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Ola pessoal.
Sempre rolou por aqui um medo acerca do SAAG. Havia um boato de que, ao fim da locação, o Santander poderia recomprar os ativos "na marra" e extinguir o fundo. Nos últimos dias, resolvi fazer uma pesquisa sobre isso e tentar entender quais os reais riscos disso.
Sentei e fui ler o regulamento. (
http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=SAAG&strData=2013-04-12T19:40:01.793). Vou listar alguns itens importantes e uma rápida interpretação deles.
3.2.3: O fundo somente pode vender os imóveis no caso de não renovação ou de rescisão dos contratos de aluguel.
3.2.3.1: o valor de venda dos ativos deve ser respaldado por um laudo de avaliação
3.2.3.3: Se o Santander sair, os imóveis não podem ser alugados a terceiros.
Se juntarmos tudo, temos que:
- Enquanto o Santander estiver dentro de um imóvel, o fundo não pode vendê-lo.
- Se o Santander sair, o fundo não tem alternativa a não ser vender o imóvel
Não encontrei nenhum item que dê poder de compra ao Santander de comprar os ativos de maneira autoritária. Mas a questão de que não pode alugar para outros inquilino realmente é um ponto negativo ao fundo.
Em resumo: O Santander pode sim extinguir o fundo, mas apenas na hipótese de sair de todos os aluguéis, pois isso implicaria na venda de todos os ativos.
Outra questão de me chamou a atenção na leitura do regulamento foi o item 3.2.5. Ele afirma que, se o Santander pedir alguma amplicação, adaptação ou reforma em algum imóvel, a "Instituição Administradora deverá observar as disposições dos respectivos Contratos de Locação Atípica". Fiquei curioso sobre os tipos de riscos a que o fundo está sujeito. Por exemplo: se o Santander resolver fazer uma reforma faraônica todo ano, o fundo está obrigado a entregar isso? Quais os limites?
Como o regulamento não explicava nada mais, enviei um e-mail para a gestora (Rio Bravo) e perguntei. Em dois dias úteis, recebi a resposta:
"Com relação às reformas mencionadas no item 3.2.5 do Regulamento do FII SAAG, esclarecemos que não podemos divulgar as informações previstas nos Contratos de Locação Atípica devido à cláusula de confidencialidade.
De qualquer forma, destacamos que os Contratos de Locação Atípica foram celebrados de acordo com os princípios da boa-fé, confiança e lealdade contratual, abstendo-se cada parte de adotar conduta que prejudique os interesses da outra, bem como respeitaram o disposto na legislação em vigor."
Ou seja, lamentavelmente, o gestor não pôde detalhar muita coisa, por uma cláusula de confidencialidade. Esse ponto virou uma questão de confiar ou não.
Agora temos um pouco mais de informações para que cada um decida se quer esse ativo em carteira ou não. Espero que ajude.
[Sei que discussões específicas devem ser feitas nas páginas de cada fundo. Mas aqui serve de exemplo de que, se quer descobrir alguma coisa, estude. Se não encontrou a resposta, envie um e-mail para o gestor/administrador].
