Vantagem do imóvel físico para renda x FII de tijolo
comentada em 15/10/2017 16:15

Na minha opinião tem mais a ver com diversificação, para quem já tem imóveis fisicos, é interessante diversificar em outras classes de ativos como Fiis e ações, e para quem ja acumulou bastante na bolsa mas não tem imóvel fisico, pode ser preferível acumular na RF para adquirir um ap.

Outra coisa importante é que devemos sempre investir no que gostamos e entendemos, o ideal é adquirir conhecimento suficiente até se sentir confortável para começar a colocar $, então vai de cada um.

E vc disse:

"estratégia de acumular em Fii até ter suficiente para comprar imóvel..."

Não faz sentido, pois para acumular a fim de adquirir imóvel, tem que ser na RF, talvez depois de ter uma grande quantidade de Fiis, direcionar os rendimentos dos Fiis pra RF, pode até ser, mas não é o ideal, e sim investir $ novo em Tesouro Selic para ir acumulando até poder comprar o imóvel à vista

Quanto aos riscos de cada um a principal diferença é que nos Fiis vc depende dos gestores enquanto no imóvel vc pode tomar as decisões por si, por outro lado os Fiis normalmente são mais diversificados em vários imóveis, se cair um meteoro no seu ap vc perde tudo em um Fii somente se for mono, etc

Um FII é um papel que, mal administrado (e vc não tem nenhuma participação nesta administração), pode ir simplesmente desaparecendo até praticamente sumir. No caso do imóvel físico, existe o bem palpável, isto não acontece porque sempre estará lá.

Não estou dizendo que um seja melhor que o outro, mas vc perguntou sobre segurança, então te digo que a segurança de um bom imóvel teoricamente é maior que de uma FII.

Claro que o bairro em que está o imóvel pode virar uma encrenca, pode explodir um posto de gasolina do lado do imóvel, se for terreno pode ser invadido, pode ser tombado como patrimônio histórico, enfim pode tudo, mas em condições normais um bom imóvel é mais SEGURO que uma FII.

Acompanhe o que vem acontecendo com Xted, por exemplo. Em 2012 custava R$ 101,51 e hoje vale R$ 24,49, há vários meses sem distribuir "aluguéis". Sem em 2012 vc tivesse investido 100k nela teria hoje 25k. Isto pode acontecer com ações, FIIs, e até mesmo com imóveis, só que para acontecer com eles a chance é bem menor.

Obrigado @Pedro95 , como diversificação ok e como preferência por familiaridade com o investimento também concordo. Faz muito sentido.
@TURCO1 esta questão de segurança que tenho minhas principais dúvidas, ela não é mais psicológica do que fato? Se vc tem um FII de tijolo seu papel tem lastro em um imóvel físico também.

@V2

Sem dúvida o FII sendo de tijolo existe o lastro.

O problema maior é que vc não tem poder pra escolher o caminho, mudar de estratégia caso perca valor, como seria comparando com um imóvel próprio (até por isto é difícil comparar os dois).

Se vc estiver numa posição pequena, ok, vende e cai fora por qualquer valor.
Agora imagine vc numa posição forte (no valor de um imóvel por exemplo) num determinado FII que está ruim e a caminho de piorar ainda mais. Não recebe nada mensalmente, o FII emitindo cotas pra pagar as contas, diluindo seu patrimônio e vc por estar numa posição forte não conseguindo sair.

Por isto, em FIIs como em tudo, só a diversificação salva.

Além do que o pessoal falou, no imóvel físico você tem a posse direta, no FII você não tem a posse direta sobre os imóveis, você não pode ir no centro do Rio ou de São Paulo e falar: - ei, eu sou cotista, sai daí que vou morar aqui [hehe].

No imóvel o preço de aquisição é muito alto, nos FIIs as cotas são fracionadas, tendo cotas que costumam ser de, aproximadamente, 3 a 3000 reais cada, então você pode ter frações de um ou vários prédios, no imóvel físico ou você compra ele inteiro ou não tem jeito :D

No FII você consegue comprar e vender sem as burocracias que há na transação de imóveis físicos, se não me engano a liquidação ocorre em D+3, ou seja, comprou a cota, em 3 dias já está registrado no seu nome a participação como cotista.

Nos imóveis físicos você lida diretamente com o inquilino ou indiretamente através de imobiliária. Nos FIIs você tem uma pulverização de inquilinos de diversos segmentos de atuação (bancos, universidades, hospital, logísticos, etc...) e toda a dor de cabeça da inadimplência é amortecida pelo maior número de inquilinos e empreendimentos.

Nos FIIs partes dos empreendimentos podem ficar vagos, já nos imóveis físicos eles tem de ser alugados totalmente ou ficam ser ser alugados, sem receita, já que não é possível por exemplo alugar 30% da casa, 15% da garagem...

Ah, como você é assinante recomendo que você assista a Trilogia de vídeos sobre FIIs, fica na aba Video Exclusivos > Aba simples > os 3 vídeos de FIIs, lá deve ter alguma comparação desse tipo :D

Sobre governo te tirar sua casa ou FIIs, o imóvel possui algumas pequenas vantagens jurídicas, como ser inalienável e impenhorável quando do caso de bem da família, mas o governo não costuma te tirar suas ações e Fiis a torto direito, pois também são seus bens

Espero ter ajudado, bons estudos!

Só para corrigir, é possível sim comprar uma casa em conjunto.

Minha mãe tinha metade da casa da praia e minha tia a outra metade.

Tem gente que se junta tb em 10~20, compra um terreno e constroem um prédio junto cada um aportando uma parte e depois cada um fica com um ap (redigido em contrato).

Não recomendo, mas só para dizer que é juridicamente e legalmente possível.

Pessoal respondeu tanta coisa boa que eu nem sei se tenho algo a colocar, mas vou tentar.

1 - Investir em renda variável para comprar imóveis não faz o menor sentido. Não importa se é ações, FIIs ou qualquer outra coisa. Renda variável varia: pra cima e pra baixo. Renda variável é para investimento sem prazo.

2 - Sobre a segurança: Certamente, imóveis têm uma segurança muito maior. O FII é uma "estrutura" a mais entre você e os imóveis reais. Quando mais "estruturas", mais distante você está. Quanto mais longa a "corrente", mais elos existem para "quebrar".

3 - Nunca tivemos um problema de algum governo tirar ações, FIIs ou imóveis de uma maneira direta, arbitrária e em grande escala. Os casos que vemos são de imóveis sendo desapropriados para obras de interesse público com indenizações reduzidas. Mas é um fato raro.

5 - Sobre as vantagens de se investir em imóveis, uma das principais questões é a autonomia. Exemplo: você tem uma casa alugada. Depois o inquilino sai e você resolve que, se você tivesse uma loja ao invés de uma casa, teria um inquilino pronto pra entrar. Você coloca a casa abaixo, levanta a loja e pronto. Num FII, você não tem essa liberdade: Vai depender de passar por assembleia. Ou seja, você teria que convencer os demais cotistas que é uma boa ideia colocar o prédio abaixo.

6 - Outro exemplo da falta de autonomia: um fundo recebe uma proposta para vender o imóvel. Se o fundo é de gestão ativa, o próprio gestor vai tomar essa decisão. Se é de gestão passiva, vai chamar assembleia. Em qualquer caso, você não tem a liberdade de decidir o que você acha melhor.

7 - Outra vantagem é o custo de carregamento. Um imóvel fechado dá muito pouco custo: basicamente IPTU, condomínio (se for o caso) e alguma limpeza/manutenção (bem pouco). Um FII com um imóvel vazio terá, além de todos esses gastos, os custos da estrutura dos FIIs: taxa de administração, gestão, auditoria, taxas da CVM, da bovespa, etc...

O NicoBR colocou o caminho para os três vídeos chamados "FIIs para Iniciantes". Sugiro que veja o segundo, onde isso é abordado.

Não sei por que vocês ficam achando que o governo vai estatizar empresas e prédios, na crise !

Imagina aumentar a folha em milhões de FP e milhões de novas construções para cuidar.

Se alguma "excelência" em Brasilólia tiver essa ideia, podem preparar o plano Passaporte+Bitcoin+Ouro+Água+Armamento que o estado vai implodir em 3 meses.

O que está acontecendo com a Federação e os Estados quebrados é justamente o contrário, privatizando e vendendo tudo, para desinchar a máquina. [ok]