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Resposta curta:
Emissão em fundo tijolo é um rolo danado e você não tem como saber se ela será boa ou ruim (para o cotista). O que você tem como saber é que, no curtíssimo prazo, o retorno tangível é ruim para o cotista e bom para o gestor; e no longo prazo, ela pode ser boa (ou ruim) para o cotista e boa (ou excelente) para o gestor.
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Resposta longa – base teórica:
Como resultado da emissão em um fundo tijolo, são possíveis dois tipos de diluição ao cotista: (1) de participação e (2) de retorno. Não caia na tentação de tentar simplificar, achando que diluição de FII é como diluição de ação; ambos são eventos distintos, tanto em freqüência como em intensidade. A diluição de participação (% do fundo que você é dono) é evento sem importância, conseqüência inexorável da emissão; por esta métrica, praticamente todos os fundos tijolo de gestão ativa com mais de cinco anos de mercado diluíram a participação da cota em >95%. Diluições de participação dessa magnitude, ainda que possam soar assustadoras, são, ao mesmo tempo, comuns e irrelevantes. Diluição de participação é esperada; não se espera, no entanto, diluição em retorno. Isso porque, em condições normais de temperatura e pressão, o gestor, agindo no melhor interesse do cotista, só deveria chamar emissão ao enxergar possibilidade concreta de investir em imóveis com potencial de retorno melhor ou igual aos já presentes em seu portfólio. Não há porque chamar emissão para investir em um imóvel pior, a título de diversificação. E, a partir daqui, entra minha opinião.
Resposta longa – opinião:
No mercado brasileiro, da forma como está, eu prefiro reduzir a ponderação em FIIs e priorizar os de gestão passiva. Isso porque, em meu mundo ideal (reitero, ideal), a escolha dos investimentos deve priorizar o ativo, não o gestor (quando compro ITUB, BBDC, GRDN, DIS, MMM, SEDG, PSA ou PSB eu priorizo o ativo e não o CEO). E as regras de nosso mercado para FIIs de gestão ativa não me permitem isso; neles, preciso priorizar o gestor. Entendo que alguns podem considerar a gestão ativa como inevitável, afinal os REITs (que têm gestão ativa) evoluíram assim... entendo, claro, mas não concordo. Os REITs serviram de inspiração aos FIIs, mas estes últimos têm estrutura única e regulamentação distinta. Assim, transferir o case de sucesso dos REITs norte-americanos para os FIIs brasileiros me parece um equívoco; como analogia, te inspirar em um removido não te torna um removido. Lá, por exemplo, a remuneração do CEO de PSA é ~15% em salário (fixo) e ~85% em performance (vinculada principalmente a FCF per share e FFO per share) e, convenhamos, isso converge nossos interesses de longo prazo para lucros operacionais crescentes. Por aqui, estamos (muito) longe dessa realidade na remuneração de nossos gestores. Aqui, prefiro fundos de gestão passiva, onde priorizo meu ativo (portfólio de imóveis); se (e quando) eu quiser diversificar, compro outros fundos passivos. E sou eu quem decide, não o gestor. Isso me parece importante porque, no mundo real (reitero, real), o gestor de fundos ativos daqui pode ter interesses que eu não tenho, como emitir para aumentar o patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo para melhorar sua remuneração, ou mesmo fazer rolo para faturar em eventual taxa de performance. Apenas se (e quando) os gestores daqui forem remunerados como os de lá, reconsidero a opção de evitar gestão ativa por aqui e não ter problema com gestão ativa por lá. Mas isso sou EU. O mercado de FIIs no Brasil não está caminhando para onde EU me sinto confortável, então minimizo minha exposição nele, dentro das limitações de minha burrice. Obviamente, investir em fundos passivos também tem seus riscos, que considero menores que os de fundos ativos. Em todo caso, eles fazem parte do jogo e se o fundo perder valor ao longo dos anos é só seguir o roteiro iniciante: colocar em quarentena, reavaliar e sair aos poucos, se necessário. Afinal, o que importa é diversificar em quantidade e valor, não apenas em quantidade.
Compartilhando minha opinião, espero ajudar na reflexão dos colegas foristas sobre seus próprios critérios pessoais.
Forte abrass a todos.
Keep doing the good work.
