Venda de BBFI11B para compra de AGCX11?
comentada em 16/06/2014 17:28

Depende do que você se baseia essas perspectivas. Eu particularmente não compraria nenhum desses dois fundos mas isso varia. E no geral girar patrimonio sempre faz perder valor. Qual criterio você utilizou na analise dos dois?

Comprei o BBFI11B porque, na época ele era bem falado. Mas com a saída do BB, a cota e o rendimento só cairão mais. O AGCX11 atualmente é o melhor FII de banco, principalmente quanto a perspectivas de aumento de valor da cota e de rendimento. Assim, mantenho meu percentual por setor e tenho um FII mais promissor. Fiz uma análise simples assim: se tivesse uns 8mil reais e quisesse investir em FFIs de banco, seria melhor investir em AGCX11. Sei que alguns não consideram BBFI11B como de banco, mas eu o considero.

Bom, o AGCX de amanhã pode ser o BBFI de hoje. E não, eu não acho que será assim. E digo "acho" com toda sinceridade, que o futuro eu não sei prever. Agora... Em vez de olhar a troca de BBFI para AGCX eu lhe pergunto antes... AGCX faz sentido de ter com o resto dos seus FIIs? Da sua carteira como um todo? Isso tudo porque comprar ou vender porque caiu ou subiu não faz sentido. As perspectivas são de mais turbulência, sim, mas vai que resolvem rápido. Não dá para saber. E de novo, a carteira é tão ou mais importante que o ativo individual. Se você tem poucos FIIs, já sentiu como uma queda de 40% é dolorosa. Mas se você tem muitos FIIs, mesmo uma queda tão grande teria pouco impacto. Então... tem bastante FIIs na sua carteira? Ter AGCX faz sentido nela? Independente da saída em BBFI?

Obrigado pela atenção. Tenho 19 FIIs, assim distribuídos por seguimentos: Escritório (37%), Logistica (17%), Ensino (11%), Comércio de rua (15), Shopping (8%), Banco (14%) e Hospital (25%). O AGCX faz sentido na minha carteira, para dar uma segurança. NO meu ponto de vista, a questão é: vale a pena assumir o prejuízo e colocar este dinheiro em outro FFI que tenho mais chances de retorno a médio prazo? Jofre.

Não, não vale. Simplesmente porque você está misturando renda variável com prazo. "Mais chances de retorno a médio prazo" Não tem como responder a sua pergunta porque não tem como saber o futuro. Compra-se ativos por qualidade e sai por ativos sem qualidade. Você está preocupado com preço na saída e querendo fazer giro pensando em preço futuro, e incluindo ainda prazo na história. E daí vai sempre acontecer isso, de vender na baixa. Vamos tentar de novo: - Ok, AGCX faz sentido na carteira. Perfeito, inclua ele. - INDEPENDENTEMENTE da inclusão do AGCX na sua carteira, que características qualitativas do BBFI o fazem sair dele? Ou que PROBLEMAS a inclusão do AGCX causa na sua posição de BBFI?

Muito obrigado pela atenção André. O AGCX e o mais cotado para ser meu vigésimo e, a princípio, ultimo FII da minha carteira, que tem perspectiva de uso da renda daqui a 10 anos. Pois tenho pouco investido em FII do setor bancário, mesmo considerando o BBFI como de banco, sabendo que muitos não o consideram deste setor. Quanto a sair do BBFI, com a saída do BB do prédio de Brasília e o meu maior conhecimento sobre FIIs, percebi que os dois imóveis são velhos e mau conservados, O imóvel do RJ, que permanece ocupado, parece muito mau localizado, indicando que, caso um dia o BB também saia dali, nova e maior dificuldade em reforma e alugar. Assim, as perspectivas do BBFI a curto, médio e longo prazo não são nada boas. Concordas comigo? A idéia de vender BBFI e comprar AGCX é para sair de produto um sem muita perspectiva e usar o recurso para outro produto com melhor perspectiva, seja AGCX ou outro FII. Minha única dúvida é que, caso aluguem o prédio da sede do BB em Brasília, a cota subirá a ponto de retornar ao menos 30% de perda (distribuição - desvalorização) ou é melhor assumir esta perda e colocar este recurso em um produto melhor. Favor analisar minhas ideias. E, mais uma vez, obrigado. Jofre.

JoDumar, ainda estou estudando fii, então que o André me corrija...mas vc está fazendo uma análise muito superficial dos 2 fiis. Quanto afetou o caixa de um? Como está a gestão dele? Quais as previsões do gestor? O que lhe faz pensar que o outro realmente tem boas perspectivas? Fatos concretos? No acho, vc vai vender esse no fundo, girar patrimônio e perder dinheiro sempre. Vc mesmo falou q comprou a 5k pq era o mais falado. Precisa afinar os SEUS critérios.

É... eu estou bem concordando bastante com o @Ourico ... Mas bora lá, @JoDumar As minhas impressões do BBFI: - DF: A localização é ótima. O prédio é antigo, mas o que pega mesmo é *maquinário* antigo do prédio. Ar condicionado e encanamento estão num estágio sofrível, para não dizer bem capenga. - RJ: A localização não é das melhores, e nem precisa ser. É um prédio de backoffice, não é uma sede administrativa. Daí os termos de comparação dele é de laje classe B. Mas maquinário também está defasado. Comparativamente, AGCX tem muito mais imóveis, e mesmo que metade deles sejam antigos, a outra metade será nova em folha. Então, qualitativamente, sim AGCX > BBFI nesse caso. Duas coisas a notar: 1. Nessa consideração não tem *nenhuma novidade*, desde a criação do AGCX; 2. Nessa consideração não tem *nenhuma consideração* sobre vacância. O risco de vacância *é separado* da discussão porque, bem, risco de vacância é eterno. Você controla o risco de vacância com diversificação. Não se sai de FII com vacância *por causa de vacância*, pelo menos não enquanto se está operando B&H. É válido quando se está fazendo trade de notícia, mas como trade de notícia a discussão está atrasada uns ... 3 anos? Então, se você quer mais exposição bancária na carteira, sim, vai de AGCX. Eu pessoalmente prefiro ele à, digamos, SAAG, que tem regras de virada de contrato mais específicas. BBRC também, um dia, terá lá o seu funcionamento normal. Mas daí eu tenho que dizer, também, que eu "desprefiro" igualmente todos os FIIs bancários, por pura concentração de inquilinos. Daí, mais coisas a notar: 3. Nessas considerações não tem *nenhum viés* de perspectiva. Análise qualitativa pura de comparação de pares; 4. Nessas considerações seriam *idênticas* em 14/11/2012, dia da estréia do AGCX. Sim, eu sei que seu conhecimento progrediu de lá para cá. Mas é para insistir que nada das considerações aqui tem a ver com: I. Preço II. Vacância III. Notícia Porque essas coisas não se controla. Não se prevê. E não raro quando a gente *tenta* prever, abre-se uma discussão como essa.

Muito obrigado.

Andre, vc é muito preciso. Muito bom. Essas informações sobre a qualidade de equipamentos e estrutura dos imóveis vc consegue em relatórios ou em visitas aos imóveis?

Esse conhecimento é de ir na assembleias. Ok que eu ainda fui, depois, conferir o estado em primeira mão. Na época eu ainda era funcionário do banco, o que me dava alguma liberdade de passear pelos ambientes. Mas eu só fui visitar a infra por conta do que eu eu ouvi na assembleia. Eu tinha achado o relato do pessoal contratado para a pretendida obra um tanto exagerado e fui conferir. Basta dizer que eu vendi a posição que eu tinha em BBFI no mesmo dia, mesmo sabendo que ele iria pagar rendimentos gordos meses a frente (que foi a informação que originalmente fui buscar na assembleia). Então, sério. Quer ter informação que ninguém tem? Vai nas assembleias.

Sim Entendi a importância de uma participação ativa do investidor buy&hold