Ser chamado a aportar (chat de ontem)
comentada em 25/02/2017 00:14

@andre.s Nada desesperador. Se o FII fica sem reserva para pagar despesas, uma saída é chamar os cotistas a aportar no FII para cobrir as despesas. Se você tem um apartamento alugado e o inquilino sai, no mês seguinte você é "chamado a aportar" recursos para para pagar o condominio e o IPTU. Afinal é voce que irá pagar as despesas enquanto não tiver um novo inquilino. Normalmente, a saida do FII para esses casos é emitir novas cotas, diluindo os cotistas - acaba pagando indiretamente, pois o FII terá mais cotas para o mesmo imóvel. Isso já aconteceu diversas vezes. Já a chamada de aporte, embora prevista, acho que ainda não aconteceu pois o processo é meio complicado.

- Suponha um FII com apenas um imóvel - Suponha que esse imóvel não tem nenhum inquilino - Portanto, não tem receita - Mas continua tendo despesas desse imóvel (manutenção, segurança, IPTU, etc) - Além disso, há as despesas que são inerentes a um FII (taxas da Bovespa, da CVM, custos de auditoria, avaliação periódica do patrimônio, taxa de administração, taxa de gestão, etc) Se o fundo não tiver caixa, uma das opções é convocar os cotistas para aportarem recursos e garantir a manutenção do fundo. Inclusive isso vem rotineiramente em prospectos dos fundos, na parte sobre os fatores de risco. Como exemplo, menciono o prospecto do BVAR: "Risco de o Cotista ser Chamado a Aportar Recursos Adicionais no Fundo: O Fundo terá obrigações que podem não estar cobertas por suas receitas, caso em que os Cotistas podem ser chamados a aportar recursos adicionais no Fundo. As eventuais perdas patrimoniais do Fundo não estão limitadas ao valor do capital subscrito pelos Cotistas. Como exemplo desta situação, há a hipótese de uma quantidade relevante de unidades imobiliárias não serem locadas e/ou vendidas, devendo os proprietários arcar com as despesas referentes aos imóveis e/ou ao Fundo, tais como despesas de condomínio, energia elétrica, tributos, taxas, despesas de manutenção do Fundo e, eventualmente, multas, autuações, indenizações etc. Estas hipóteses podem trazer ao Cotista perda de patrimônio e do capital investido" Até hoje, isso nunca ocorreu. As faltas de caixa que eventualmente ocorrem tem sido cobertas pela emissão de novas cotas (exemplos recentes em CEOC e THRA). Mas, num caso onde a oferta não tenha uma boa aceitação do mercado, a chamada de capital é a próxima possibilidade.

Muito obrigado pela resposta @Nod e @Ron68 O que acontece se ele não aportar? Que loucura isso. Que eu saiba, com ações, o investidor PF pode se encher de PDG e Oi da vida e não ser responsabilizado por nada. Nem se o prédio cair, nem as dívidas etc.

@andre.s Se o cotista se recusar a aportar, ele perde a posse sobre a cota. O administrador vende ela no mercado e usa o valor para realizar o aporte que cabia.

"As eventuais perdas patrimoniais do Fundo não estão limitadas ao valor do capital subscrito pelos Cotistas." Não gostei muito disso. O ideal é que não fosse assim e sim que a perda fosse limitada à cota. Na pior das hipóteses leiloa o imóvel e deu. Claro que o risco é baixo, mas não deixa de ser "se submeter a riscos potencialmente ilimitados para ganhos limitados".

@celtiberian, 1 - No investimento em imóveis é a mesma coisa. Pense que você tem um imóvel e que está vago. Você todo mês tem que pagar condomínio, manutenção, IPTU, etc. Qual o prejuízo máximo que você pode ter numa operação dessa? Infinito. Ainda que você seu imóvel em leilão, o valor das dívidas pode ser superior ao valor apurado e você ainda continuará devendo. 2 - FIIs são fundos. E, se pensarmos em outros tipos de fundos, esse risco também ocorre. Em alguns fundos multimercado alavancados, já ocorreu de os cotistas não receberem nada e ainda serem obrigados a aportar para pagar o prejuízo. 3 - Não vejo os FIIs como um sistema de "ganhos limitados". Não há limite sobre o quanto o FII pode se valorizar ou sobre o tanto que ele pode distribuir.

Verdade, o ganho é ilimitado, em teoria. Nos imóveis a diferença é ser um passivo pessoal sujeito à decisões pessoais. Ou seja, é da vida. Igual se você atropelar alguém. Já os imóveis dos FIIs podem gerar passivo e chamada sem depender de você e suas ações. O ideal é que os FIIs fossem de responsabilidade limitada igual as empresas - se precisa de dinheiro subscreve e deu, sem gerar obrigações. Enfim, o risco parece baixo. Mas na dúvida melhor diversificar (no caso, em tipos de instrumentos, limitando os FIIs ao quanto você se sente bem investindo)... Como sempre, é a forma de se proteger.