Cansei, quero PAS!!!
comentada em 01/02/2019 21:52

casinhas geminadas quarto e sala cobrando 500 reais por mês..
qualquer casal consegue pagar esse aluguel.
o difícil é terreno

Olha, eu achava que era o contrário...teria mais problema alugando.
Que tipo de problema você tem pós venda?

Você já investe em fundos imobiliários? Se tem preocupação com imposto de renda, eles são isentos. Selecionando bem e diversificando, a chance de ter dor de cabeça é pequena (mas não isenta, como em todos investimentos).

problema com pós vendas são: rachaduras, infiltrações, porta empenada, abertura com problema, pessoas que compram um uno e querem serviço de ferrari, etc, etc, etc.

Tem que fazer a conta. Estimar o valor dos recebíveis e aplicar o IRPF e o IRPJ (lembre-se de verificar se você pode alugar os imóveis da construtora ou teria que abrir outro CNPJ para uma administradora de imóveis -  isso altera o valor pago no IRPJ).

Cara eu alugo os meus em pf mesmo, mas tenho uma prima que tem uma infinidade de imóveis, vive so disso e mto bem, passou tudo pra uma PJ. Deve ter uma grandr vantagem pq ela pagou um fortuna pra isso. So que a empresa dela é uma administradora de imóveis próprios.

Interessante essa sua segunda atividade. Já se discutiu muito aqui sobre as possibilidades de renda extra para servidor público, restando poucas opções.
Se puder dar uma luz sobre o seu negócio seria legal.

Pelo jeito você está procurando mais concorrência. Cuidado.

Gostei da sua postagem, mas ter #pas e construir imóvel para alugar... a maioria consideraria isso deixar de ter #pas

Aceito doação de imóveis com o compromisso de aluga-los para sempre , e assim assumir todos os problemas decorrentes dessa atividade.

Acho que se você constrói casa de baixo padrão, vai ter problema em qualquer modalidade. Talvez menos no aluguel porque o inquilino pode se mudar.

Já pensou em mudar de publico alvo para público média renda?

Estou assumindo que seja classe baixa pela frase lá do Uno .

@rodrigofti esses problemas são inerentes ao processo de construção e terá vendendo ou alugando, não? Na minha visão de leigo acho que alugar não diminui o problema.
Talvez @tom81 vc esteja com o "emocional abalado". Analise alguma mudança de gestão que talvez já resolva seu problema. Algum sempre terá, pois está ganhando para isso.
Se não quer "nenhum" compre FII como o colega indicou.

@rodrigofti esses problemas eu também reclamaria, não importa o preço do imóvel.
Será que o problema nesse caso não seria a qualidade do serviço? 

Desculpa, mas você terá problemas de um jeito ou de outro. 

O problema aqui não é o pós venda, é sua postura. Não leve pro lado pessoal, mas entendo que você quer se livrar do "problema" do pós venda e quando entrar no aluguel vai ter outros tipos de problemas, entregar o imóvel de um jeito e receber de outra maneira na devolução, fora outros vários problemas, como agravante terá um intermediário na equação, a imobiliária.

Se sua empresa fosse de capital aberto e essa "declaração" viesse a público pensaria seriamente em retirar meus investimentos da sua companhia, você prefere ignorar as possíveis falhas na operação da empresa do que tentar melhorar a entrega.

Ao amigo que comentou "rachaduras, infiltrações, porta empenada, abertura com problema, pessoas que compram um uno e querem serviço de ferrari" entenda que tudo que você pontuou são de suma importância em uma construção. Rachadura e infiltração é trabalho porco da construtora, não é porque paguei um valor mais acessível que tenho que aceitar um imóvel dessa maneira. 

Como regra geral, o que difere o valor de um imóvel para outro é localização e acabamento, o resto é tudo igual: tijolo e concreto. 

Reflita e veja se não vale a pena entender o que o seu pós-venda está falando e tente aprimorar sua operação. 

Fé.

Antecipo desculpas pela sinceridade, mas, se eu compro um uno e ele vem de fábrica com folga no volante, porta que não fecha, motor com barulho, freio falhando, vazando óleo etc, ficaria bastante insatisfeito, tem um mínimo que se espera, seja Ferrari ou Uno.

Infiltração, rachadura, porta empenada... pior, em imóvel novo, entendo quem reclama.

Pessoal, é claro que os problemas não serão os mesmos. Já viram o Bastter falando diversas vezes que tem imóvel alugado há vários anos e ninguém o incomoda.

Conheço vários aqui na cidade que tb fazem isso. A imobiliária recebe para resolver essas situações.

Quem não trabalha na área não tem idéia do qto incomodam (no caso da venda). Os clientes te ligam a todo momento por qq coisa. Seja sexta a noite, sábado, domingo. é um inferno. E os problemas acontecem seja qual for o nível da construção. Clientes acham que somos empregados deles.

@neuro, não considero aluguel deixar de ter PAS. A não ser que vc queira administrar diretamente os aluguéis. Aí sim, não tenha dúvida que será o mesmo inferno.

Você pode analisar o que mais tem reclamações e corrigi-las. Pode contratar uma empresa ou uma pessoa para gerir essa parte pra você de pós venda também.

@Tom81 Pior que é isso mesmo. Eu tenho um ap de construtor pequeno e até para passar rejunte no banheiro os caras (os proprietários dos outros aps) acionavam ele rs. Dentro do prazo de garantia da construção o pessoal acha que tudo, mas tudo mesmo é problema do construtor. Para vocês terem uma ideia só depois de passado o prazo da garantia que o pessoal se mexeu pra constituir condomínio. Antes era tudo nas costas dos construtores.

Construção e PAS na mesma frase não existe
Até arrepiei aqui

Exatamente isso @InvestindoSempre

@Buy_and_hold64, se puder me ajudar qto à melhor opção

Ainda acho que é um problema de gestão. Não que isso invalide sua vontade de mudar, cada um faz o que quiser.

@Tom81 cara é engraçado o pessoal dar palpite sobre algo que não tem a menor idéia. Eu sei bem como é isso cara, ja vivi na pele, nao importa o quanto vc faca bem feito a obra, sempre vao encher o saco e geralmente pelas coisas mais estúpidas. Uma cliente minha chegou a me ligar, pq um  vizinho dela subiu no telhado e quebrou a telha.

@necavilac Ele pediu opinião, foi dada. Quem deu crê que tem competência para tal. 

Pergunta feita > Resposta recebida, não entendi a parte engraçada em dar uma opinião que foi solicitada. 

@Tom81 Vamos lá. Respondendo sua pergunta sobre a troca de PJ para PF, não consigo te responder especificadamente qual a melhor opção, mas adianto para você a seguinte questão: Engenheiro você continuará pagando, a não ser que você possa assumir a responsabilidade pelas obras, se operar sem assinatura de engenheiro irá correr riscos; anuidade do CREA, pode escapar disso, mas os caras são chatos, já presenciei casos que os caras ligam insistentemente (ameaçando processo etc etc etc), contabilidade você pode conseguir diminuir, mas não parar de pagar, o volume de informações na sua PF irá aumentar, bem como a complexidade, o valor será proporcional. 

A melhor opção é você conversar com seu contador e solicitar um planejamento tributário.

Mas troque porque de fato é vantajoso, não por conta do pós venda. Todos os pontos que citei nos comentários acima são de erros na gestão, existem construtoras que não possuem esses problemas. 

Sobre telefonemas, estipule horário, no contrato de prestação de serviços não existe clausula de SAC 24h 7/7. Tudo o que você falou, no meu ponto de vista, pode ser contornado com posturar mais rígidas suas e contratos bem estruturados.

Fé.

@oratolester leia novamente a pergunta do tom81 e lendo com atenção e um pouco mais dr cuidado vai ver que ele pediu informação sobre imposto, nao sobre a gestão da empresa.

A propósito qual sua experiência na área?

Engraçado é o cara achar engraçado. Acha que só no seu segmento que tem problema?
Quem expõe uma situação aqui tem que estar a aberto a ler TODAS as respostas.
E como falaram aí, somos empregados dos nossos clientes sim, eles que pagam nosso salário! Resta saber se vc quer trabalhar das 8 as 18, 24/7 ou home office.

Releia meus comentários (todos).

Ele pediu opinião sobre imposto, foi dada. Mas querer mudar a forma de tributação por erro na gestão (no meu ponto de vista) não é inteligente, mas se conselho fosse bom, vendíamos, não? 

Nao quero brincar de quem tem o melhor currículo. Minhas experiências compartilho com futuros empregadores hahaha

Sem mais.

@Tom81

Abrir uma empresa holding para ser a proprietária dos imóveis e recebedora dos aluguéis compensa do ponto de vista tributário se o valor dos respectivos alugueis for maior que a faixa máxima da tabela progressiva do IRPF (Imposto de Renda Pessoa Física). Por exemplo, pessoa física que ganha acima do teto (teto é R$ 4.664,00 salvo engano) contribui na faixa maior do Imposto de Renda (27,5%), mas pode fazer algumas deduções se a declaração for a completa.

Em uma PJ (holding, no caso), a medida que o valor da receita (os alugueis) for ficando maior que R$ 4.664,00 (teto do IRPF), você começa a perceber que no geral a tributação começa a compensar. Há uma economia. Receber R$ 20 mil em aluguel na pessoa física é bem pior, em tese, do que receber isso por meio da pessoa jurídica. Além do mais na holding você também consegue já dar início a um planejamento sucessório, eventualmente doando quotas da empresa para filhos, com reserva de uso fruto para si. Isso evita no futuro gastos com inventário, advogado etc. Você também consegue fazer a doação das quotas da holding, por exemplo, com cláusula de incomunicabilidade e impenhorabilidade. A de incomunicabilidade evita que suas noras ou genros tenham direito sobre a holding, não importando o regime de casamento com seus filhos. A de impenhorabilidade, por outro lado, evita que dívidas de seus filhos afetem o patrimônio da holding (credores dos seus filhos não poderão penhorar as quotas da empresa, por exemplo).

Enfim, há que se analisar os pros e contras. Mas a medida que o patrimônio começa a ficar grande, as vantagens de um empresa (holding) começam a ficar evidentes.

Na pessoa jurídica geralmente a tributação é menos onerosa. Esses aluguéis, juntos ao seu rendimento como servidor, salvo análise prática superveniente, dão um custo maior do que toda a burocracia de uma PJ.

Se for abrir uma PJ, contrate um contador qualificado e fique em paz.

Como dito pelo colega @TheLawyer32 a holding é uma excelente opção. Você pode abrir uma PJ Holding Operacional, agregando além da gestão de propriedades próprias, a incorporação de imóveis próprios.

Como também exposto, a holding destrava muita coisa em relação à sucessão dos bens. Parece que não, mas dependendo de quantos bens você juntar, e um dia partir deste plano, na PF isso dará muito trabalho aos seus herdeiros, e principalmente se a renda familiar vir destas propriedades.

Quanto às preocupações da atividades, ora, são normais. Incomodam mesmo... não tem como. Toda construtora ou construtor passa por isso, só que vale também você avaliar a qualidade final de suas obras.

Uma observação quanto à PJ é se seu cargo permite ser administrador de empresas.

Caso precise de um comparativo tributário, não sei se o #works tá funcionando, mas posso esboçar algo pra ti.
sucesso