Vocês realmente acreditam em VP?!
comentada em 07/03/2016 15:51

É o @bastter na conta do @Nod.RJ? Levamo voadora de graça. :)

@bileski TENHO NOJO DE VP! TENHO NOJO DE VP! TENHO NOJO DE VP! TENHO NOJO DE VP! TENHO NOJO DE VP! TENHO NOJO DE VP! TENHO NOJO DE VP!

@Nod.RJ se as vendas foram acima do VP mais um motivo pra olhar VP, ñ entendi teu ponto.

@Nod.RJ Esses indicadores x aí, que não dizem NADA, prefiro fazer como bastter faz com empresa ruim, ou seja, esqueço que existe. Ao invés de ficar perdendo tempo desenvolvendo nojo, siga o conselho de um sábio consultor que ministra chats nas quartas às 21h, vá à praia'. :D

@Cleber46, Existem mil motivos para que o VP é acima do valor verdadeiro, como, por exemplo, para inchar taxa de adm. Existem mil motivos para achar que o VP é abaixo do valor verdadeiro, como, por exemplo, parecer que uma venda foi acima do valor de mercado. Só não tem motivo para achar que ele é certo.

Mr. @bileski, Vc está certo... Mas tem horas que cansa... A gente passa dia e noite aqui tentando mostrar que não é para seguir analistas. Aí o pessoal fica seguindo empresa de avaliação de imóvel. Não muda... A gente passa dia e noite aqui tentando mostrar que ficar olhando preço não serve pra nada. Aí o pessoal fica comparando preço com VP. Não muda...

@Nod.RJ Essa guerra vcs não vencerão, infelizmente. Por mais que tentem, eduquem, mostrem e expliquem, a vontade de dar a grande cacetada (by bastter), vai sempre estar forte cabeça das pessoas. Apenas peço que não desistam, pois o trabalho e dedicação de vcs ajudam muitos sardinhas como eu, a sobreviver na bolsa e ter uma chance de, um dia, se tornarem lambaris. :) Obrigado! Bileski

@Nod.RJ Concordo q pode ser subavaliado ou superavaliado o VP, mas no teu argumento tu se contradisse quanto aos benefícios de ñ considerá-lo, pq tu mesmo afirmou q maioria foi vendida acima do VP, então estatisticamente é útil olhar VP.

É a história do dado isolado, o que é o VP de um FII de tijolo, é uma avaliação feita do imóvel. A avaliação é perfeita? Muito provavelmente não, mas se vc conhecer o mercado imobiliário da região aquele VP te ajuda a se balizar. Eu nunca usei este critério para compra de ações ou FIIs. Até mesmo pq nas ações é muito distorcido.

Suponha que alguém quer comprar um imóvel por R$ 10 milhões. Como vocês acham que é mais bonito de isso ser anunciado? 1 - "O valor avaliado era R$ 8 milhões, mas nós conseguimos vender por R$ 10 milhões, porque nós somos feras." 2 - "O valor de avaliação era R$ 12 milhões, mas nós vendemos por R$ 10 milhões, porque achamos uma boa ideia". Negociações com imóveis são demoradas... Dá tempo de se colocar o VP onde se quer.

Obrigado pela força @bileski...

Eu nunca perdi a vontade de dar a grande cacetada. Por esse motivo, jogo na mega sena toda semana. Nos investimentos sigo o Bastter System e não olho cotação. :)

@Nod.RJ entendi o ponto, manter vp baixo pra fazer populismo pra agradar acionista, ok. O q comprova de alguma forma sua utilidade pq mesmo baixo pode servir de balizador para o administrador e para o cotista. Todos os problemas q tu apontou de sub ou superavaliação ñ deixaram de ser uteis para balizar preço. Agora obviamente q é critério secundário, tipo o pegy das ações, o importante é o valor.

Se ele está sub-avaliado = não mostra a verdade = não me interessa Se ele está superavaliado = não mostra a verdade = não me interessa Se ele está correto = eu não tenho como ter essa certeza = não me interessa. Não sei pq usar os critérios dos outros, se você pode usar os seus. Isso é igual seguir analista de ações.

@Nod.RJ ser sub ou super avaliado seria problema se a avaliação fosse secreta, é aberta, todos sabem o valor, como tu mesmo comprovou q maioria é vendida acima do VP pode ser útil igual PEGY.

O mercado de FIIs tem centena de imóveis. A maioria nem é vendida. Você pode compara com preço abaixo de VP e passar anos sem que o imóvel seja vendido. Tem fundo com mais de 10 anos de bolsa e que nunca comprou nem vendeu. Mas beleza. Já dei uns 10 argumentos diferentes e você quer continuar seguindo analistas e acreditando naquilo que eles dizem. Aproveite.

Preferia que fosse secreta. Assim, não teria esse monte de gente sendo enganada pela mídia que martela na cabeça que VP é importante. A maioria das pessoas, sites e analistas falam de VP. A maioria das pessoas não dura dois anos na Bolsa. Você quer usar as mesmas ferramentas e argumentos. Seja sincero: você acha que vai ter algum resultado diferente? Porquê? Você é algum tipo de Escolhido?

@Nod.RJ Outro problema são os FIIs remunerados pelo valor do PL. O que eu acho um absurdo. Os unicos que deveriam se beneficiar do PL são os sócios (cotistas) e nunca uma prestadora de serviços (administradora). Ou seja, ainda tem isso para distorcer o PL. Ele metem a mão no que é dos verdadeiros donos. Se for para inflar esse valor nos momentos de avaliações, para aumentar as taxas de adm, eles vão fazer.

Preços são sempre relativos ao preços de outros ativos. Multiplos de preços também. As leis econômicas de oferta e procura e comportamento das pessoas em função das expectativas futuras mostram claramente que não que existe um preço "Vale X" para nenhum tipo de ativo. O pior desse tipo de avaliaçao (VP) é que geralmente serve de base para as decisões mais infundadas. Aquela da pessoa leiga em economia que, por desconhecimento, busca o que faz sentido pra ela, o previsível, o "seguro". Não existe isso pois não existe um preço "certo" de um imóvel. É uma daquelas coisas que, por mais que pareçam simples, as pessoas tem muita dificuldade de assimilar. "Esse imóvel vale X. Estou comprando um imóvel por menos do que ele vale". Agora se não for um leigo, vamos imaginar que esteja tentando usar o VP pra analisar ou precificar. Ok, daí primeiro teria que avaliar duas coisas: mercado imobiliário e mercado de FIIs. No mercado imobiliário o aumento da oferta via construção de mais m², ou desocupações, ou recessão que faz o valor dos aluguéis caírem), enquanto forem previsão do mercado, tendem a derrubar VPs no futuro Aí se a pessoa vê um FII com a cotação abaixo do VP hoje compra achando que está fazendo um bom negócio e, com queda do VP no futuro cai tanto o preço e o VP, e acaba na prática tendo comprado algo pagando acima do VP real. E no mercado de FIIs há outros riscos precificados como o takeover e possível queda de liquidez, entre outros. Eles tendem a deprimir o preço e causar o mesmo efeito de aparentar ser um bom negócio por ser compra abaixo do VP, que em um ou dois anos sem redirecionamento da economia "tende" a ter se tornado uma compra acima do VP quando o VP cair. E em nenhum dos dois casos o simples fato de ser compra longo prazo garante alguma coisa. O mercado imobiliário ficou décadas estagnado e pode novamente ficar décadas estagnado. Esse mercado depende da economia pra se desenvolver. Só porque passou alguns anos dando um vôo de galinha não quer dizer que não vai voltar pros preços de antes e depois continuar lá por 20 anos. Só essas duas análises já demonstram que comprar achando que a cotação atual está barata por estar abaixo do VP, mesmo que o VP atual estivesse correto, vai induzir ao erro. Da mesma forma, se o ativo tem valor em algum momento o VP vai estar abaixo da cotação, justamente porque o mercado vai estar precificando uma valorização do ativo ou incremento da renda gerada por ele, no futuro. E aí deixar de comprar porque o cotação está acima do VP também vai induzir a erro. Mas mesmo se for brincar de olhar VP sem analisar essas coisas, cai nisso aqui: a) O mesmo imóvel tem VPs diferentes dependendo da opinião de quem analisou Como se isso não fosse o bastante: b) O mesmo imóvel tem VPs diferentes analisado pela MESMA PESSOA, dependendo da metodologia de cálculo utilizada. E as variações são enormes, pode dar 40%, 60%... Como se isso ainda não fosse o bastante: c) O mesmo imóvel tem VPs diferentes analisado pela MESMA PESSOA, usando a MESMA METODOLOGIA, dependendo da economia e das taxas de juros. Quando se avalia baseado em geração de caixa, o preço final é em função dos juros (preço de algo é relativo ao preço de outros ativos). Ou seja, mesmo isolando duas variáveis (avaliador e metodologia) o VP flutua drasticamente com o tempo. Aí temos uma avaliação cujo valor patrimonial vai ser em função de quem fez, como fez, e quando fez. E cujo avaliador é contratado por uma entidade que pode ter interesse em qual será o valor avaliado, seja por basear a taxa mensal, seja por intenção de vender, entre outros vários possíveis conflitos. Além disso mesmo que fosse isenta e existisse uma metodologia "certa" pra avaliar, a avaliação do VP é feita apenas a cada 1 ou 2 anos e esse tempo é suficiente pra causar variações enormes. Sinceramente não consigo ver informação mais inútil que laudo de VP de imóvel ou de FII. Consegue ser inútil tanto pra trade quanto pra buy and hold. E infelizmente quanto menos a pessoa entender do mercado, maior o estrago que a ilusão de um laudo de VP pode causar

@Nod.RJ o bastter tem q ensinar o pessoal aqui a ser menos bitolado e ler o q está sendo exposto, já falei q obviamente q avaliação de vp por ser subjetiva está associada a erros, óbvio e q o importante é valor. Parece q só por ser escolhido aqui como consultor o cara se sente o escolhido, o dono da razão q só ele sabe e por isso ñ precisa ler com cuidado demais mortais. Lamentável. E ninguém aqui colocou argumentos contra vp servir como pegy das ações, pelo contrário, o próprio consultor q se sente o dono da razão colocou argumento favorecendo ele já q maioria dos imóveis analisados foi vendido por valor acima. Mais uma vez pra ficar claro e ñ ter q desenhar, comparei vp com pegy, ñ serve pra selecionar fii, mas pode servir da mesma forma como pegy para priorizar na hora da compra como um dos critérios para a q está abaixo do percentual da carteira. Só isso, deixa de ser bitolado e aprende com o bastter um pouco mais.

concordo plenamente com o @Nod.RJ eu também não uso VP pra nada, pra mim é lixo o legal é que quando o FII compra é sempre abaixo do VP e quando vende é sempre acima do VP ainda vem gente falando que o p/vp está barato e bla bla bla qualquer métrica que seja utilizado o VP pra mim já está descartado, simplesmente é um dado que não se pode confiar na idoneidade dele a melhor forma de se avaliar um FII é através da sua geração de caixa por isso uso o DCF com FFO pra avaliar meus FIIs e REITs no mercado americano muitos se ferraram com as casas de ratings em 2008 isso foi pra mostra pra aqueles que acreditavam que essas instituições de avaliações são idôneas, enfim na época muitos investidores de REITs utilizavam o NAV hoje ainda existe aqueles cabeças duras mas a maioria começou a adotar o DCF

@viverdedividendos "o legal é que quando o FII compra é sempre abaixo do VP e quando vende é sempre acima do VP" mais um argumento pra usar como pegy. "a melhor forma de se avaliar um FII é através da sua geração de caixa por isso uso o DCF com FFO pra avaliar meus FIIs e REITs" Eu tb.

@viverdedividendos, vc avalia FFO em relação a qual outro dado?

Parabéns @sniper ! Conseguiu cobrir uma série de questões extremamente interessantes. Pessoal, sei que o post dele é longo. Confesso que fique com preguiça de ler (kkkkk). Mas é fantástico! Quem quiser, pode "favoritar" o tópico unicamente pela opinião dele. Merece!

@Cleber46, Vamos a um retrospecto rápido: - Quando comecei como moderador, não valorizava tanto a governança dos fundos. Nem queria colocá-la como critério do rating de FIIs. O pessoal aqui me mostrou a relevância disso e coloquei. - Não uso os quadros para nada. Nada! Recentemente, abri um tópico, solicitando sugestões para dar um "upgrade". E, graças a isso, estou começando a ver o valor que as pessoas dão aos quadros. E aprendendo com as sugestões. Talvez, na minha próxima reavaliação de carteira, comece a utilizá-lo. - Logo depois que assumi o cargo, notei que, na página específica de FIIs, o VP do fundo e a quantidade de cotas estavam extremamente desatualizados. Como sempre achei inútil, pensei em retirar das páginas. Afinal, é melhor não ter um dado do que ter um dado errado. - Mas, sem consultar ninguém, fiz diferente. Pesquisei uma maneira de fazer essa atualização de maneira automática e, com a ajuda do Gustavo, isso foi implantado. Não foi ninguém que me alertou. Eu mesmo vi, corrigi e bolei um sistema para que, mesmo que eu saia do site, essa informação estará atualizada todos os meses, sem intereferência manual. - Se você já trabalhou ensinando, sabe que quem ensina aprende 10 vezes do que quem aprende. Por isso, um dos critérios para se ensinar é querer aprender. Então não dá para ensinar sendo bitolado. Se isso é ser bitolado, ok. Se mais usuário reclamarem, certamente irei mudar ou sair do site. Eu só quero o melhor para o site e, principalmente, para os assinantes, como você. Porém considere que: - Se o VP fosse o valor correto de um imóvel, o comprador jamais iria admitir comprar por um centavo acima. - Se o VP fosse o valor correto, as vendas não aconteceria nem acima nem abaixo dele. Simplesmente seriam nele, já que é uma informação conhecida pelos dois lados. - Seguir VP é igual seguir preço-alvo de analista de ações. - Não temos como saber quantas negociações interessantes aos cotistas não foram concluídas simplesmente por um PL erroneamente alto. - A maioria dos imóveis não é vendida. Portanto, na maioria dos casos, isso não ajuda em nada. - Normalmente, os fundos que estão com um P/VP nitidamente baixo são fundos que estão passando por algum problema sério. Se quer usar VP como critério secundário, use. Mas, pelo menos, mantenha um controle de risco muito bem afivelado e só o use como desempate entre aqueles fundos que estão abaixo do percentuais que você estabeleceu como ideais. Nunca com os que estão acima, pois você vai acabar concentrando demais.

@Nod.RJ blz, agora entendeu meu ponto, de acordo. E me referi a ser bitolado e pegar dicas com o bastter pq ele mesmo ñ utilizando Pegy colocou no Bastter System por sugestão do Mille, pensar nos outros usuários ñ apenas em si próprio, etc, parabéns pela mente aberta tb.

Eu vou discordar a princípio e concordar totalmente no fim. Eu acredito no VP, não tenho essa paranóia toda de que querem nos ferrar o tempo todo... tanto que as negociações têm sido próximas do VP... então é, no momento da avaliação, um valor próximo a realidade, sim. E é claro que não dá pra definir que se foi avaliado nisso, tem que ser vendido por isso, nada a ver. Um carro, por ex, tem um preço... mas nunca se compra ou vende naquele preço. Negociações são flexíveis. O que a realidade tem mostrado é que são próximos do VP. E mais um ponto contra a paranóia: vemos negócios de venda acima do VP, então os admins que recebem por VP, na realidade, estão tomando na bunda. Acho que é uma avaliação séria, mas ela não prevê o futuro. Temos exemplos de FIIs sendo avaliados -20% de um ano pro outro, e isso pode ser maior e contínuo. É muito mais entender o macro, mas aí é pra gênio, então também ignoro VP totalmente nas análises dos FIIs e é aí que no fim eu concordo: VP não serve pra nada e eu não uso pra nada. Fico mais com a possível geração de caixa, levando em conta também que a economia pode ferrar essa geração (seja por vacância, reajustes pra baixo ou o que for), principalmente em cenários ruins longos. É mais um ponto impossível de se prever, mas é um valor mais real já que todo mês temos um FFO.

Ainda levo em conta que meu objetivo com FIIs é renda mensal (de forma saudável, é claro), e VP não vai muito por aí. Por ex, um imóvel comercial e residencial que geram a mesma renda tem VPs diferentes. Como eu estou preocupado com o FFO do FII, quero que se dane o VP.

@viverdedividendos, você já estudou a São Carlos? Não vou abrir outro tópico pois acho que podemos botar a São Carlos no meio do assunto FIIs. Toquei no assunto pois falou de NAV. O da São Carlos tá em torno de R$ 53 (não lembro exatamente) e a ação em torno de R$ 20. Vacância do portfólio acho que uns 15% e mais diversificado que os maiores FIIs, eu acho. Você acha esdrúxulo acreditar que esse NAV está certo HOJE? Estar certo HOJE não significa nada sobre AMANHÃ. Pode cair 20, 30% ano que vem por reavaliação nova e, assim, continuamente... ou ficar estagnado 20 anos e a inflação matar essa diferença, mas queria conversar sobre o NAV. Nesses casos considero uma alta margem de segurança... mas gostaria de ouvir opiniões, de outros também. Ah, mais duas informações. A dívida é uns 30 e alguma coisa % do patrimônio e os juros são na casa de uns 8 a 9%, 100% em BRL e praticamente tudo atrelado a TR. Qualquer coisa trago os dados exatos. Se puder contar o caso aí dos REITs.

Eu vejo que quem usa VP para compra pensa em ter um ativo mais barato do que ele vale (provavelmente com a ideia de que ele irá se valorizar e corrigir o valor de cota até bater no VP). Porém esquecem que o mercado é soberano e se o valor da cota está abaixo do VP então algo deve ter ocorrido naquele ativo que provocou o descasamento de VP e cota (seja fundamentos do fundo, seja má avaliação para cima do VP). Portanto para mim VP não serve como parâmetro de compra, nem secundario. Sobre comparar isso com PEGY pior ainda, pois PEGY analisa o histórico de crescimento da empresa e sua distribuicao de dividendos (leia-se lucro) o que nem passa perto de VP de FIIs feitos com base na avaliação de preço dos imóveis.