Engenharia tributária
comentada em 27/10/2017 13:00

Sou leigo, mas acredito que a forma para minimizar imposto dentro da lei seria:

- Estabelece um CNPJ para o doador;
- Coloca o imóvel no CNPJ como integralização de capital social (isento de ITBI) no valor que está no IR (para isentar ganho de capital);
- Ele doa para você as quotas da empresa (sujeito a ITCMD);
- No dia que você for vender o imóvel, vende o CNPJ (sujeito a ganho de capital mas não ITBI).

Se vale a pena o custo de abrir este CNPJ patrimonial ou não, depende de você. Abrindo o CNPJ também tem ganho tributário em aluguéis, por lucro presumido paga metade que receber na PF pagando 27,5%.

A pior forma ainda vivo seria ele vender e depois doar o dinheiro, pois pagará ITCMD + ITBI + ganho de capital + corretagem + valores legais, e tudo sobre valor cheio/atualizado. E inventariar seria ainda pior, acredito eu.

Acredito também ser possível a doação pelo valor que consta no IR dele, nesse caso teoricamente reduz o ITCMD a ser pago na doação. Depois você teria que pagar ganho de capital, não sei se para um terreno se aplica a isenção para único imóvel vendido para compra de outro.

Se o imóvel for muito antigo, pode doar atualizando o valor de forma isenta, sem precisar pagar IR na atualização ou algo assim. Existe uma data limite para isso, acho que anteriores a 1969. Ou 88. Não sei, é cheio de detalhes e exceções, tem que pesquisar.

Consulte um bom advogado antes de tomar a decisão final.

Mas é terreno de 30k ? ou 30 kk ?

Vai depender.

É um terreno residencial comum 400m².
@Henrique59

Falo de um ponto de vista teórico (e um tanto leigo também), mas acho arriscado estabelecer uma empresa para isso. Se a PJ tiver como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária, ela não terá direito à isenção de ITBI. Caso o objeto da empresa for outro, ainda assim corre o risco de o fisco autuar, pois o único objetivo da constituição da empresa é pagar menos imposto na transmissão do imóvel e não usá-lo para geração de capital. Pode ser encarado como tentativa de sonegação. Não estou dizendo que isso está certo, mas que pode ser visto assim. Fisco não é muito fã de elisão fiscal.
Nunca lidei com isso na prática, mas parece menos enrolado fazer como pessoa física mesmo.
Pelo que li, você não paga IR na venda do terreno se ele tiver um valor de até 440.000 reais e se for seu único imóvel. A isenção para compra de imóveis em até 180 dias da venda tem algumas restrições. Uma delas é que vale apenas para venda/compra de imóveis residenciais, logo um terreno não se enquadraria.
Como você disse que é um terreno que seu pai comprou há muito tempo, dá uma olhada nas opções de desconto/isenção de IR para ganho de capital na venda de imóveis mais antigos. Existem algumas para imóveis comprados antes de 1988.
Talvez alguém com experiência no ramo possa dar uma opinião melhor.

@blakkschneider

Até onde eu sei a isenção de transferência de imóvel como realização de capital social não é condicionada a não ter certos CNAEs. Mas posso estar errado, tem algum material a respeito? Lembrando que não falei na empresa vender o imóvel e sim você vender a empresa para um comprador.

CNPJ patrimonial é prática já muito antiga para quem tem um certo patrimônio, seja para pessoa física ou jurídica, trazendo várias vantagens fiscais e de sucessão, tanto no Brasil quanto outros casos no exterior.

Pode dar problema se você tem um imóvel na PF e vender, e no momento da venda cria um CNPJ só para isso, meramente transacional e sem qualquer outra finalidade, transfere o imóvel como capital social e vende o CNPJ ao comprador. Se a empresa já é constituída a tempos não teria problema.

No caso citado, como não incidiria ITBI em doação em vida até onde li, não pode ser caracterizada elisão de ITBI. O imposto que incidiria de transmissão entre vivos será pago no mesmo valor na transmissão das quotas.

Outro detalhe: imóvel no CNPJ também gera crédito de PIS/COFINS se alugado para atividade-fim para outra PJ (ex: uma loja para empresa de comércio). Na negociação você pode buscar aluguéis levemente maiores por ter a nota gerando crédito se quem alugou está no lucro real ou presumido.

Se tudo isso vai valer a pena ou não, depende do uso do CNPJ para outros fins (receber aluguéis) e do cálculo final de custo-benefício dessa manobra. No caso do colega possivelmente não valha a pena, dado ser só um terreno normal. Se tiver muitos imóveis ou um imóvel grande provavelmente vale a pena. Mas já vi malucos com vários imóveis de 8 dígitos recebendo vários aluguéis de 6 dígitos anuais na PF.

Complicado dar uma resposta sem saber todas as informações. Não sabemos o valor do terreno (custo de aquisição e valor do instrumento de doação), data que seu pai adquiriu o terreno, se ele ou você possuem outro imóvel, quanto do resultado da venda você vai empregar na compra de outro imóvel, onde será pago o imposto estadual sobre Doação, etc
O certo é que o ideal é fazer na pessoa física. Criar empresa só pra isso é rolo na certa.

O terreno foi comprado em 1993.
Eu não tenho certeza, mas na declaração do IR deve estar algo em torno de 20.000 reais.
O terreno deve valer algo próximo de 500k.
Imagino que o instrumento de doação deva sair pela metade do valor +-.
Pretendo empregar tudo 100% na aquisição de um imóvel.
Eu não tenho nenhum imóvel no meu nome.
Meu pai tem outros imóveis.

Criar uma empresa parece muito complicado pra mim.
Tenho a impressão de que até posso gastar menos, mas a complexidade e os valores envolvidos não me motivam a seguir este caminho.

O cartório não aceita registrar a transferência para o seu nome por R$ 20.000 reais?

@celtiberian Isso fala no Art. 37 do CTN mesmo. Tenho um pouco de conhecimento de direito tributário, mas, como apontei, conheço mais a parte teórica, não sei exatamente como isso se dá na prática. O exemplo clássico de elusão fiscal (simulação de negócio jurídico para evitar pagar imposto), considerada como evasão pelo fisco, é a constituição de uma sociedade entre A e B, A entrando com o imóvel e B com o dinheiro para a compra. Na dissolução da sociedade, A fica com o dinheiro e B com imóvel. Não sei o que aconteceria no caso de A vender suas cotas para B, como você colocou.
Sei que o CNPJ patrimonial é uma prática antiga e que traz uma série de vantagens, principalmente quando lidando com patrimônios maiores, embora confesso não saber quase nada sobre o assunto.
Concordo que não incide ITBI, pois se trata de uma doação. De qualquer maneira, incidiria ITCMD na primeira transferência do imóvel e não sei como o fisco veria a venda da empresa. Se for usada para outros fins, possivelmente não seria bem vista a venda de cotas, que seriam equivalentes ao imóvel. E se fosse usada somente para a venda do imóvel, seria pior ainda ao meu ver.
Imagino que a questão do @Pioner seja mais específica em relação a venda do imóvel somente. Talvez o melhor caminho seja consultar um advogado especialista na área. Embora a consulta aqui na Bastter.com seja bastante interessante, uma vez que há inúmeras pessoas com bom senso e bastante conhecimento.
Acho que o jeito mais fácil é o pai doar o imóvel (paga ITCMD) e depois o @Pioner vendê-lo (paga IR e ITBI). Qualquer outra transação, é bom se informar bem antes, para não ficar na mão do fisco.
Queria aproveitar para dizer aqui que sou um grande fã seu, @celtiberian. Seus posts são extremamente educativos. Sempre acabo aprendendo ou refletindo sobre algo a partir deles e é um prazer enorme estar aqui discutindo com você. Embora leia o site há mais de um ano, só agora resolvi me manifestar.

Vc vai ter que apurar ganho de capital duas vezes. A primeira por ocasião da doação, quando o ganho de capital será a diferença entre o valor do instrumento de doação e o valor constante da declaração. A segunda, quando vender o imóvel. Lembrando que no seu caso a venda até 440.000,00 é isenta.
A outra opção é seu pai vender, apurar o ganho de capital e te doar o dinheiro. Ele não vai ter isenção nenhuma.
Você pode baixar o programa de ganho de capital no site da Receita e simular as diferentes situações.
Você também tem que pesquisar sobre o ITCD do seu estado. Verificar valor de isenção e alíquotas para também calcular o efeito deste imposto.

Instrução Normativa SRF nº 84:
Art. 3o Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido.


Art. 20. Na transferência de propriedade de bens e direitos, por sucessão causa mortis, a herdeiros e legatários; por doação, inclusive em adiantamento da legítima, ao donatário; bem assim na atribuição de bens e direitos a cada ex-cônjuge ou ex-convivente, na hipótese de dissolução da sociedade conjugal ou união estável, os bens e direitos são avaliados a valor de mercado ou considerados pelo valor constante na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, doador, ex-cônjuge ou ex-convivente declarante, antes da dissolução da sociedade conjugal ou união estável.



§ 2o O valor relativo à opção por qualquer dos critérios de avaliação a que se refere este artigo, que independe da avaliação adotada para efeito da partilha ou do pagamento do imposto de transmissão, deve ser informado na declaração:

I - final de espólio e na declaração do herdeiro ou legatário, correspondente ao ano-calendário da transmissão;

II - do doador e donatário, correspondente ao ano-calendário do recebimento da doação;

III - do ex-cônjuge ou ex-convivente a quem foi atribuído o bem, correspondente ao ano-calendário da dissolução da sociedade conjugal ou união estável.

§ 3o Se a transferência for efetuada por valor superior ao constante na Declaração de Ajuste Anual referida no caput, ou do custo de aquisição referido no § 1o, a diferença a maior constitui ganho de capital tributável.

§ 4o Na hipótese do § 3o, o inventariante, no caso de espólio, o doador ou o ex-cônjuge ou ex-convivente a quem for atribuído o bem ou direito deve preencher o Demonstrativo de Apuração do Ganho de Capital e anexá-lo à Declaração Final de Espólio ou à Declaração de Ajuste Anual do ano-calendário da doação ou da dissolução da sociedade conjugal ou união estável, conforme o caso.

Art. 30. O imposto devido sobre os ganhos de capital de que trata esta Instrução Normativa deve ser pago pelo:

IV - doador, no caso de doação, inclusive em adiantamento da legítima;


http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=14400&visao=anotado

O ideal é você conseguir transferir pelo valor valor que consta na declaração do seu pai para que não haja ganho de capital nesta etapa.
Depois você vende a apura o ganho de capital, se o preço de venda for superior a 440.000,00.
O curioso é que talvez seja mais vantajoso vender por R$ 440.000,00 que por R$ 500.000,00. Em razão da isenção, você receberia um valor líquido maior. Para confirmar isso, simule as duas situações no programa de apuração de ganho de capital da Receita.

Fiz duas simulações, uma vendendo por 500.000,00 e outra por 440.000,00. Em ambas coloquei corretagem de 6%. Na primeira você receberia líquido uns 402.736. Na segunda, receberia 413.600,00, mesmo vendendo por um preço menor.

Um detalhe importante: para gozar da isenção de venda até R$ 440.000,00 não basta que o terreno seja seu único imóvel. É necessário que nos últimos cinco anos você não tenha efetuado outra alienação de imóvel a qualquer título.

Obs: nas simulações considerei que você conseguiu fazer constar do documento de transferência do seu pai para você o valor de R4 20.000,00.

Essa fiscalização do ITBI vai depender do município que vc mora.. Tem lugar que faz, tem lugar que não faz, tem município que vai te cobrar ou sobre o valor venal ou sobre o valor comercial, dos dois, o maior.. Se o seu pai te doar vai ter o ITCMD, que é uma porrada maior que a do ITBI...

Município que vc mora não, município onde está o terreno...

Pessoal muito obrigado pelas informações.
Estou pesquisando as informações passadas por vocês.

Se alguém tiver algo para complementar, por favor faça.

@Mendigo_Suiço a fiscalização do ITBI é feito no momento da lavratura da escritura pública de transferência.O Tabelião de Notas tem essa função de fiscal de tributos, inclusive, sendo um dever do notário nos termos do art. 30, XI, Lei nº 8935/1994. Caso não a faça, poderá até perder a delegação da serventia nos termos do art. 31 da mesma lei.

Dessa forma, hoje, os municípios acabam se furtando disso, deixando todo o trabalho de fiscalização aos cartórios quanto a este tributo [uhmm]

Só há incidência de ITBI quando a transferência é onerosa. Como o imóvel será doado, incidirá somente o ITCD, caso o valor seja superior ao do limite de isenção do estado.

@Pioner !!

Cheguei agora. Vou dar uma opinião.

Seu pai doa o terreno para você por R$ 500.000,00 e reconhece ganho de capital de R$ ~21.214. (500.000,00 - 25.000,00= 475.000,00 - descontos de R$ 333.568,00 = Base de 141.432. IR 15% = 21.214,00). Gasta ~5.000,00 de escritura e ~5.000,00 de RI. Paga também ITCMD de ~4% = R$ 20.000,00. Gastaram R$ 51.214,00.Custo na declaração: 500.000,00+10.000,00= 510.000,00.Pai gasta 21.214,00.

Vende terreno por 500.000,00, paga 30.000 de corretagem e zero de IR GCAP. Recebe R$ 470.000,00.

Compra o apto quando o encontrar, sem prazo para a operação.

Se receber a doação por valor reduzido, ex. 25.000,00 paga os mesmos tributos e despesas e ainda pagará GCAP de ~ 69.506,00. Se vender por 500.000,00 com corretagem recebe R$ 400.494,00.

Diferença de R$ 69.506,00 - 21.214 = 48.292,00.

@Littig Sim, é isso mesmo.. É que quando a Prefeitura faz esse acompanhamento o tabelião faz de um jeito, quando a Prefeitura não faz é de outra... Onde eu moro a lei municipal obriga a tributação pelo maior dos valores, entre o venal e o de venda...

@Mr Ax

O que são os "descontos de R$ 333.568,00"? É algo pela idade do imóvel (atualização possível)?

@Celti...!!

Sim, são os descontos de antiguidade, estimados no caso.

Fonte: Aplicativo GCAP 2017 da RFB.

@Mendigo_Suiço !!

A tributação pelo maior valor é praxe em todo o Brasil. Não é só no seu município.

@buy&Hold !!

O ITBI e o ITCMD são cobrados em função de avaliação do bem feita pelo município ou pela SEFAZ do estado, respectivamente.

O valor indicado pelas partes é somente no interesse destas.