Yield histórico FIIs x Imóveis
comentada em 27/08/2015 00:15

Pessoalmente, não sou fã de investimento em imóveis. Por isso, não conheço o mercado em detalhes. O que sei é que o aluguel de imóvel comercial é mais alto do que o imóvel residencial. Mas os FIIs parecem ter um cap rate ainda mais alto. A única teoria que vejo para justificar isso é que o mercado de FIIs não é muito popular, ao contrário dos imóveis, que são um investimento que vem de séculos. Ou seja, a baixa liquidez e popularidade dos FIIs gera uma maior percepção de riscos, o que gera um desconto na cota. Ao descontar a cota, aumenta-se o DY. Porém, gostaria da opinião de quem conhece mais o mercado de imóveis.

Para se comparar FIIs com aluguel de imóveis físicos é necessário colocar mais itens na conta: FIIs: Maior rendimento, maior flutuação no rendimento (em alguns casos) devido reformas e despesas, sem IR para PF, maior variação da cota. Imóveis físicos: Menor rendimento, menor flutuação no rendimento (quando se está alugado), zero rendimento quando está em vacância ou quando há reformas necessárias para nova locação, pode ter IR (dependendo da faixa de rendimento), menor variação do preço do imóvel (ultimamente tem sido sempre crescente quase que nunca perdendo para inflação). Então comparar DY de rendimento de FII com DY de aluguel de imóvel isoladamente não tem cabimento nenhum. Seria necessário colocar 10 anos de cálculos de todos os rendimentos e despesas dos 2 lados para se comparar. Conta muito dificil de ser feito e se feita só vai mostrar 1 realidade: a do passado, que na prática não serve pra nada. Minha sugestão? Tenha o que te for mais confortável do ponto de vista de investimento.

Bom dia Pessoal Então hj o imóvel físico perde em relação aos Fiis, inclusive no custo(tempo) dispensado para gestão do ativo. Fora isso se você tem um imóvel físico de aproximadamente 190K aqui na minha região o aluguel líquido de corretagem(imobiliária) que vc vai conseguir é 0,35% sobre o valor do imóvel. Hoje eu mantenho o ativo físico somente por diversificação(colchão) rs.... :) Cada caso é um caso, mas esta é minha realidade aqui em minha região! Abraço

Hoje tenho ligeira preferência a Fiis em relação a imóveis físicos. Entretanto é preciso ter ambos, em razão da diversificação e lembrar que no longo prazo a tendência é que os preços dos imóveis acompanhem a inflação, portanto o aluguel já seria uma renda realmente "extra"... Abs

FII de tijolo é considerado ativo real (tal qual ações)? Eu imagino que sim, que você é dono de um pedaço dos imóveis reais e fim. Mas queria saber de vocês.

sim, mesma coisa, ou melhor, o ativo é mais real ainda do que as ações,hehe

@celtiberian, sim, é ativo real, assim como ações, mas tem riscos bem distintos de imóveis físicos, tem que ter consciência disso. Em um imóvel você é livre para cuidar dele, em caso de 100% de vacância você paga os custos e vida que segue... num FII isso tudo pode causar problemas pois podem decidir em assembléia não reformar os imóveis, aí uma hora eles perdem valor, ou uma vacância sinistra pode tornar o caixa do FII negativo (além dos custos normais de condomínio e etc tem que pagar o admin e o gestor). Num cenário de vacância, o valor das cotas seguem os rendimentos e despencam, daí facilita um take over hostil (assunto falado no outro tópico), coisa que num imóvel real você tem total controle e basta não vendê-lo. O lado positivo é o poder de diversificação que protege disso, seja interna (FIIs multi imóvel, multi inquilino) ou externa (poder comprar com pouco dinheiro vários FIIs), a isenção de IR e o yield muito mais atraente (ao menos no cenário atual).

Essa questão de "ativo real" é meio pantanosa. As cotas não são do imóvel. O nome do cotista não está na escritura do imóvel ou no RGI dele. Quem tem uma cota não tem absolutamente nenhum direito sobre o imóvel. A cota é do fundo. E o fundo é dono do imóvel. Mas a cota não é um ativo real. Na melhor das hipóteses, podemos dizer que a cota é um ativo não-real lastreado por um ativo real. No caso de fundos de LCI é ainda mais estranho: o LCI é um título de renda fixa que tem lastro nos contratos de credito imobiliário. Assim, podemos dizer que há um ativo não-real (cota) de um fundo que possui um ativo não-real (CRI) que tem lastro em um ativo não-real (contrato) que tem garantia de um ativo real (imóvel). [tive que ler essa última frase três vezes para ter certeza do rolo que me meti...kkkkk] Se entrarmos nos CRIs, fica bem mais psicodélico.

Se for analisar a fundo, tudo é um pedaço de papel. O que define que você é dono de um imóvel físico (quer você more nele ou não)? R: A escritura. Ou seja, um pedaço de papel.

Para quem quer pensar de maneira mais ampla as diferenças entre o investimento via FIIs e o investimento direto em imóveis, segue um link muito útil: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Fundamentos FIIs x imóveis Avisos: - Não se fala unicamente de aluguel, mas de várias outras perspectivas (localização, conversibilidade do imóvel, etc.) - A discussão é bastante densa. Nível hard. Não dá pra ler uma vez só. É pra ler umas 5 vezes, em dias diferentes para captar toda a profundidade da conversa.

Sim ter imóvel ou cota de FiI tijolo você tem um pedaço de papel que garante dizendo que você é dono do imóvel ou um pedaço dele, ou seja sua garantia ou lastro é o imóvel. Nesse aspecto pra mim dá no mesmo. Mas imóvel você decide o que fazer em FII todos decidem entre diversas outras diferenças. Abs.

Sim @Locker, mas existe uma questão. Se você tem um pedaço de papel que diz que você é dono de um imóvel, há menos intermediários. O fundo é uma relação mais indireta. Por exemplo: se você tem um imóvel e o aluga para uma loja, você pode a qualquer momento fazer uma visita para verificar as condições do prédio e andar por todas as áreas, por mais restritas que sejam. Mesmo que você compre uma cota do BBFI e você não vai ser autorizado a entrar na enorme tesouraria do prédio do RJ. Se você falar muito alto, vão te jogar no meio da rua... Compre cotas do FVPQ e diga que quer entrar na "galeria" do shopping (área de acesso restrito, para manutenção e demais atividades internas dos lojistas). Eles também não vão permitir. Compre cotas do FAMB e diga que quer entrar na área do penhor. Não vai rolar... Por esse e outros motivos, a questão de "ativos reais" é relativa....

Nao sou profundo conhecedor, mas acho que uma classificaçao simples já ajuda a nortear as coisas: Ativo real: você é dono integral ou de parte de alguma coisa que existe de fato (acoes, FIIs, ouro, imoveis etc) Ativo não real: é divida em moeda. Voce emprestou dinheiro (moeda!) a alguem com promessa de devolução com juros (CDB, LCI, LCA, CRI, Fundos de RF, Tesouro Direto etc).

Sou novo por aqui e estou tentando entender e aprender algo! Se eu estiver viajando muito me avisem! Pelo que entendi, um Ativo Real é aquele que temos plenos direito e poder de decisão para fazermos o que bem entender com o Ativo, certo? Fazendo uma analogia contábil, somente poderemos considerar um ativo (imóvel financiado) como imobilizado (físico/real) se houver a transferência de todos os benefícios (utilização e gozo dos frutos) e de todos os riscos (responsabilidade pelos tributos, pelo seguro, o risco da obsolescência etc.). Primazia da essência sobre a forma. Os FIIs, ações, entre outros, são tratados contabilmente como investimentos. Então, nesta analogia, poderíamos considerar que estes são Ativos Não Reais?

Sim, @Nod.RJ, neste aspecto você está certo. Mas por outro lado há nuances para aquilo que pode ser "um imóvel físico", mesmo seu, mas não estar sob seu poder. Exemplifico: tenho uma loja física e alugo para um comércio. Eu posso decidir vender o imóvel se quiser, mas enquanto existir o aluguel eu não posso simplesmente entrar na loja como proprietário. Um modelo parecido com o descrito acima seria eu ser o majoritário de cotas de um FII de lojas. Eu tenho até poder para votar pela venda de ativos (caso o regulamento permita), mas também não posso ir entrando na loja como proprietário. Chegam a ser modelos parecidos, mas não são iguais: imóvel físico você pode ser dono 100% dele. Cota de FII dificilmente (ou quase impossível) que você vá ter 100% dele.

@fabio3010 A classificação não é contábil e nem para PJ. E sim para distinguir ativos de papel (ex: título do tesouro direto, debêntures) de ativos reais (ex: empresas, imóveis). Ou coisas que dão juro nominal x coisas que dão juro real. Do ponto de vista do usufruto total, nem o controlador de uma empresa tem esse direito (é limitado à governança, acordos de acionistas e direitos dos minoritários). Eu entendo que um FII é análogo a uma ação ON. Em ambos você compra uma cota de uma entidade (uma empresa, um fundo) cujo valor está na propriedade de coisas reais (parcela da empresa, direito de voto e direito ao fluxo de caixa futuro, parcela do fundo, etc). Um FII é um sistema de diminuir os custos e burocracia de propriedade fracionada de imóveis, tal qual empresas S/A (imagina ter milhares de sócio em ltda... impossível). Tanto no FII quanto nas S/A você e os milhares de outros sócios/cositas pagam profissionais para administrar aquela propriedade.

Em um escala de ativos reais, imóvel no seu nome e empresa limitada no seu nome te dão mais usufruto e direitos sobre eles. E FIIs são análogos a S/As.

Entendi @celtiberian. O que dificulta é que todos os pontos de vista parecem fazer sentido! Parece que este assunto é difícil de se chegar a um consenso! Vou acompanhando! Obrigado.

Sou novo no assunto, mas me parece que o centro deste tópico é comparar rendimentos. Até achei muito interessante este aspecto, porque tenho os dois investimentos (FIIs e imóveis) e confesso estou cada vez mais desanimado com a propriedade direta de imóveis físicos. Por isso ficaria muito grato em continuar esta discussão com os demais interessados no assunto. É que estou há meses ponderando diversas questões em relação a este tema e cada vez mais me convenço das vantagens dos FIIs e me preocupo de estar cometendo algum ato falho em minhas analises. Se por um lado dá uma sensação muito agradável em ser detentor de um imóvel (dono, com a chave na mão, o preço praticamente não muda mesmo não estando alugado, etc), por outro lado dá trabalho e tem muitos inconvenientes que dispensa listar aqui. Mas tem duas questões que mais me chamam a atenção.. - uma é a facilidade de pulverização. Enquanto nos imóveis você concentra no mínimo R$ 100.000,00 em um único ativo, em FIIs é possível ter dezenas ou até centenas de contratos com valor até bem menor. - Falando nos rendimentos, que é o objeto específico do tópico, e pegando o exemplo do Oty, que é o que também ocorre em minha cidade, e se considerarmos o IR, o rendimento em regra fica abaixo de 0,3%. Em contrapartida hoje temos FIIs pagando em média 0,9%. Portanto, numa situação hipotética, cinco anos em FIIs sem relo, cobre quinze anos de aluguel de imóveis sem rolo. Ou seja, tem uma boa margem para as coisas se resolverem. Ou de outro lado, basta um rolo em um imóvel físico para equivaler a dezenas de rolo em FIIs. Obs. tenho a impressão em minha cidade que os imóveis ganham da inflação na valorização, mas como a intenção é viver da renda dos aluguéis, isso não é tão relevante. Me desculpem se me alonguei, mas ficaria realmente grato em conhecer a opinião de outros investidores, pois avalio me desfazer de imóveis para aplicar em FIIs.

Cada vez que surge essa conversa se um investimento é um "ativo real" ou não, acabo tendo cada vez mais certeza que é uma escala, com dois extremos e infinitas possibilidades no meio. Por isso, prefiro dizer que FII é algo mais real que TD, mas menos real que posse direta de imóvel.

@Tusa, é sempre bom ver gente se interessando pelos FIIs. Seja muito bem vindo. Inicialmente, minha sugestão é não se desfazer de nada. De um ano pra cá, estamos em um mercado razoavelmente calmo para FIIs. Mas tivemos uns dois anos de várias mudanças de regras, com algumas regras mudando mais de uma vez. Já tivemos várias ameaças de que vai voltar a haver cobrança de IR sobre rendimentos, como era antigamente. Até poucos anos atrás, a liquidez era quase zero, com apenas um horário de negociação por dia. Depois passamos a ter mais liquidez. Agora já retraiu um pouco. Porém, ainda temos fundos que negociam só de vez em quando, passando dias ou meses sem negócios. Em um imóvel, você não vê o preço dele caindo 5% num dia e subindo 3% no outro. Em FIIs, esse é um efeito psicológico difícil de se domar. Por isso, te sugiro a não migrar nada. Diversifique-se e fique com os dois. Vá conhecendo o mercado de FIIs aos poucos. Daqui a alguns anos, você já vai ter uma visão de como funciona esse mercado e vai poder tomar a decisão de maneira mais precisa. E leia com muita calma o link que coloquei acima. Acho que será enriquecedor para você.

Vejo muita gente misturando a comparação FII x imóvel com a comparação comercial x residencial, que acaba embolando tudo. Aí a pessoa troca um apartamento por um FII pensando que está mantendo o risco e dobrando o yield, sendo que na verdade está dobrando o yield porque está mudando o perfil de residencial para comercial. Vai tentar vender uma loja ou sala comercial com cap rate de 4%aa (0,35%am) pra ver se você consegue. Isso não existe. Imóvel comercial tem cap rate bem mais alto mesmo. Em geral está o dobro. Locação comercial, seja adquirindo imóvel diretamente ou via FII, tem risco muito maior de vacância extrema ou alguns casos o imóvel pode inclusive se tornar completamente obsoleto e precisar ser demolido para dar lugar a outro tipo de estrutura. Prejuízo enorme. Mesmo com o dobro de yield levaria no mínimo uns 30 anos pra conseguir simplesmente empatar com um imóvel residencial locado. Eu por exemplo não compraria um campus universitário, seja diretamente ou em FII, pois é bem óbvio pra mim que o futuro é ensino à distância.

@sniper, correto. - Comparar imóvel comercial com residencial é meio complicado, pois são coisas diferentes. - Comparar FIIs com imóveis comerciais são bem complicadas, pois são coisas diferentes - Mas comparar FII com imóvel residência é quase uma conversa "sem pé nem cabeça".

Obrigado Nod e Sniper. Realmente questões que eu não havia considerado muito. A volta do IR até não me preocupa tanto, mas a liquidez quase zero é preocupante. Mesmo que minha estratégia seja ter FIIs com renda de aposentadoria, ao menos alguma liquidez é necessária. Por tudo o que já li aqui no Bastter, estou me concentrando em FIIs de tijolo e diversificando até uns 25 FIIs. Mais uma dúvida. Como faço para trabalhar com o TSDB se minhas posições nos ativos ainda estão deparelhas, ou seja, alguns eu já atingi a meta~, outros estou próximo e outros no início? Lanço valores hipotéticos?

No TSDB você coloca as suas metas e o quanto você já tem de cada ativo(tem um vídeo super maroto ensinando usar isso). Ele vai fazer as contas mágicas e te indicar o que está mais pra trás para você fazer o aporte