vão ter os momentos de alta. Sempre.

@RPLeo, take over é venda normal, só me lembro disso ter ocorrido como disse acima, vendas próximas ao valor patrimonial. Take over hostil que seria o caso de uma oferta por valor muito baixo e aceito por um cotista majoritário que teria comprado cotas suficientes pra poder decidir sozinho. O temido take over era mais esse segundo, mas realmente não ocorreu ainda nesse cenário atraente para tal... Mas o que falo é sobre um mercado onde realmente os preços dos imóveis despencassem, entendeu? Não somente as cotas. Daí um take over a preço normal seria uma espécie de venda no fundo para nós cotistas, não teríamos muito o que fazer, a não ser que o FII tivesse gestão ativa (um cotista não poderia decidir nada) ou que tivesse cotista majoritário (caso do PREVI com o TRNT, que estaria ali para defender a permanência dos ativos do FII sempre). A respeito dos REITs, a impressão que tenho é que é comum a gestão ativa, daí o risco do temido take over hostil por lá meio que não existe. -- @Nod.RJ, que pena não termos acesso a essa informação. A respeito do TRNT, lembro que o André sempre falava... vou até pesquisar a respeito também pois eu tinha aumentado 1% pra ele por conta de considerá-lo mais seguro. E sobre os FIIs de gestão ativa, concordo plenamente que eles tem tido bom desempenho. -- @Locker, sem dúvidas o mercado é cíclico e por mais que pareça estarmos num momento propício a compras, é bom moderar sempre.

O termo "take-over" é geralmente usado para q venda do ativo de um FII, principalmente se é o único imóvel ou um imóvel representativo do patrimônio. O preço da venda é que diferencia o take-over convencional do hostil. Até o momento, não tivemos nenhum take-over hostil, apesar de ter rolado muita ameaça há pouco tempo. No presente momento, acho improvável um take-over hostil, pois tem havido uma valorização das cotas, o que obriga o possível comprador a fazer uma oferta bem alta.

Com a baixa liquidez dos FIIs daqui um takeover ia ser uma pressão compradora muito grande. A cotação iria disparar brutalmente e talvez o próprio takeover não pudesse ser feito. Agora, nada impede do candidato fazer uma oferta pública de aquisição a um preço barato mas acima da cota deprimida. Se 50% + 1 aceitarem ele pode dissolver o fundo, é isso?

Até onde lembro, não há regulamentação de OPA em FIIs, só em ações. Existe uma discussão sobre incluir isso na CVM 472, mas ainda sem prazo para conclusão. Se o cara quer comprar o imóvel, ainda é mais fácil fazer uma proposta sobre o imóvel mesmo. E ele torna tudo muito mais fácil se tiver alguma participação no fundo. Como o quorum em assembléias é reduzido, os votos dele facilitam a aprovação.

@celtiberian, é o que o @Nod.RJ falou. O risco é um cara que já tenha cotas mesmo suficientes para convocar uma assembléia e vender o(s) ativo(s) do FII pra ele mesmo, seja por ter muita cota ou por falta de outros cotistas nas assembléias (que em geral são vazias)... o preço do secundário tanto faz.