COMPRA DE TERRENO EM CONDOMINIO FECHADO
comentada em 08/11/2018 10:05

Uma vez lí um relato sobre essa questão de terreno e depois construir. Esses indicativos a baixo são só exemplo, mas surgiram de uma situação real de um amigo.

I - O valor da obra, é praticamente constante, se você construir no bairro A vai gastar X, se construir no bairro B vai gastar também X, é claro que pode ter variações por cidades e Estados, preço do m³ da areia, e etc, mas não vem ao caso.

II - Então digamos que tem um bairro onde o terreno padrão seja 250 mil (esse bairro apesar de bom, não é um dos mais TOPs ou o mais TOP) ; e tem um terreno, com a mesma área e também condomínio fechado, por 350 mil, só que no lugar mais TOP da cidade. 

III - Esses 100 mil pode parecer uma baita diferença, mas no fim das contas VALE MUITO A PENA, pois sendo o preço de construção padrão de 650 mil (indefere do terreno) , se você comprar o terreno de 250 mil, vai acabar gastando 900 mil, e se comprar o de 350 mil, vai acabar gastando 1 milhão. Então apesar de 350 mil ser 40% a mais de 250 mil, é "apenas" 10 % a mais da obra toda, ou seja, você está pagando 10% a mais entre ter uma casa num lugar médio e no lugar mais TOP.

IV - E como aqui na bastter tem-se muito essa filosofia de LOCALIZAçãO, LOCALIZAçãO , LOCALIZAçãO, dá uma estudada sobre esse assunto que eu falei.

V - Um exemplo final : Itaú quer construir uma torre, tem um terreno de 20 milhões no centro financeiro de São Paulo e um de 2 milhões em Piracicaba (nada contra Piracicaba não pessoal kkkk) ; hora, se o valor total da construção será de 200 milhões, o valor do terreno será de 10% da obra contra apenas 1% de Piracicaba, só que esses 9% de diferença não seriam gastos em vão, teria um Custo de Oportunidade / Custo benefício excelente. é claro que a comparação imóvel comercial não tem haver com imóvel residencial, mas foi só um exemplo.

Se for realmente importante pra você ter casa própria, vai fundo, mas proteja seu patrimônio checando localização, documentação, tamanho do lote, regras de construção da cidade, regras do condomínio, gastos de condomínio e distância da sua vida diária. Sugiro contratar especialistas para essas consultas (advogado ou engenheiro civil ou um corretor com conhecimento do mercado). Depois se pergunte se esse lote atende ao que você quer construir.

Como acho que comprar lote pra construir daqui 2 anos é furada, sugiro TD SELIC. Uma compra dessas demanda tempo e você terá tempo de tirar esse $ da TD SELIC, portanto acho desnecessário pensar em POUPANçA.

Ah, pra construir sugiro contratar um arquiteto pra fazer o projeto, ou engenheiro civil, com complemento de um arquiteto. Com tudo no papel você parte pra orçamentos e contratação de mão de obra com controle muito maior do que vai gastar. E ainda considere uns gastos extras devido eventualidades.

Dá trabalho, mas pode compensar muito.

Um dia vou ter um problema desses. 
Vai construir um shopping?
Caraca. Kkk. 

Eu tenho uma estratégia diferente, eu colocaria boa parte em FIIs de Papel (do tipo CRI e LCI e não em FOF) por um simples motivo: Impostos. Num FII de papel o rendimento é pago mensalmente isento de imposto. O rendimento de um FII de papel é composto de um índice (CDI ou inflação) + taxa, exatamente igual a um TD com a diferença de ser isento no rendimento e o TD não isenta nem a inflação. No FII você paga 20% apenas sobre o ganho de capital, mas como os rendimentos (que embute a inflação) são descontados das cotas todo mês, o valor da cota de um FII de papel pouco varia com o tempo, logo o IR neste caso seria mínimo. 

PS: Esta estratégia depende do grau de conhecimento em FII de papel que o investidor tem.

O cara é fera. Vai juntar isso em 3 anos.

kkkk que problema heim amigo?? 

Mas se a grana tem prazo - tesouro selic

1M em 3 anos? 27K por mês de aporte. Problemão!!!

Isso é uma coisa gradual. Ele vai aos poucos juntando dinheiro, daqui a 3 anos compra o terreno, e depois vai pagando a construção aos poucos. As vezes ele já tem dinheiro guardado em Tesouro Selic ou algum título a vencer. Ele pode usar os rendimentos dos dividendos para ajudar nessa missão de construir sua casa, e fora que ele pode ganhar bem, junto com a pessoa que vai morar com ele (imagina se é um casal de juízes federais), ele pode receber ajuda do sogro, etc... mas realmente, vai precisar de um capital elevado, mas se é para a felicidade da família, manda bala.

Thales, tudo bem?
Eu só faria esse projeto se já tivesse grana para tocar tudo de uma vez. Ao comprar o terreno e ter que esperar para juntar você cria quase um passivo com o imóvel  por causa dos custos de condomínio e de impostos.
Nesse meio tempo, aproveite para elaborar um projeto arquitetônico, contratar um engenheiro para ir in loco com você verificar o terreno. Antes de fechar qualquer negócio exija a planta topográfica ou peça autorização para fazer uma por conta e que isso seja anexo ao contrato de compra e venda. Verifique detalhes como regulamento de construção e expectativas pessoais e da esposa, condomínios tem certas restrições que muitas vezes você sonha algo e na prática é impossível por causa de um recuo, um encanamento ou qualquer outro detalhe sórdido inesperado.
NãO compre na planta, isso é óbvio e recorrente aqui da Bastter, mas eu te dou um motivo concreto nos casos de condomínio, quando você estiver na fase de projeto precisará largamente dos arquitetos da associação do condomínio, mas se está na planta a associação não existe e você fica na ansiedade.
Ah, e jamais siga a recomendação do @maxlemes, dinheiro com prazo é renda fixa, sempre. E se na época da sua construção as cotas tiverem desvalorizado por qualquer motivo? Tipo 50%? Vai explicar isso para a patroa como? "Benzinho, a gente tinha 800 mil, mas agora só temos 400, mas não preocupa que um dia volta. Um dia a gente constrói o nosso sonho." Loucura, acaba sua paz e seu casamento. 
Boa sorte e se precisar avisa aí. 

é um ministro do STF? 

qualquer um deles vai dar parecido... o mais importante é tranquilidade. Quando fui acumulando para minha casa fui no CDB do banco mesmo.

Olha nesse valor ai eu ainda nao tinha pensado.

Selic nos proximos 2 anos.
No ultimo ano poupança pois vc vai morrer no IR mesmo.

Cdb foge.


#pas

Juntar dinheiro com prazo em fii de papel eh loucura, por mais que o fundo compre renda fixa o fii continua sendo renda variável, qualquer coisa pode gerar um histerismo  e a cotação cair no momento em q for comprar o terreno. Como dr ferro nunca falha com ctz vai acontecer algo e a cotação vai cair no momento em q precisar do dinheiro