Financiamento Imobiliário vs investimentos em ações
comentada em 03/06/2014 12:20

este assunto vem batendo recordes por aqui, se for ver deve ter uns 10 tópicos recentes e movimentados sobre o mesmo assunto hehe vamos ver, eu sou um cara que nunca tive dividas, sempre tive aversão mesmo o fato de poder investir e obter um rendimento maior que os juros pagos nem me anima tanto, porém poder usar o fgts me dá vontade de levar este financiamento até me aposentar (mais uns 30 anos). Mas como disse antes, acho que serei obrigado a quitar antes, pois só com o fgts mataria a divida em menos de 10 anos.

Esse é o tipo de tópico que acrescenta conhecimento financeiro de qualidade. Pelas manifestações de todos, percebemos que há um conflito entre a questão meramente racional e a questão psicológica que envolve qualquer decisão financeira (e qualquer outro tipo de decisão). Nenhum "cerumano" (como diz o Bastter) é puramente racional e nem inteiramente emocional. Portanto nossas decisões nunca são inteiramente lógicas ou emocionais. Aqui foram apresentadas diversas possibilidades, e cabe a cada um analisar e decidir a que melhor lhe atende, tendo plena consciência das possíveis consequências. Qualquer um que pretenda acumular patrimônio por meio de investimentos de renda fixa ou variável tem, antes de tudo, que estar ciente dos riscos envolvidos. Se uma pessoa decidir manter o financiamento mesmo possuindo o dinheiro, e investir esse dinheiro em qualquer coisa, o mínimo que se espera é que ele esteja ciente dos riscos envolvidos. Nada na vida é livre de riscos. Não existe A resposta correta, porque não sabemos o que vai acontecer no dia de amanhã. O máximo que podemos fazer é reunir o maior número de informações e agir de acordo com nossa convicção.

Os fatos listados abaixo são improváveis, mas nunca duvide da capacidade do governo te ferrar. 1) Calote total nos juros e rendimentos pagos pelo Tesouro Direto: já aconteceu. 2) Perda do rendimento da renda fixa (CDBs, DI, LCIs, etc...): também já aconteceu. 3) Reajuste extraordinário dos financiamentos imobiliários: existe uma ação no STF para extinguir a TR como indexador do FGTS e substituí-la pelo IGPM ou IPCA. A CEF já apresentou defesa em alguns processos anteriores pedindo para que, caso a correção pela TR seja considerada inválida para o FGTS e substituída por índice inflacionário, também seja considerada inválida a TR para a correção dos financiamentos do SNH e estes passem a ser corrigidos pelo índice inflacionário. Cada um sabe dos riscos que está disposto a assumir. Você pode gastar mais dinheiro (deixar de ganhar) para minimizar esses riscos para próximo de zero ou assumir o risco, ainda que improvável, de um dos eventos acima (ou outros imponderáveis) vir a se consumar. O que não pode é cair na ilusão de achar que se no cenário atual a dívida é administrável, ela será para sempre administrável e que todas as variáveis possíveis estão sob o seu controle. Se a análise de risco foi feita corretamente e o risco foi assumido sem stress, ok. O que mata o investidor é fazer uma análise de risco incompleta. É isso que leva as passeatas e mimimis quando o evento risco não previsto ou subdimensionado efetivamente acontece.

Eu acho que nesta questão conta muito mais o emocional do que qualquer conta que se possa fazer. Eu estou com um financiamento imobiliário, pretendo quitar em uns 8 anos, já considerando que irei gastar na construção...pois é um lote. Tenho uma reserva de emergência que permanecerá lá e também vou continuar fazendo aportes mensais, mesmo que bem menores do que faria se não houvesse financiamento. Como estamos falando de MUITOS anos para quitar o financiamento, eu não me sentiria confortável de direcionar todos os recursos para quitar e não "guardar" nenhum tostão até isso acontecer...talvez seja o caso de alguns colegas aqui tb. Claro que todos devemos estar cientes dos riscos e conseguir honrar os compromissos.

Acho que as pessoas têm que parar de olhar para o valor do patrimônio( preço da ação, FII, etc) e olhar mais para a capacidade de geração de renda, que é mais estável, sustentável. Se for ficar imaginando que preço sobe e cai, fica difícil ter algo em renda variável; se lembrar que o que interessa é a capacidade de geração da renda, já dá para ter mais segurança e tomar decisões mais razoáveis.

Outra coisa que observo que confundem muito é o seguinte: costumam considerar para efeito de comparação os juros recebidos de uma aplicação financeira vs a taxa de juros paga no financiamento. Acho essa comparação muito rasa, porque o que importa de fato é, vamos colocar assim, reais recebidos vs reais pagos. Então, é para analisar quanto eu recebo em cima do saldo devedor aplicado vs quanto eu pago( parcela total, o que inclui a amortização) de financiamento. Exemplo: saldo devedor igual a 300k. Se tenho esse $ em aplicações, vejo quanto recebo delas anualmente( aí tem que considerar o que paga rendimentos no ano, logo não adianta falar de NTN-B principal, LTN etc, pq, se tiver que usar o $ em emergência, o que vai tirar não é o pactuado) e, se for maior que o pagamento total da parcela, FINANCEIRAMENTE, NAQUELE MOMENTO, vale manter o financiamento. O problema é que, para acontecer aquilo ali acima, é só imaginar com a realidade de hoje, só depois de muito tempo de financiamento ou se deu uma entrada muito alta. E, como é para analisar no momento( Bastter e outros falaram e eu concordo), mesmo assim, acho mais prudente para a PF quitar logo. Um imóvel sem dívida, sim, é uma segurança imensa; agora, com dívida, por mais que tenha FGTS, $ aplicado etc, é complicado pq envolve diversas variáveis que não controlamos e, uma delas já é a perda de emprego de uma das pessoas envolvidas( o casal. e msm para o funcionário público não acho legal, pq há risco com o financiamento, apesar de não perder o emprego, tanto que sou e nem penso em fazer, mas vai de cada um). Só não pode fazer análise ilusória/superficial, como falaram. Vamos analisar os fatores ao máximo e aí cd um toma sua decisão!

Matematicamente basta comparar os juros recebidos versus juros pagos para decidir aonde colocar dinheiro novo Valor da parcela não entra na conta pois ali não temos apenas juros Claro que isto eh pensar a dívida como pessoa jurídica, vai de cada um analisar os imponderáveis

sim, matematicamente é só isso. de resto é ter bom senso e considerar os riscos de não ter renda pra pagar já que aplicações melhores geralmente não dá pra tirar o dinheiro ou tira no ferro... cada caso é um caso. mas financiar em 35 anos pra mim é loucura, é uma vida, muita coisa pode mudar... só faria no mínimo mesmo.

@uderman "Claro que isto eh pensar a dívida como pessoa jurídica, vai de cada um analisar os imponderáveis" sim, eu sei. O problema é que, se o cara tem a renda diminuída ou algo parecido( problema financeiro de qq tipo que diminua a capacidade de pgto), ele vai ter de uma lado os juros recebidos( digamos entrada) e de outro a parcela toda( digamos saída). Aí, se o fluxo estiver negativo( saída maior que entrada), não vai poder pagar do mesmo jeito. E por isso, além de dizer que tem que considerar toda a parcela, ainda falo que tem que saber exatamente como pode fazer uso do capital aplicado nesses casos( título com vencimento longo e que pré-fixados não adianta contar o pactuado, pq na emergência não via poder usar este valor todo)

se o sujeito tem uma renda passiva já suficiente pra viver e com sobras, e ainda trabalha... não vejo pq não financiar. aí é pura matemática pois mesmo perdendo emprego ele continua vivendo e consegue pagar o financiamento, tudo com renda passiva. por isso eu digo que cada caso é um caso e tem que ter bom senso. o psicológico também deve ser levado em conta, é claro.

mas eu gostei de ler a opinião do bastter. sou novo e sempre é bom ler a opinião de quem já viveu muito mais, já vivenciou diversas situações. agora até considero mais quitar logo e não ficar devendo como PF (tenho uma dívida jurídica de alavancagem a 4% ao ano, aí não tem como não ser vantajoso)

Se já tem outro imóvel, provavelmente não poderá utilizar o FGTS, sendo assim quita o quanto antes. Só acredito que valha a pena manter a dívida se tiver condições de quitá-la com FGTS em menos de 5 anos.

@stever "se o sujeito tem uma renda passiva já suficiente pra viver e com sobras, e ainda trabalha... não vejo pq não financiar." mas aí vc está falando sobre o cara que já está há anos acumulando patrimônio( claro que não conto com os que recebem herança e "turbinam" o capital do nada ou sobre os que casam por conveniência) e, mesmo assim, tem que lembrar que, qdo financiar, essa renda vai diminuir pq uma parte vai para a entrada.

Racionalmente há sentido em deixar a dívida para amortizar com o FGTS e aplicar em RF o dinheiro. Mas psicologicamente é muito bom pagar e deixar de ganhar "10 reais a mais" no mês.