Montante no TD para novo AP ou Financiar?
comentada em 08/01/2014 14:23

Cara, como muitos aqui não sou especialista e estou aprendendo muito, mas se posso opinar sobre sua questão, nunca é vantajoso manter uma dívida para investir. Tirando os investimentos ilícitos, você nunca vai bater os juros de financiamento, comparando com qualquer investimento. Então na minha humilde opinião, se você pode quitar uma dívida, quite-a e pense no investimento depois disso.

Se o financiamento for pelo SACRE (Sistema de Amortização Crescente), vale a pena financiar. Tem só que tomar muito cuidado com as letras miúdas do contrato. Leia tudo, especialmente as cláusulas de revisão do contrato a cada ano, por conta das taxas de juros e inflação. A Caixa Econômica já abandonou há mais de 20 anos o sistema de equivalência salarial para o reajuste das prestações. Então, se você for financiar, garanta que o mesmo valor do saldo devedor esteja intocado em alguma aplicação. Por outro lado, você pode pedir um desconto para quitar o imóvel à vista. Se esse desconto for na casa de 20%, não pense duas vezes em quitar. Se você não for morar no imóvel, pode alugar e colocar o dinheiro na RF ou TD.

bate os juros sim caixa é 8%+TR+taxas = 9% de Custo efetivo TD esta dando 13,2%(pre 2023) bruto, liquido uns 11,2% logo rola um spreed de 2,2% ao ano O rolo que vejo é comprar ap na planta, sinceramente acho arriscado.

Obrigado pela resposta Murilo... estive olhando pela caixa, e as parcelas sao decrescentes... acredito que 20% eu nao vou conseguir pois para a construtora nao é vantagem, haja vista que o financiamento é repassado para a construtora e eu nao vejo pq dela preferir pegar o meu dinheiro do q o do banco! Voce acha que pela Caixa Economica nesse esquema de prestacoes decrescentes vale a pena?

Bastter é o primeiro... mas estou tranquilo quanto a isso!

Helder, dê uma estudada em estrutura de capital. Existe o que chamamos de Custo Médio Ponderado de Capital, ou sua sigla em inglês WACC (Weight Average Capital Cost). Pense no seguinte: se você tem uma grana no bolso para investir, seja comprando um imóvel ou montando um negócio, qual seria sua taxa mínima exigida nesse capital? Quanto o teu negócio teria que render para que você abrisse mão de aplicar numa renda fixa? (isso se chama custo de oportunidade). Normalmente, esperamos algo em torno de 12 a 15% a.a. de retorno. Se você consegue pegar um montante a 8% a.a. o que vale mais a pena? Qual capital é mais barato? Por isso que nem toda dívida é ruim. Hoje, órgãos financeiros como a CEF oferecem financiamentos pelo SACRE (Sistema de Amortização Crescente) que privilegia o pagamento integral dos juros + a parcela do principal. Isso faz com que o saldo devedor seja decrescente, o que gera menos juros, resultando numa prestação decrescente. Ora, se você tem prestação decrescente e ainda pode pegar o dinheiro e aplicar à mesma taxa do financiamento, fica latente que vale a pena financiar. Mas como eu disse acima, tem que ficar de olho no saldo devedor e ter sempre, no mínimo, a mesma quantia na aplicação. Isso vai exigir de você mão de ferro para NUNCA mexer nesse dinheiro. Eu digo isso por experiência própria. Há 3 anos atrás, refinanciei meu apartamento pelo SACRE com juros de 8% a.a. + TR (nada!). Eu até tinha o dinheiro para quitar, mas a moça da CEF me disse "não vale a pena. Se você colocar o mesmo valor do saldo financiado na poupança, vai terminar o financiamento com um saldo suficiente para pagar a escritura definitiva registrada em cartório competente." Essas foram as palavras da gerente de financiamento. E assim eu fiz. Faltam 14 parcelas para pagar e o meu saldo em aplicações é superior ao saldo devedor. E ainda estou pagando uma prestação 18% mais baixa do que quando comecei...

Bom, um imóvel na planta, a coisa já muda totalmente de figura. Não prestei atenção a essa informação... A construtora vai preferir que você pague as "intermediárias" e deixar para financiar o mínimo possível. Como eu nunca comprei imóvel na planta nem "primeira locação", não tenho ideia se dá para negociar essas parcelas... Mas, um financiamento de imóvel já construído, se a prestação for decrescente, na minha opinião SEMPRE vale a pena.

@souzajuliano vou olhar sua planilha... nao entendi esse cub, vc fala é os reajustes que eles fazem mensalmente baseado no incc?

Isso é verdade, Bastter Eu vi (com esses olhos que a terra há de engolir um dia) gente deitada no meio da rua esperneando porque perdeu tudo na Encol. Aqui perto de casa tem um condomínio enorme que eu nem sei como foi finalizado... Também conheço um casal de amigos que esperou 11 anos até tudo se desenrolar e eles conseguirem ir para o tão sonhado imóvel próprio. Muito cuidado com imóvel na planta...

hehehehe... concordo com voce Bastter, sei dos riscos de se comprar na planta um imovel, mas depois de pesquisar a construtora sob varios aspectos achei que valia o risco pela economia que iria fazer quando pega-se a chave. Vamos ver!

Você já está recebendo o AP e está na hora decidir isso ou está apenas especulando?

Você vai deixar de comprar um bom imóvel porque tem bolha? É exatamente isso que o sistema quer plantar: o pânico pra sardinhada vender pela metade do preço e depois recomprar pelo dobro.

Bastter, eu era completamente analfabeto em finanças quando comprei esse AP... tem muito pouco tempo que tenho estudado diariamente e a cada dia que passa tenho mais certeza do tanto que eu era ignorante... Aqui no seu site principalmente eu tenho aprendido muito. Hoje iria preferir juntar o dinheiro e comprar um pronto com o habite-se pago! Mas nao adianta chorar o leite derramado, é torcer para dar certo e bola pra frente.

@depiné... especulando para definir os rumos dos meus investimentos... se coloco a maior parte do meu dinheiro em TD com vencimento proximo a chave (LTN com venc 2017) ou se diversifico em TD visando aposentadoria (NTNBP2035) + patrimônio em RV (ações) e na chave financio pela caixa o montante restante

@souzajuliano a correção no incc eu ja pago ,, as parcelas ja sao reajustadas mensalmentes com o incc, nao fica para o final!

Entendi... mas o reajuste que eu pago é sobre as mensais, intermediarias e na chave, todas elas possuem o incc no valor... por isso eu sei o valor inicial das intermediarias e ja sei que quando for paga-las terei que pagar um valor acima do valor inicial. Pq a construtora ja reajusta todas as parcelas e baloes com o incc e me manda o titulo para pagamento!

olha a bolha kkkkkkkkkkkkkkkkkk

Valeu, Juliano Que bom que não liga para blá blá blá... hehehe Abraço

Financiamento com taxas decrescentes é PURA ILUSÃO. Banco nenhum vai te dar nada de graça ou barato! Nesta modalidade, se paga juros muito altos no início, que no final do financiamento. Portanto se você tiver planos de amortizar no meio do financiamento, ja pagou um montante incrível so em juros. Melhor seria parcelas fixas neste caso. Se nao tem interesse em amortizar, acaba dando no mesmo.

Flaviomjr nao entendi seu raciocinio... se vc paga valores mais altos nas primeiras parcelas, voce paga menos juro pois esta pagando uma parcela maior no começo entao esta amortizando um valor maior do montante que incide juros sobre juros. Se a parcela for igual a parcela sera menor no começo e vc irá pagar mais juros sobre juros pois o montante vai demorar mais para diminuir!

Flávio, ninguém falou em TAXAS decrescentes mas em PRESTAÇÕES decrescentes. Você quer que eu publique as 46 boletas já pagas?

Flávio, o objetivo de qualquer sistema de amortização é o equilíbrio financeiro ao final do contrato. No fim, você acaba pagando a mesma coisa, pois a soma de todas as prestações pagas deve resultar no montante financiado a valor futuro. Se a prestação fixa já é por si só vantajosa, uma vez que contempla uma taxa de juros já embutida e não poderá ser modificada, mesmo que haja majoração da taxa básica, vejo no sistema de prestação decrescente uma vantagem ainda maior, mesmo pagando uma parcela mais elevada no início do contrato. A desvantagem desse sistema é o risco de alta das taxas de inflação que causa deterioração das contas no curto prazo. Juliano, você pode antecipar prestações e amortizar o saldo devedor mais rapidamente. Isso vai diminuir seu risco uma vez que o prazo ficará diminuído. Isso é só uma questão de escolha, uma vez que você vai pagar a mesma coisa no final. Lá no início, eu disse que era vantajoso pagar à vista se o desconto valesse realmente a pena. No meu caso, a CEF já havia me concedido um desconto de 45% no saldo devedor (que já estava no valor do imóvel todo...). Com o intuito de não pagar uma prestação muito alta no início, quis dar uma entrada mais alta, mas depois percebi que não seria tão vantajoso. Preferi pegar o dinheiro e aplicar. Mas é tudo uma questão de escolha. Se em 2.035 você não tiver uma aplicação melhor pra fazer, nada impede que você amortize o saldo devedor.

Pequena observação: sucesso passado não garante sucesso futuro. Se as taxas de juro tivessem caído vc iria querer matar a "moça" da Caixa...

Ué, e não caíram em 2012? O que houve foi uma diminuição mais drástica da prestação naquele ano, o que obviamente, não se repetiu ano passado. De qualquer forma, o resultado final é que o dinheiro aplicado é superior ao saldo devedor e eu posso quitar a qualquer momento.

Embora financiamento imobiliario seja conhecido como "divida boa". Pra mim divida é divida e deve ser eliminada o quanto antes. A não ser que teus rendimentos sejam superiores aos juros pagos. O que quis dizer com a modalidade regressiva é que muitos contratos de financiamento imobiliario têm amortizações FIXAS, portanto paga-se uma exorbitância de juros nos primeiros 5-10 anos. Em alguns contratos, em 5 anos vc ja pagou perto de 60% - 80% do valor financiado. Vai pagar 2-3 imóveis e no final ficará apenas com 1 usado.