Vacância x inadimplência em fundos de papel
comentada em 16/02/2017 12:21

Em minha opinião não faz sentido vacância para fiis de papel (aqueles que investem em CRI, LCI, etc). Fiis de fiis faz sentido se investe em outros fundos de tijolo. Também acredito que FIIs de papel sofre menos com a inadimplência, porém quando ocorre é mais complicado, já que normalmente a empresa que emitiu o CRI geralmente é grande. O risco do fii de papel é risco de crédito. CRIs, LCIs, são todos títulos (dívidas) de renda fixa atreladas a investimentos imobiliários. São dívidas e o risco de crédito (default) existe. Muitos possuem alienação fiduciária caso ocorra default (não pagamento dos fluxos). Isso é, o imóvel como garantia. Em resumo, a inadimplência (que é o risco de crédito) em papéis que garante o fluxo de pagamento dos CRIs, LCIs é virtualmente menor pois normalmente a empresa emissora é grande (o que seria diferente caso o fluxo de pagamentos viessem de pessoas físicas). Já em um imóvel, como tem variados inquilinos, a inadimplência tende a ser maior. No fim das contas tem que analisar a pulverização e qualidade dos inquilinos, seu porte, sua capacidade de pagamento. Nos fiis de papéis é bom analisar o perfil de crédito da instituição que emitiu o título. As companhias securitizadoras se preocupam em não emitir no mercado CRIs e LCIs de instituições ruins, afinal sua imagem está em jogo. Mas é bom saber do @Nod que é especialista no assunto.

Quando se trata dos fundos de papel TVM que investem em LCIs, CRIs, sou da mesma opinião que o @brunogoncalves Quanto a Fundos de fundos "FoF", ou seja, aqueles fundos que investem em várias cotas de outros FIIs, a meu ver: - Não sofre diretamente com a vacância, mas sim indiretamente. A vacância seria a soma das vacâncias de todos os fundos que o FoF possui na carteira. - Não apresenta portanto falta de dinheiro diretamente, ele como qualquer outro FII normalmente possui dinheiro destinado a disponibilidades, em algum ativo de liquidez imediata para pagamento de despesas do próprio fundo. - Inadimplência: Para os TVM que investem em papéis, é o que o @brunogoncalves falou, quanto a FoF também é a soma da inadimplência dos locatários de todos os fundos que o FoF possui na carteira. Abraços,

Não consegui entender quase nada do que você estão falando.... :-) Vacância é em FII de tijolo. Inadimplência pode ter nos dois. Os Fundos de CRI ainda podem ter outros problemas, como a subcolateralização (uma das garantias do CRI é reavaliada por um valor abaixo do anterior, reduzindo o nível de lastro da securitização abaixo do patamar mínimo do contrato. Se não respondi o que vocês falaram, me avisem.... :-)

@Nod eu pesquisei alguns FIIs de papel pois quero iniciar investimento neste tipo de fii esse ano e nos relatórios ñ encontro dados importantes como LTV (loan to value) e DTI (debt to income), onde acho eles?

@Cleber46, Em geral o mercado tem dado mais importância ao LTV do que ao DTI. Porém o LTV só é estudado na época da emissão do CRI. Para que o LTV fosse acompanhando e atualizado, seria necessário pagar uma reavaliação periódica do imóvel. Normalmente isso não é feito, pois levaria a um maior custo ao CRI e redução da rentabilidade dele aos titulares.

Respondeu sim, obrigado a todos