Um bom exemplo do financiamento.
comentada em 29/01/2020 13:32

Estava em um curso que envolve matemática financeira hoje e o professor deixou a seguinte questão no ar: "morar de aluguel pode ser melhor do que financiar uma casa?"

Todos disseram que não, eu discordei e falei que depende. Não cheguei a argumentar. Minha amiga também disse que não e fomos ao carro do pai dela. Chegando lá, comecei a explicar sobre os juros compostos a seu favor, contra, montante etc. 

O pai dela ouvindo, respondeu que não concordava, pois o financiamento envolve seguro de vida, nem sempre os juros são maiores que o aluguel etc, inclusive ele tem uma financiada.

Eu respondi que o ONREVOG pode mudar as regras, como vi aqui na Bastter, mas aí que entra o problema. Ele é um dos melhores advogados aqui da cidade e falou que não. Pode mudar para novos, mas para quem tem o contrato assinado, não muda. Obviamente eu sequer tentei contradizer, pois não faço ideia sobre legislação. Novamente falei que depende: do quanto poupa por mês, do aluguel ser menor que os juros, do montante ser recompensado por estar sendo investido etc e aí ele concordou.

Minha dúvida é justamente essa: o ONREVOG realmente pode mudar as regras como é dito aqui? Em quais hipotéticas situações? 

Acaba ficando meio vago, principalmente para quem não tem conhecimento no assunto.

Para fins de estudo, mesmo. Não vou retomar o assunto com ele nem nada do tipo. 

@Lothbrok,

Quando tiver um tempo, caso queira pesquisar casos práticos, sugiro pesquisar assuntos tipo:
- Empresa Gestora de Ativos (EMGEA);
- Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS);
- Banco Nacional da Habitação (BNH);
- Plano de Equivalência Salarial.

O BNH editava resoluções, que mudavam os financiamentos habitacionais (os novos e os já contratados), mudando valor das prestações devidas e da dívida total. Quem não contribuía para o FCVS assumia/assume enormes saldos residuais ao fim do prazo, enormes mesmo, tipo deve 80% do valor do imóvel quando termina o prazo do contrato (em especial nos contratos assinados antes do plano real - cada mudança de moeda, e foram várias, mudava tudo).

1986 extinguiram o BNH.
Em 2001 criaram a EMGEA, que assumiu esses financiamentos "desequilibrados", originados em diversos bancos.
A EMGEA muda a regra das condições do pagamento como ela quiser, vez que ela tem a garantia hipotecária e os saldos devedores são imensos, ela flexibiliza como quiser o recebimento. Mas, se quiser, cobra o saldo residual inteiro, fazendo o devedor pagar os 80% do valor atual do imóvel do exemplo que dei sob pena da execução do imóvel (80% não é, nem de longe, exagero aqui).

só alguns exemplos, tem centenas se pesquisar
Hoje muda-se menos as regras?: sim, pode-se dizer que sim - e elas tem sido beeem menos drásticas do que eram, o real se consolidou... não houve cortes de zeros, hiperinflação nos últimos tempos
quanto ao que vai acontecer amanhã..... ai não sei

@Lionel, estava estudando e cheguei nesse FAQ, com um pouco de conhecimento de causa pois sou da área jurídica posso dizer que em parte o pai de sua colega está certo e existem questões jurídicas que, em tese, repito, em tese, impediriam determinadas alterações nos contratos (ex: coneito de ato jurídico perfeito, segurança jurídica e etc), no entanto, também existem questões jurídicas que podem, sim, mudar o contrato (desequilíbio econômico financeiro superveniente, etc) e tudo isso teria que ser discutido em uma demanda judicial, ou seja: ROLO.

Rolo por anos...

Em resumo, e do pouco que aprendi até agora da Filosofia Bastter, acho que o ideal é concluir que o financiamento não é negócio.

Não pela possibilidade ou impossibilidade de mudar as regras, mas sim porque se isso acontecer, vai ser rolo.

E devemos fugir de rolo sempre. Espero ter ajudado a comunidade.

@Lionel Ainda me admira alguém que trabalhe na área jurídica (no caso o pai de sua amiga) no Brasil defender que temos segurança jurídica no país. Não precisa mudar contrato, é só dar uma interpretação diversa para as cláusulas. 
Qualquer leigo assistindo jornal já se dá conta que o Judiciário muda de posição todo momento.

Se alguém puder detalhar melhor como foram os casos "assuntos tipo:
- Empresa Gestora de Ativos (EMGEA);
- Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS);
- Banco Nacional da Habitação (BNH);
- Plano de Equivalência Salarial" vai ser maneiro

Tirando esses casos, não vejo como o desequilíbrio econômico fin poderia flexibilizar o ato jurídico perfeito constitucionalmente previsto.

O que vejo como próximo problema é o financiamento atrelado ao ipca.  Ou seja, o próprio contrato coloca algo que pode explodir de valor na cláusula contratual, daí maior risco de inadimplência...

@PaulL, concordo com você que, em tese, o desequilíbrio financeiro não teria como flexibilizar o ato jurídico perfeito, no entanto, a questão aqui é que a simples contestação jurídica disso já geraria rolo, até porque que em casos como esses não é fácil ver o problema do negócio jurídico, é como se fosse uma bolha econômica, você só vê quando já estourou.

Vou tentar exemplificar com algo que aconteceu na minha família, e envolve justamente a EMGEA e o FCVS. Peço perdão quanto a certas imprecisões pois não é minha área de domínio.

Minha parente é servidora pública federal, aí no fim dos anos 80 começo dos 90 ela (e milhares de outras pessoas) firmaram um contrato de financiamento que era o seguinte: o valor da parcela era proporcional e vinculado ao salário dela, caso ela recebesse reajuste, a parcela era reajustada proporcionalmente, essas parcelas iam amortizando o principal + os juros e no fim, tinha uma parcela final única de eventual saldo devedor para a pessoa receber a documentação de propriedade efetiva.

Isso era meio que necessário, acredito eu, porque o Brasil vivia em hiperinflação então os bancos colocaram isso para se resguardar e garantir o pagamento das parcelas, que eram mensais, mas 100 reais em um mês era nada no outro.

Só que ocorreu uma coisa que ninguém previa (e é nisso que eu digo que muitas vezes o desequilíbrio econômico financeiro se assemelha à bolha econômica): Veio o plano Real, o início de uma estabilidade econômica e uma série de ONREVOGs mais responsáveis fiscalmente.

Na prática (inclusive acontece até hoje): Os servidores federais ficam 5, 6, 7... 10 ANOS com os salários congelados (congelado em teoria, pois é obrigatório na constituição dar reajuste anualmente, mas o ONREVOG dava reajustes claramente abaixo da inflação. Se a inflação fosse 7 davam 0,5).

De 10 em 10 anos é que recebiam um reajuste para repor o período todo. Só que nesse meio tempo o que acontecia com a parcela? ficava a mesma. E o saldo devedor? aumentava por conta dos juros compostos do financiamento. Imagina o efeito nefasto disso em 10 anos!!

No final, existiram casos, como o de minha familiar, que ao chegar na última parcela (que deveria ser uma parcela maior mas apenas algo tipo "chaves") viravam valores absurdos. Ex.: vi uma senhora que financiou um imóvel que valia 100 mil mas no final a "parcela final" era de 800mil. Isso após ter pago por 20/30 anos o bem.

Resultado: chuva de processos... chuva de ROLO, chuva de confusão.

No início muitos juízes decidiram que era possível flexibilizar o ato jurídico perfeito num caso desses, mas a EMGEA recorria e recorria até Brasília, ou seja, tomem anos...

Como eu tinha acabado de me formar na época que minha parente estava com o processo, a convenci a chegar a um acordo com a EMGEA, pagar um saldo menor, e se livrar do ROLO.

No final nem sei se os tribunais superiores mantiveram as decisões dos primeiros juízes, mas parece que não.

Mas a lição fica que não dá para prever certas coisas, até porque se desse ninguém faria.

DESCULPEM O TEXTO LONGO!! RSRSRSRSRSR

@hammock_san1981interessante, provavelmente o STF manteve o aro jurídico perfeito, mas agora deu vontade de saber haha

Estou com algumas dúvidas 
Quero saber se é rolo minha estratégia?
tenho uma empresa e tenho a possibilidade de financiar uma grande parte para amortizar meu financiamento 
os juros que pagaria em 3 anos deste empréstimo 
são menores que de 1 ano do financiamento 
e o valor seria o mesmo que pago mensalmente 
se juntar com minha reserva de emergência 
quito o financiamento 
o que podem me orientar?

Todo contrato de empréstimo tem algum indexador. Se o indexador dispara...

Nem precisa ter mudança de contrato ou reinterpretação da lei. Basta pegar um período de 5 anos com inflação de 2 dígitos que o valor da parcela explode. O pessoal esquece que a TR tá zerada mas pode ir lá em cima em cenários de inflação elevada. E aí créu na parcela.