Porque FII?
comentada em 13/11/2015 15:28

Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - FII x TD e a perpetuidade Acho que já dá uma ajuda.

Reajuste anual dos alugueis pelo IPCA é uma boa vantagem. Yeld de 8% ao ano não é atrativo. 8% + IPCA líquido de IR é atrativo.

@Thiago07 Se você considerar a diversificação entre classes de investimento, por que não os dois? Além do tópico citado pelo Acumulador, veja também o tópico "Fundo imobiliário X Tesouro Direto"[1] e o artigo sobre Base Monetária[2]. Nessa segunda referência, estão listados alguns ativos equivalentes a dinheiro, que podem ser confiscados ou corroídos por efeito inflacionário com alguma facilidade. Referências: [1] Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - FUNDO IMOBILIÁRIO X TESOURO DIRETO [2] Base monetária – Wikipédia, a enciclopédia livre

Thiago07, sei que o André ainda vai te dar uma excelente e exaustiva resposta, mas vou dar meu pitaco aqui. Essa é ao mesmo tempo uma excelente pergunta e também uma que nem deveria ser feita. São 2 coisas distintas. TD é renda fixa e dentro dele você tem opções pré e pós fixadas. FII é renda variável. RF pós-fixada (LFT) não está te dando 11% líquido, te dá os 10,5% de agora (no acumulado de 12 meses bem menos) e ainda desconta uma facada de IR. RF pós-fixada por vezes pode ter rendimento real (descontada a inflação) bem baixo ou negativo. RF pré-fixada (LTN e considero NTN pré-fixada em juros reais) tem comportamento mais semelhante ao que descrevesse. NTN distribui cupom também (como fii, mas é semestral) SÓ que tem grande variação nos seus preços SIM!! Veja este link Tesouro Nacional - Vendas de Títulos para Pessoas Físicas Várias NTN mais longos com 12meses abaixo de -20%, então o preço delas também varia bastante, como um FII. Mas o cupom é fixo, tem cobertura da inflação e paga IR. Um FII é renda variável. Apesar de ele pagar mensalmente os rendimentos, ele se comporta como RV. As cotas sobem e descem e, diferente da NTN, o cupom (rendimento distribuído), também é variável!! (tem fundo que determina para o ano um rendimento, mas a rigor o rendimento depende da atuação do fundo que é variável conforme mercado). Com mercado imobiliário em alta, por exemplo, pode se esperar que os aluguéis subam acima da inflação e você tem rendimentos reais muito mais atrativos que uma RF. Agora num mercado de baixa ou estagnado, os aluguéis podem perder para a inflação. Fundos de tijolo, com gestão ativa, espera-se que pelo menos o valor de seus imóveis acompanhem a inflação a longo prazo, sendo que esta inflação "fica dentro do fundo", não é distribuída. Fundos passivos e de papel, no longo prazo, eles perdem valor pela corrosão da inflação. Os tijolos passivos não reinvestem para fazer frente a depreciação e todos nós sabemos que imóvel velho vale menos que imóvel novo e em bom estado de conservação. FII de papel é pior, ele distribui inflação como se rendimento fosse, então cabe a você nunca se esquecer de reinvestir esses rendimentos. Ahh, e como bem sabes todos os rendimentos de fii tem isenção de IR. Na dúvida, fica com tudo!! Um pouco de lft, ltn, ntn, fii de tijolo ativo e passivo e fundo cri e quiça fii de fii.

Por quê calças e não camisas? São complementares e não excludentes. São investimentos de natureza diferente, ser credor do governo é completamente diferente de ser sócio de um empreendimento imobiliário (Fii) ou de uma empresa (ação). Ficar comprando rentabilidade de FII e T.D. não é um caminho legal para seguir.

os motivos de escolher cada um desses 2 tipos de ativos serão subjetivos, ou seja, cada investidor terá o seu porquê eu te aconselharia a ter os dois pela diversificação - nada te protege mais do que isso numa carteira, há espaço para investimentos mais e menos rentáveis, embora a filosofia de quase todos aqui é olhar para o valor de cada ativo e não sua rentabilidade

Más com essa taxa de juro, está péssimo investir em fundo imobliário. Eu tenho apenas um, queria até expor mais, ainda assim prefiro estudar ações, acho mais interessante.

fernando47 falou tudo! é isso aí.!

Bom, depois desse calhamaço de boas respostas, tenho muito pouco a dizer na verdade. Numericamente a diferença que TD é dinheiro, e FII é ativo gerador de renda. Quando você está aplicando, os dois tem juros compostos. Mas quando está no proveito financeiro é bem mais difícil de calibrar a retirada de aplicações financeiras que tirar de ativos geradores de renda. Você nitidamente está diminuindo seu patrimônio quando vende cotas de FII. Com TD, você tem de ser habilidoso em calcular certo o tamanho da retirada equivalente a um equilíbrio. E isso não é uma coisa nada clara de se fazer. Menos ainda se essas retiradas ocorrerem bem no momento que TD está caindo de valor. TD é renda variável, quando você não leva até o vencimento, igualzinho à FII. Agora, de onde você tirou que *existe* análise que diz que um é pior ou melhor que o outro, sinceramente, eu não sei. Existe backting, por óbvio, mas foward testing é impossível. E mesmo que tivesse foward testing, seria previsão, e não certeza. Certeza mesmo é que só a diversificação salva. Então insistindo no que o pessoal falou, leia atentamente o link que o @ACUMULADOR postou. Tem uma matemática pesada, com conceitos mais explicados com os links do @ranyboy. Preste muita muita atenção sobre o que o @RafaelBressan explicou sobre o funcionamento do TD, e nesse particular peça ajuda a conhecidos que saibam finanças para entender a diferença entre pós, pré+índice ou pré puro, e como isso se relaciona com o conceito de resultado nominal, em oposição a resultado real (descontado da inflação). O @Fernando47 dá uma explicação intuitiva da diversificação, e o que o @fs falou é para levar a sério. Isso não é puxa saquismo... são respostas boas. E por trás de cada uma delas existe um universo de conceitos teóricos e porradas da realidade por trás. Mas essa compreensão vem com o tempo, infelizmente. Não tem uma resposta simples para isso. A ajuda teórica que pediu está aí. Concentrada nessas postagens e nesses links ai em cima. O mesmo vale para a ajuda teórica. Quanto menos você ficar na nóia de "melhor/pior" e o quanto antes estiver diversificado, melhor. Mas faça o que houver, use filtro solar. E nada de título de capitalização.

Hahahaha, gostei do último parágrafo! Enfim... Li, li, li, li e li. Tesouro Direto, pre, pos, IPCA, SELIC, blá blá blá eu já sei. Entendi o conceito de aplicação financeira e ativo gerador de renda (e gostei). Entendi a importância da diversificação (e gostei). Entendi que td não valoriza o principal (considerando levar sempre ao vencimento) e que fii oscila o principal. Agora, tem uma coisa que não entendi direito... Essa questão da perpetuidade. Não entendi porque na minha cabeça, um investimento que dura 1 dia rendendo 1% ao dia que pode ser reinvestido facilmente eh igual um investimento que dura 100 anos rendendo 1% ao dia, ou seja, a perpetuidade não faria diferença... Sei que estou errado, mas poderia explicar melhor? No final das contas foram extremamente elucidantes essas explicações, o que me instigou a estudar agora os fii para diversificação do meu portifolio! Muito obrigado a todos os contribuintes!

Cara... da questão da perpetuidade, recomendo tirar uma hora com calma, papel e caneta na mão, reler lá o tópico lá com todo o tempo do mundo, anotando o que achar interessante. Pegar os exemplos numéricos discutidos e rodar na planilha para ver os resultados. Depois, com toda calma do mundo, pesquisar os números de hoje, tacar na planilha e ver como se comporta. Já adianto que a diferença está na inflação, e essa é a parte não intuitiva. Mas vou tentar explicar aqui. FII "sempre" rende mais que LFT, porque é mais arriscado. Então FII rende mais, e portanto suporta mais tempo o patrimônio em retirada. NTN-B Principal "sempre" rende igual a LFT, porque senão haveria free lunch. Os juros da NTN-B Principal são "sempre" menores que o da LFT porque excluem a inflação prevista. Então se NTN-B Principal = LFT, por semelhança FII rende mais que qualquer TD. Essa é uma explicação completamente intuitiva, mas inválida. A resposta está mesmo na matemática da coisa. Mas serve de começo para brincar com os números da planilha. Isso na comparação seca. Se colocar IR, daí que a diferença entre FII e TD abre mais ainda. Já me reclamaram que a planilha é injusta, que *não* cobra IR de TD. Mas prefiro deixar assim, que número de FII geralmente bate número de TD em condições de mercado. Mas repare... *número* de FII, *número* de TD. O mundo não é exato como na planilha. FII e TD são monstros completamente diferentes. Nem gosto de comparar um com outro. Mas... as vezes se convence com intuição, as vezes se convence com matemática. A discussão de perpetuidade é justamente para os matemáticos. Ou pelo menos um incentivo para o pessoal não fazer, justamente, comparação seca de retornos entre um e outro.

Sem mencionar que no caso específico de NTN-B Principal, por exemplo, em caso de deflação o que acontece com a comparação de "pares/ímpares" (TD X FII)? Sim, é uma cenário (bem) difícil esse (deflação), MAASSS possível... Portanto, é algo a se levar "em conta na conta". Pode ser pontual, porém influi no rendimento final. RF e RV não se comparam, são assíncronas, como dia e noite, mas cada uma tem a sua função e seu objetivo.

André, Fiz um estudo onde (acho) que encontrei minha dúvida. Acertei alguns parâmetros como inflação, rendimento de NTNB e DY do FII, considerando tudo constante pra sempre pra facilitar. Construí o fluxo de caixa (ou o que eu acho que seja ele) das duas aplicações, sem considerar aportes ou retiradas, somente para ver o comportamento com o tempo. Pelo estudo que fiz, o Breakeven dos dois investimentos, em função do DY do FII é o seguinte: - P/ DY = 9%, BE = 5,42 ANOS; - P/ DY = 8%, BE = 9,50 ANOS; - P/ DY = 7%, BE = 13,92 ANOS; - P/ DY = 6%, BE = 18,75 ANOS. E a partir daí a diferença fica grotesca (a favor do FII). A minha grande dúvida é se o que fiz está certo, mas não sei como colocar a planilha aqui no site. Gostaria que você conferisse, pois se estiver certa minha dúvida estará solucionada... Como faço?

Thiago, considerar "tudo constante pra sempre" em renda variável, é pedir pra errar! Exemplo são os FIIs q aumentaram o dividendo na virada do ano, ou os q já não pagam fixo mesmo, ou seja, pagam valores diferentes a cada mês!

Eu sei, Padu... Minha intenção é saber se o fluxo de caixa dos dois investimentos é do jeito que eu coloquei na planilha. Eu quero entender a essência, pois só assim fico tranquilo em investir nos FII... Mas não sei colocar o arquivo aqui. Pode me ajudar?

Eu até acho q sei como fazer isso, mas to usando o tablet da minha mãe e to apanhado feio aqui.

Compartilha o documento aqui Bastter.com - Grupos - FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios Depois linka aqui no tópico.

Valeu, Padu! Segue o link!! http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/4b0c39e5-33f7-4545-9771-4468e457ddc2.xlsx

"Rendimento NTNB líquido" Pelo que entendi está considerando o IR mês a mês na NTN-B. Isso é válido para saber a curva de resgate, mas o instinto está apitando que de certa forma está capitalizando a cobrança do imposto mês a mês. O IR é linear, depois da capitalização. Talvez pr isso que FII esteja ganhando "grotescamente". Mas o instinto meu para IR é tão bom quanto o geral, então melhor não botar fé. Para tirar a dúvida, refazer a planilha de NTN, uma coluna de valor bruto, e uma coluna à direita, que só tira os 15% de IR.

O outro problema é que o DY mensal de FII está em esquema de juros compostos. Na forma de porcentagem, em vez de na forma de R$, fica menos óbvio a questão que em FII você compra cota, não R$, e daí a conta sai do caminho. Eu mesmo já cometi o mesmo erro. Na parte de FII tem de calcular tudo separado. Valor da cota no mês, quantidade de cotas comparadas no mês, quantidade de cotas total, valor absoluto do rendimento por mês, valor total dos rendimentos, e assim por diante. Em FII tem de emular quase que completamente uma corretora, ainda que se trabalhe com compras fracionárias de cota. Senão o número explode mesmo.

Deixa ver se eu entendi: No caso do TD, acho que tem um erro mesmo. O correto seria eu colocar o título rendendo IPCA+6,5% até o resgate, quando então no resgate (digamos que seja em 5 anos) o IR seria cobrado sobre o lucro. A diferença nesse caso seria que ao invés de debitar o IR na taxa, ou seja, todo mês, esse IR que eu estava tirando rende na realidade a juros compostos e só é debitado no final. No caso do FII realmente não faz sentido utilizar capitalização de juros compostos. Se bem entendi o fluxo será o seguinte (supondo que a cota siga sem valorização nem desvalorização): A cota inicial no valor de 100 receberá por exemplo 0,7% de juros ao mês (ou 0,7) durante um ano inteiro, quando passará a valer 105,50 e distribuirá no outro ano 0,7385 reais, e por aí vai... É isso mesmo? Sei que o raciocínio está extremamente simples, considerando tudo constante, sem variação da cota e tal. Mas o jeitão do fluxo é este mesmo?

Thiago, no caso do TD tem um monte de coisas que não estás levando em consideração... O cupom de uma NTNB (estás utilizando a normal ou principal?) é FIXO em 2,96% ao semestre sobre o Valor Nominal Atualizado. Sobre este cupom incide IR na alíquota definida naquela tabela regressiva por tempo de aplicação. O VNA é que é atualizado pela inflação mensalmente. Se uma NTNB diz que paga 6,5%a.a é porque a TIR que inclui estes cupons de 2,96%a.s mais valorização do principal até a data de vencimento vai dar 6,5%a.a Então não é o título que rende 6,5%a.a e só no fim incide IR. Vai incidir IR nos cupons e estes são fixos como percentual em relação ao VNA. Leia o material que tem no site do TN.

@Thiago07 Para TD essa é a minha interpretação. Afinal, IR só aparece no final, não interfere na conta no meio do caminho. Para não mexer muito na planilha, basta colocar uma coluna extra de valor líquido (vezes 85%), e deixar a atual como "curva" ou "bruto". Na parte de FII, tem de ter uma coluna para o valor da cota, e uma coluna para o valor do rendimento por cota. Se vai ter reajuste maior, igual, menor ou zero é decisão de quem monta. Separado, e em outras colunas: a quantidade de cotas total, o rendimento do mês (Q*R), a quantidade de cotas compradas do mês. Fazendo separado assim tem menos chance de errar a conta por causa de juros compostos. O raciocínio é simples assim mesmo, acredite. As fórmulas só complicam quando se tenta eliminar as colunas a mais. Acredito que fazendo essas modificações os FII ainda vão ganhar (por causa dos números de mercado atuais), mas pelo menos não será tão gritante o resultado no final. @RafaelBressan Está sabendo dos detalhes de TD, estou devidamente impressionado. Nem o pessoal de banco pensa em termos de 2,96% a.s., mas todas as contas tem de ser feitas levando em conta a periodicidade semestral (mesmo para banco, que não tem IR nessa ponta). Se quiserem complicar a conta... Empresas e Mercados: NTN-B e imposto de renda

Discussão de "ALTISSIMO NIVEL" Parabéns a todos que participaram Aprendi um pouco dos seus valiosos conhecimentos Grata por compartilharem

Saquei, saquei... Preto no branco: No caso de NTNB PRINCIPAL o montante inicial investido irá capitalizar mensalmente de acordo com os juros acordados no momento da compra e corrigido pelo IPCA. O IR será cobrado unicamente no momento do resgate (data de vencimento do título). No caso de NTNB que paga cupons semestrais de juros, o valor investido inicial irá capitalizar mensalmente até que no semestre haverá um resgate da taxa de 2,96% a.s. em cima do valor do título corrigido pela inflação - e aí sim - deduzido o IR de acordo com a tabela progressiva, e por aí vai. No caso do FII, o montante inicial ionvestido rende mensalmente a juros simples equivalentes ao DY mensal do FII. Todo final de ano o valor da cota do FII é atualizada com o IGP-M e vida que segue, só que nunca cobrando IR sobre esses juros mensais. Se for isso mesmo, show de bola. Só me validem isso que vou fazer um estudo de caso.

caro thiago07 parabéns pela iniciativa da planilha como foi falado acima ela tem as limitações visto que é preciso considerar valores fixos de rendimentos mesmo assim, quando ela estiver finalizada / corrigida, por gentileza, você poderia compartilhar? porque eu, simples mortal, não entendo de matemática nem de excel para tentar fazer algo por conta própria, mas ficaria imensamente grato em ter esta ferramenta objetivo: assim como vc disse, fazer simulações para captar/entender a "essência" de como funciona cada um desses tipos de investimento agradeço desde já

Sim @Thiago07, são essas as regras. E caraca... Sua capacidade analítica matemática é muito boa.

Fechado! @fs / @André.PC, Vou fechar a planilha (vou TENTAR fazer isso hoje) e assim que tiver bolado uma planilha SIMPLES que qualquer mortal pode fazer qualquer simulação mexendo em alguns poucos campos, vou compartilhar ela aqui. Aí a gente vai arredondando o que tiver meio quadrado e espero que ela se torne uma ferramenta útil não só pra mim mas pra todos nós iniciantes!

uma humilde sugestão, ok? inclua um tutorial - quais campos podemos mexer - e um resumo de como usá-la valeu! abração

Pessoal, Acho que nunca aprendi tanto num post como neste daqui... Quando terminar a planilha disponibiliza pra gente que será de excelente uso... Inclusive para mostrar para quem diz que investir é coisa de outro mundo que na realidade estão é enganados. Basta botar a caixola pra funcionar e aprender de uma vez por todas o que é porcentagem. Mais uma vez, MUITO BOM.

kd a planilha final?

Não li os textos ainda, mas espero achar alguém dizendo que um dos grandes motivos dos FIIs é que: só a diversificação salva.

bem, se vc tiver 500 mil em tesouro direto pra vencer em 2050 vc não vai poder tirar 4000 mil reais por mes pingando na sua conta bancária. Vantagem de fii é ver o dinheiro caindo na sua conta todo mês, isso eh pra melhorar o seu FLUXO DE CAIXA.