Pagar aluguel de um ano inteiro à vista
comentada em 16/12/2016 10:46

se o aluguel anual total for de 12000, você vai ter uma rentabilidade bruta de 800,00 em um ano com selic a 12%. daí tem de tirar os impostos que são mais complicadinhos de tirar, mas já dá aí uma boa base e por isso acho que o imposto tem de ser no mínimo de 7%. Usei um simulador de juros compostos iniciando a 12000 com o aporte mensal de -1000 pra chegar nesse número aí de quanto sobrou.

Tem que trazer todo o fluxo de caixa futuro para o presente, usando como taxa de desconto a taxa de juros (cdi anual ? selic ? poupança ?) que você achar mais apropriada. Quanto maior a taxa, maior o "desconto" justo. Bom estudo: .:: Matemática Financeira - parte 5 ::. (Usa o excel).

acho que o desconto não é o mais importante. é importante avaliar o risco de se fazer isso. O desconto teria que ser muito grande! Pode acontecer muita coisa durante um ano, e você simplesmente perder todo o valor que pagou. Normalmente um contrato de aluguel é desequilibrado em favor do inquilino (tem muitos direitos). Você, pagando tudo antecipado, estaria alterando esse equilíbrio, e assumindo vários riscos. Para que fazer isso? Eu não faria, a não ser que fosse algo tipo a metade do preço, mas se for a metade, significa que o proprietário está quebrado e está aceitando qualquer dinheiro. Ou seja, melhor não alugar de gente assim...

Quais seriam os riscos?

Geralmente o desconto fica na casa dos 20% (pelo menos onde eu moro). Fonte: Colegas que vivem de renda de aluguel. @Junior80 Não entendi sua colocação, inquilino é quem aluga. E eu acho que o inquilino tem muito mais poder que o proprietário no mercado de hoje. simplesmente por um fator básico: Inquilino bom está MUITO difícil de achar. Inquilino que cuide do imóvel igual ao dono, pague em dia e tudo mais. A maioria dos proprietários fazem de tudo para não perder um desses. Pq o risco maior? Um contrato de aluguel com pagamento anual é diferente de um contrato de aluguel com pagamento mensal. Só adequar o contrato para os riscos que você está disposto a assumir. De qualquer maneira não vejo esse risco. Imovel em boa localização, com tudo do jeito q vc quer parar morar 1 ano. Escola e aluguel geralmente se pagar 1 ano antecipado os descontos são MUITO bons para deixar passar.

20% de desconto vale muito a pena.

o contrato de aluguel é muito a favor do inquilino (quem aluga para morar). Se você paga tudo antecipado, passa a ser a favor do proprietário, na minha opinião. Se o proprietário dá 20% de desconto, significa que está precisando muito do dinheiro, ou na verdade o valor com 20% já é muito bom para ele, ou seja, não seria tão barato assim. Eu tenho um imóvel alugado e também moro de aluguel. Eu não daria 20% de desconto para meu inquilino e nem aceitaria pagar um ano adiantado. Pagando um ano antecipado, há diversos riscos. Pode acontecer de tudo nessa vida: - você pode descobrir que na verdade o proprietário não é o proprietário real. Ele é um trambiqueiro usando o nome de outro. Como reaver o dinheiro pago para a pessoa errada? (isso já aconteceu comigo. caso real). - o proprietário pode morrer. O contrato continua válido, mas fica uma situação muito ruim... que herda não vai receber nada, vai ficar parecendo que você está "morando de graça". o cara vai tentar te tirar para poder alugar para outro. Legalmente você pode ficar, mas vai querer morar onde não te querem? - apartamento alugado normalmente a gente entra sem olhar muitos detalhes, até mesmo pela negociação ser muito rápida. Então o condomínio pode ser uma droga, o vizinho terrível, o apartamento pode ser muito barulhento, fazer calor, etc. Enfim, você pode querer desistir, mudar-se, mas aí já pagou tudo... - você pode receber uma excelente proposta para trabalhar em outro lugar e ter que sair rapidamente, mas como já pagou tudo, como faz? (já aconteceu comigo também e ainda bem que não paguei tudo). eu não gosto de pagar antecipado coisas de longo prazo, exatamente por não poder prever o futuro. Se eu pago tudo antecipado, fico sem poder desistir do negócio, ou mesmo fica bem difícil desistir. Não gosto de entrar em nenhum negócio em que eu não possa desistir, ou mesmo quando desistir fica caro demais. Mas este sou eu. Já passei por muita coisa nessa vida e prefiro ter mais controle sobre minhas decisões. Esta semana estou devolvendo um apartamento alugado, encerrando o contrato antecipadamente, por exemplo. Ainda bem que incluí uma cláusula que se eu ficasse pelo menos um ano, poderia encerrar o contrato sem multa. O contrato era de 30 meses... Em resumo: eu trabalho diretamente com contratos. Diversos tipos. A cláusula mais importante para mim é a chamada "cláusula de saída". Ou seja, o que fazer se der tudo errado, se uma das partes quiser desistir, o que acontece? Isso é muito importante num contrato, mas se você já se compromete com todo o valor antecipadamente, como desistir? Impossível... Também não compro nenhum serviço pagando antecipado, mesmo com muito desconto. Reformas, pinturas, etc, só pago a maior parte quando conclui.

Palmas pra vc @Junior80 !!! Que maravilha de comentários... Onde eu assino?

Fez-me lembrar de um amigo q eh construtor de casas para venda. Ele tinha um excelente mestre de obras. Fez duas casas com ele e tudo ok, perfeito, foi conquistando confiança. Na 3ª casa fez um adiantamento relevante, dada a confiança, e CREU. Ninguém sabe, ninguém viu

Bem, aluguel varia de região. Te digo que onde moro não tá facil alugar nada. Inclusive no prédio onde moro tem apartamento que ficou vazio 6 meses. Creio sim que os donos estão desesperados para alugar. Creio que imóvel vazio um mês com vc pagando todas as despesas seja caso para qualquer pessoa querer "desesperadamente" alugar. Logo, não entendo a paranóia de "proprietário está precisando muito do dinheiro". E se ele te deu 20% de desconto e está otimo pra vc e pra ele, qual o problema? Essa paranóia do "proprietário" estar precisando muito de dinheiro é pelo em ovo. Imóvel vazio é prejuízo. A não ser é claro, que você já seja multi milionário e as custas de um imóvel vazio não te importunem. Não entendi o problema com a clausula de saída também, se o contrato for feito especificando que será pago 1 ano de aluguel de forma antecipada é só adequar a claúsula de saída de maneira que ambos locador e locatário estejam satisfeitos. Se ta com medo do imovel e não ta com certeza é muito simples. aluga normal 1 ano ou alguns meses, e depois propõe pagar antecipado e veja se consegue um desconto. Daqui a pouco vão falar de clausula por conta de apocalipse zumbi.

Vc discordou, mas concordando com o principal ponto. Se está tudo vazio, então aí mesmo que não vejo motivo para pagar antecipado. Ofereça pagar mensal, incluindo os 20% de desconto. Se está tudo vazio, alguém vai aceitar, entoa não precisa pagar tudo de uma vez. Cada um é cada um. Eu não gosto de fazer isso. Minha vida muda muito. Dificilmente um vivo 2 anos no mesmo lugar. Mas este sou eu. Meus pais moram há 20 anos no mesmo lugar. Para eles daria certo. Mas eu não gosto. Não há cláusula de saída se vc paga tudo antecipado. Vai pedir para devolver dinheiro? Só na justiça... Enfim, se o mercado está em baixa, eu negociaria 30% de desconto e ainda pagava mensal. Prefiro assim. Minha irmã, quando tinha 18 anos, negociou na auto escola um bom desconto para pagamento antecipado. Quando chegou para a primeira aula, nem a placa estava mais no local. Nunca mais encontrou ninguém... hahahah Já vi de tudo em contratos. Tudo mesmo. Então prefiro evitar aborrecimentos...

@Junior80 Muito obrigado pelas informações. É muito bom aprender sobre os potenciais riscos antes de tomar uma decisão. Ainda sim, penso em pagar pelo ano inteiro. Já estou no imóvel há um ano e gosto bastante do local. Alugo por meio de uma boa imobiliária e acho que o apartamento é mesmo de propriedade da pessoa com quem realizo as tratativas. Sou servidor público e no próximo ano é altamente provável que vou continuar morando no mesmo lugar. O único risco é de ser demitido, mas o considero improvável nos próximos 12 meses :) O ponto central é o que o Bastter diz sobre correr risco: se tudo der errado, como você fica? Se der errado, para mim não vai ser de gravidade profunda. Então, vou fazer uma proposta no próximo mês de pagar pelo ano inteiro, almejando desconto de pelo menos 20%

kyuzo é isso aí. nada é um padrão que serve para todos. cada um vê a vida de uma forma, cada um tem as suas necessidades... um dia conto aqui umas histórias engraçadas de contratos...

Conta aí.

@Junior80, achei bem interessante seus pontos de vista em alugar um imóvel pagando mensal ou anual com desconto...pelo visto já morou em varias cidades, bem bacana... eu também já morei em algumas cidades pelo estado de SP e vou me mudar para o PR e vai ser a primeira vez que vou alugar um imóvel por conta, estou pensando em Kitnet apt ou mesmo casa... quais seriam os principais cuidados e detalhes a alugar um imóvel? melhor negociar direto com o proprietário do imóvel ou procurar uma imobiliária? O que observar no contrato, e quais cuidados ter?

@Bekele chegar numa cidade nova é sempre mais difícil. converse com as pessoas para tentar filtrar quais bairros te interessam. tente fazer um filtro e reduzir para 1 ou dois bairros. e procure nestes locais somente. hoje em dia, com a internet, tanto faz com imobiliária ou proprietário. eu já tive muitas experiências ruins com imobiliárias, mas o mais importante é achar um imóvel que te agrade. o resto se contorna. ande pelo bairro em vários horários durante o dia e em fins de semana. conheça o local, as ruas, assim ficará tb mais fácil filtrar as ofertas. já elimina as regiões piores, perto de bares, escolas, etc. eu não gosto de lugares com tumulto. não tenha pressa. hoje, com o airbnb, pode-se alugar mais fácil por temporada e ganhar tempo para procurar com mais calma. no contrato, escreva tudo que pode dar errado. se não quiserem escrever ou mudar nada, desconfie. tente reduzir ao máximo a multa por saída antecipada. normalmente tentam empurrar 3 meses de multa. tente colocar isso proporcional à duração restante do contrato. por exemplo, se for 30 meses, após 20 meses a multa já cai para um aluguel. às vezes se consegue reduzir a multa para zero após o primeiro ano. recentemente eu consegui isso, mas é raro. tente escrever no contrato que taxas extras e benfeitorias são por conta do proprietário. Pela lei é assim, mas quando não fica escrito e bem claro, às vezes dá problema. tente fugir do seguro contra incêndio tb. se o contrato é omisso, então não é responsabilidade do inquilino. se está em dúvida e precisa alugar, faça contrato curto, de um ano. depois veja se quer continuar. trate bem o proprietário e a imobiliária e eles te darão vantagens numa renovação. paga sempre em dia, nunca, nunca, nunca atrase. numa renovação pode conseguir muita vantagem (retirar calção, garantias, etc, desconto). se pedirem depósito calção, nunca faça na conta da imobiliária. se quebrarem vc perde tudo. faça uma conta exclusiva para isso. mas o ideal é tentar fugir de calção. eu tenho conseguido fugir disso e tenho conseguido garantias bem reduzidas. se você tem um bom emprego, "venda" isso como garantia. "venda" o nome da sua empresa, encontre colegas para dar referência, etc. garantia normalmente custa caro e é difícil hoje achar fiador. Tente transmitir confiança, vá bem arrumado, passe uma boa imagem. isso conta pontos para você e facilita a negociação. seja educado, não "force a barra", melhor desistir do entrar brigado num apartamento de terceiros. Tente deixar claro como é a regra para a entrega final (com pintura, sem pintura, etc, normalmente colocam "estado em que se encontra", mas isso é impossível, tente incluir algo como "exceto por desgaste natural do uso"). Preste bastante atenção na vistoria inicial e se há problemas no apartamento, deixe registrado. Teste tudo: torneiras, descargas, chuveiros, gás, instalações elétricas, abra todas as portas, gavetas e armários e registre se encontrar algo quebrado. acho que é isso.

@Bekele Não tenho muita experiência mas posso te dizer que a última dica do @Junior80 é importante. Aqui na minha cidade, no interior do PR, as imobiliárias são horríveis. Tive problemas com os últimos dois imóveis de que saí. Eles ficam acusando de ter danificado armários, feito furos na parede e não aceitam que o serviço de pintura e reparos sejam feitos por outros que não a própria equipe deles, que é caríssima. Esteja preparado para isso. Na vistoria de entrada seja bem chato e peça pra tirar fotos com testemunha de tudo, nos mínimos detalhes. Quando é feita alguma melhoria no edifício isso é cobrado no condomínio, mas é de responsabilidade do proprietário. É uma novela pra receber esse dinheiro de volta. Acho boa a dica de talvez ficar um tempo na cidade num airbnb e conhecer pessoas primeiro. Sempre tem alguém, que conhece alguém, que tenha um apartamento pra alugar e tentar negociar direto com o proprietário.

@Junior80, @thiagoa, obrigado pelas dicas, vão ser muito úteis para mim! abs

@Bekele a recomendação da vistoria é a mais importante pelo que vejo ja morei muito de aluguel e o que mais me incomodou foram as vistorias finais de entrega de chaves peque pelo exagero, toda vistoria deve ser contestada (a inicial). Se tiver um arranhao num rodapé do banheiro de serviço e nao estiver descrito, faça a descriçã. serio mesmo, a quantidade de pequenos "defeitos" que descrevem na vistoria final é de amargar, então tente reduzir esse transtorno com uma boa contestaçao, e se prepare que quando entregar as chaves ainda assim vai dar dor de cabeça

@henrike tá 100% com a razão. tenho nojo de imobiliária, mais um motivo pra preferir não ter imóvel físico, não quero contato com essas empresas. grande parte age com total falta de caráter nessa questão da vistoria, beira o ridículo. por essas e outras, meu apto atual é o último que pago aluguel, nunca mais alugo.

pro proprietário é ótimo. A imobiliária nunca vai deixar ele ficar sabendo que o inquilino tá saindo por causa dela.

Até hoje não tive problemas sérios com imobiliárias