Esperando a Bolha Imobiliária
comentada em 15/05/2014 16:35

Questão do ENEM?

É que falaram que eu deveria ter esperado a bolha e comprar bem mais barato, deixando o dinheiro na poupança.

Nascendo rico, oras. :)

Desculpa aí, mas não resisti. :)

fez bem , se tivesse deixado em petro, não pagava nem a planta do imóvel.

@naoexi isso aconteceu com um conhecido! PETR em sei lá quanto falou que ia até 100 aí ele venderia e compraria imóvel Imóveis x4 no período na cidade PETR -70% No futuro ngm sabe mas no período foi isso e o cara está triste e sem condições de comprar e ainda já 7 anos enchendo o saco de todo mundo falando que os imóveis vai cair

Esperando a bolha? E se a bolha estourar só em 2053?

Juros de 8,5% atualmente acho meio difícil... teve uma alta recente ou ainda vai ter... mas acho que já está em 9% a.a

A bolha estourará 72 dias após a final da copa(se tiver copa).

Tendo bolha ou não, poderia pagar juntando na poupança em bem menos tempo, pois teria o juros a favor e não contra.

o problema, baggins, é que enquanto junta dinheiro para pagar à vista: -você terá que pagar aluguel para morar; -o imóvel poderá valoriza acima dos rendimentos do seu investimento; -o dono do imóvel pode pedi-lo de volta e você terá que alugar outro imóvel a valor de mercado, além de ter que arcar com custos da mudança; ao passo que financiando, você paga juros (corrigido a TR), mas deixa de pagar aluguel (corrigido a IGPM) e estanca a valorização do imóvel, e não precisa ser dele nunca mais se você quiser.

Vou aproveitar a resposta do @darlancsg para responder: * antes, devo dizer que deixar na poupança(stricto sensu) não é uma opção, assim como deixar em uma ação só, ainda mais fazendo trade, como o cara que deixou na PETR( pq, no fim das contas, o que ele fez foi trade). A opção é montar uma carteira DIVERSIFICADA o problema, baggins, é que enquanto junta dinheiro para pagar à vista: -você terá que pagar aluguel para morar; > assim como terá que fazer até juntar dinheiro para dar a entrada( a não ser que more de favor na casa de alguém- aí sem comentários). Além disso, durante um boooooom tempo, o valor do aluguel fica menor do que a parcela( a não ser que dê uma entrada muuuuuito alta, o que já seria quase comprar à vista). Se morar sempre no imóvel dentro da realidade e necessidade no momento( ex: sem filhos, com um filho ou com 2 bem pequenos ainda, mora em 2Q ao invés de 3Q- sem filhos pode até morar em Q/S bem no começo), o aluguel fica menor do que a parcela mais tempo ainda -o imóvel poderá valorizar acima dos rendimentos do seu investimento; > assim como o contrário tb. não?! Mas para atenuar esta possibilidade, é só o cara investir TB em ativos imobiliários, como: FII e imóveis Q/S de preferência comprados à vista( acho que sempre esquecem esta parte rsrs, mas ela é uma possibilidade, para não dizer obrigação para quem pretende comprar imóvel para morar) -o dono do imóvel pode pedi-lo de volta e você terá que alugar outro imóvel a valor de mercado, além de ter que arcar com custos da mudança; > a valor de mercado?! SE tiver que sair do imóvel antes do planejado, vai alugar outro dentro da realidade( até pq há um tempo para mudança depois que pede o imóvel, o que varia, dependendo do caso) dele. E custo de mudança( transporte, essas coisas) não é nada comparado aos custos de uma negociação de compra imobiliária( impostos e taxas), que, uma vez pagos, já cobrem o valor gasto com n eventuais mudanças ao passo que financiando, você paga juros (corrigido a TR), mas deixa de pagar aluguel (corrigido a IGPM) e estanca a valorização do imóvel, e não precisa ser dele nunca mais se você quiser. > ocorre de fato o seguinte: 1 deixa de pagar aluguel( que, como dito acima, é menor do que a parcela do financiamento por um booooom tempo), mas tb deixa de receber os proventos do valor da entrada que deveria estar investido e sendo reaplicado( esquecem esta parte sempre tb. Então, o fluxo no início já não favorece); 2 o fator de correção não é algo importante de maneira isolada, pq temos de considerar sobre o que ele incide( se, hipotético, incidem 5% sobre 2k contra 1% sobre 3,5K, o que adianta o fator deste ser menor?); 3 estanca a valorização( possível) do imóvel e tb a dos rendimentos sobre a entrada(não?!); 4 esse "não sair nunca mais, se quiser" tem que colocar um vírgula, pq, sem entrar na particularidade de cd um, o cara dono de um imóvel não vai se mudar, pq o locador pediu o imóvel, óbvio, mas pode passar pelas seguintes situações, como qq pessoa: - precisar de um imóvel maior( filhos, para começar, lembra?!) - mudança de emprego ou local de trabalho( imagina morar e trabalhar muito perto, mas depois ser transferido para longe de casa! Olha o custo com transporte aumentando, sem contar o estresse do trânsito- se for para outro estado, então...) - a própria família pode querer se mudar pelo motivo que for( área do imóvel ficou ruim- mais perigosa, trânsito piorou, obras etc-, condomínio com briga de vizinhos, barulho- bem comum-, ou simplesmente quer ir para outro bairro/imóvel) Nesses casos não teve locador pedindo imóvel, mas o efeito foi o mesmo: por vontade própria ou contra esta, teve que se mudar. Só que existe uma diferença básica para quem mora de aluguel nesse caso, pq este simplesmente troca o aluguel de um imóvel pelo de outro( ng vai ficar alugando imóvel onde não mora mais), ao passo que a quem financiou restam 2 opções: - vender e comprar outro( GIRO e diminuição de patrimônio) - sair de lá e voltar para o aluguel, sendo que a certeza é que vai continuar pagando o financiamento mais taxas do imóvel próprio, pq não se pode contar que vai conseguir colocar para alugar e ainda receber a renda td mês neh?! Principalmente se financiado pela CEF em condições favoráveis( a não ser que queira fazer algo ilegal rs). p.s. por isso msm que muita gente que financia depois fica em maus lençóis qdo quer/tem que se mudar, pois não é da noite para o dia que se "arruma" alguém para ressarcir o custo do financiamento pagando o aluguel do seu imóvel. Esse foi o motivo de um amigo meu vender o dele, já que queria ir para outro imóvel e, alugando o próprio( caso conseguisse) receberia menos do que a parcela do financiamento( ou seja, aumentaria os gastos).

Boa resposta, MIDAS!

Uma outra alternativa seria o consórcio, que também varia com o INCC e tem um juros um pouco menor do que o financiamento bancário.

Em 3 simulações que eu fiz atualmente, mesmo pagando aluguel e guardando apenas a diferença entre as parcelas do financiamento-aluguel mais o valor da entrada (30% do valor do imovel), teria o imovel pago a vista em cerca de 13 anos contra 25 do financiamento. O problema todo, é que se houver uma valorização brutal do imovel, ai é óbvio que o tempo aumenta né... Mas continuaria sendo menor/igual ao tempo do financiamento rs... Pra mim, a frase "vou sair do aluguel e pagar por algo que é meu..." virou um grande bulshit exploratório do sonho da casa própria... Afinal enquanto não quitar o financiamento não é nada meu. Eu não tenho mais medo nem paranoia de pagar aluguel pelo tempo que for necessário. Prefiro pagar aluguel da casa, do que do dinheiro para comprar a casa rs...

Galera, na boa...cada um pensa como quiser, mas por experiência própria morar de aluguel é uma mer**, nada como ter seu cafofo, ainda mais qdo se tem filhos, mas ai cada um assume a bronca como quiser, no meu caso não financiei em mil anos como faz a maioria, construí, me endividei, quase fiquei doido, mas foi antes do boom dos imóveis, minha casa valorizou uns 300%, o que não muda nada pra mim ja que não está a venda, mas por "azar" ao invés de uma favela em frente como diz o Bastter, construiram um shopping iguatemi na porta da minha casa... rsrsrsrs #chateado :P

Ai no meu caso meus amigos, não existe poupança que cobriria essa valorização, pq é aquela, na poupança o principal não se valoriza, em imoveis, ações ou fiis o principal PODE OU NÃO se valorizar. Só para comparar, gastei 300K hoje a casa esta avaliada em 1.2M, haja taxa de poupança pra cobrir isso heim...

Essa análise não é tão simples levando em consideração a inflação. Os juros dos bancos hoje são quase iguais a inflação, ou seja, o juros real é de apenas 1~2%. Aí tem que levar o montante do capital inicial 10% ou 20% (depende do banco) E o % que o aluguel representa do valor de um imóvel. No final, acho que sai quase elas por elas, então decide qm achar melhor ter um imóvel ou não, pelos diversos motivos já discutidos aqui. Facilidade de mudança, pressão de reajuste de preço, etc

Não tem garantia de nada em ambas as situações, um monte de critérios pessoais no meio, e o pessoal fica querendo fazer continhas para DETERMINAR o que será melhor para TODOS os seres humanos.. brincadeira viu Isto eh caso para o terapeuta!

@willscs Concordo com você. Esses resultados foram baseados nas taxas disponiveis a minha pessoa. Podem ser totalmente diferentes em outras condições. Cada caso é um caso. @uderman Desculpe... Mas não encontrei nenhum texto no tópico, "determinando" o que é melhor ou pior para "todos". Todos que comentaram, falaram sobre suas próprias experiencias. Infelizmente, quando o assunto é financiamento fazer contas é um mal necessário. Quase sempre a bitola do Banco é maior que a circunferencia anal do cliente.

Todos os seres humanos do planeta, em tese, podem saber qual é a SELIC atual e a cotação da Petrobras atual. Mas quando se fala em investimento em imóveis, não existe uma cotação única pré-definida para fazer o cálculo: tudo vai depender do caso concreto. Exemplos bem esdrúxulos, mas que ilustram bem a situação: Se eu tiver a oportunidade de alugar um apartamento de luxo 4qtos que custa R$ 5 milhões por 1 real por mês durante 30 anos, é melhor comprar? Se eu tiver a oportunidade de comprar, por 1 real, um apartamento de luxo 4qtos cujo aluguel está em R$ 5.00,00 , é melhor alugar? Em se tratando de imóveis, tudo vai depender da oportunidade que cada um vai encontrar. Para cada negócio disponível vai existir uma situação em que cada um deverá analisar se vale a pena comprar ou alugar. Portanto, quem aluga pode estar fazendo um negócio ótimo e quem compra financiado também pode, contanto que saiba o que está fazendo.

Sim fabricio, não precisa levar tão ao pé da letra. O que quero dizer eh que estas contas cheias de certezas não servem para nada além do sujeito tentar se convencer, e vale para os dois lados da discussão. Daí o pessoal calcula e tal.. daí vai apresentar isso para um cara que comprou apartamento e viu valorizar 1000%, fica até feio Outro fica no aluguel e não se importa, junta mais dinheiro e tem pavor de financiamento Vai continuar valorizando? Não sabemos Inflação vai pressionar o valor dos aluguéis? Não sabemos Tr vai subir? Não sabemos E a possibilidade de usar fgts nesta brincadeira toda, como colocar isso na conta? E os efeitos denorar em um apartamento reformado "sob medida", como fica? Enfim, ninguém sabe de nada, mas todos estão certos. Coisa de doido, minha opinião

Vale lembrar que a casa propria nao tem preco e sim VALOR

Muito legal a colocação de vocês @rsvalentini e @uderman Todos estes pontos de vista que foram citados contribuem muito, para numa próxima oportunidade, ajudar a fazer uma melhor analise e tomar uma decisão mais segura. @mauro06 Bem lembrado kkkkkkk Se tem valor, esquece cotação ! =P Obrigado a todos pelas contribuições ! Esse tema sempre rende ótimos pontos de vista.

@fabricioalonso "Pra mim, a frase "vou sair do aluguel e pagar por algo que é meu..." virou um grande bulshit exploratório do sonho da casa própria... " Perfeito! @mauro06 vc tem a fórmula para repetir o que vc fez? Ou seja, construir uma casa e ela valorizar esse tantos % ?! Como sei que não tem, já que não dá para prever nenhuma dessas n variáveis que envolvem o assunto, continuo falando que financiar sai bem caro pois: - se der uma entrada normal, via ficar pagando mais na parcela do que no aluguel por um tempão - como não vamos prever o futuro mesmo, é bom o cara manter uma reserva sempre. Ou seja, além da parcela do financiamento, ele ainda tem que guardar um $ sempre para emergência. pois, se não fizer isso, está brincando com a sorte, que não costuma ajudar tanto assim. Vc mesmo disse que ficou igual a um doido, se endividou. Agora, pode fazer tudo isso e o imóvel valorizar 1000%? Pode. Só que não podemos esquecer que na hora que começa não dá para afirmar que vá ocorrer nd disso. E o cara que mora de aluguel pode se resguardar de uma valorização dessas comprando ap Q/S à vista( milésima vez que falo)

@MIDASRJ Cara é claro que não tenho essa formula, se tivesse já estava rico, a questão que temos que deixar claro, é a diferença entre preço e valor. Quando se fala em pagar caro, na minha opinião esta se falando de trade. Quando eu contruí e gastei essa grana, várias pessoas falaram que eu estava louco, pq na época era "CARO", hoje todo mundo bate nas minhas costas e diz "que sorte vc deu heim...", e como a casa própria é o maior buy and hold que as pessoas fazem na vida (mesmo sem saber) é muito comum que haja valorização nos imóveis com o prazo de 10 anos ou mais. Não to defendendo financiamento, nunca defendi, mas na minha opinião ter sua própria casa é uma tranquilidade muito grande, mas financiar em 20 ou 30 anos acho uma completa loucura. Se na época eu não tivesse construido, e tivesse guardado o dinheiro hoje não faria uma casa nem da metade com o rendimento. Como diz o Bastter a casa teria 2 quartos a menos. Mas olhar pro retrovisor é bem mais fácil né...

Cada caso deve ser pensado de maneira diferente. Sou adepto da ideia de viver simples com aluguel barato, mas a esposa me convenceu a construir uma casa. Mas como tenho horror a financiamento, construímos no peito e na raça. Como nos dois trabalhamos não foi difícil aportar dinheiro na construção. Hoje não me arrependo pois o imóvel pronto vale bem mais o que investimos, e ainda vivo em uma casa o meu estilo e gosto a qual teria que pagar uma fortuna se quisesse alugar o mesmo porte. Aconselho construção a comprar imóvel pronto, sai bem mais barato. Contrate um bom serviço de empreiteiro, mesmo que seja um pouco mais caro para não te dar dor e cabeça. Parece trabalhoso mas dá pra levar tranquilo, não me arrependo.

@mauro06 concordo com algo do que vc falou no último post. Porém, ressalto o seguinte: - qdo eu falo caro, não me refiro a trade e comparação preço vs valor, mas sim a $ efetivamente gasto do próprio bolso. Na hora é muito, mesmo que venha a valorizar bem depois - "Se na época eu não tivesse construido, e tivesse guardado o dinheiro hoje não faria uma casa nem da metade com o rendimento" desculpa, mas isso ng pode afirmar, pq não é simplesmente pegar o $ gasto e colocar em cima a rentabilidade da poupança ou outro investimento, pq a alternativa para quem sabe o que está fazendo é uma carteira diversificada, que, como já disse mil vezes, tb teria imóvel(is) Q/S, ou seja, de cara já teria uma parte variando igual ao seu imóvel para morar, e a outra não tem como simular( só se tivesse deixado um dinheiro virtual em uma carteira imaginária na época e fosse acompanhando, reinvestindo virtualmente e tal, ou seja impossível). Se compararmos com poupança, sempre vamos concluir que é melhor morar em imóvel próprio, mesmo financiado. É até covardia.

@MIDASRJ Sei la, como o Bastter mesmo disse, essa decisão não tem muito a ver com números, eu tenho minhas contas, vc tem as suas, mas só podemos comparar com o passado. Essa decisão é do comprador e da família, se decidir comprar e assumir o risco não existe certo ou errado. Existe sim saber o que esta fazendo e concordar com os riscos, o resto é pura especulação. Só relatei meu caso para mostrar que essa decisão não pode ser motivada por previsões ou esperanças, olhar pra esquerda do gráfico é fácil, quero ver achar o fundo olhando pra direita. Fazer conta em planilha é lindo, agora o cara decide comprar um quarto/sala, mora mal e apertado por 10 anos e ai vem outro boom imobiliário, dai o dinheiro investido não compra mais nada. Assim como pode desabar o preço e ele comprar uma mansão, como eu disse, tem que se assumir o risco e estar ciente das consequencias só isso. Pra mim calculo de rentabilidade futura, me desculpa, mas é perda de tempo. Ah outra coisa, lembre-se que o Q/S que ele comprou com o dinheiro que tinha, pode surgir uma favela do lado ou outra coisa e tbm ele perder o dinheiro investido. Imóvel tbm é renda variável, não é pq um imovel valorizou que todos valorizaram.