Condominios logisticos e fundo imobiliario
comentada em 09/02/2014 20:54

fino que o setor tem demanda, isso é sabido porém a demanda por si só não garante nada com a economia do país quase estagnada, esse setor tende a sofrer bastante mas meu conselho é analisar cada um dos ativos separados, pois há suas respectivas particularidades; talvez você conclua que algum deles tem VALOR suficiente para suportar a má fase da economia abç

Então, esses fundos estão funcionando no geral (embora não no específico), e assim como se fala de um oversuply em escritórios, já começou o falatório de oversuply de logística. Então fica complicado de concordar com termos vagos e esperançosos como "todos indo bem", "setor promissor". Tem de investir sabendo quais riscos tem, independente do estado atual e da perspectivas, gerais ou pessoais. O legal de FII, em relação ao seu preâmbulo, é justamente o que já percebeu: é possível pegar negócios andando e com investimento muito menor que participar de uma constituição desde o começo. E investindo em FII, sim, a diversificação é bem vinda. Dos quatro que listou, o EUROPAR, um dos mais antigos FII da bolsa, tem uma história conturbada, e no momento enfrenta grande vacância. Antes de investir nele tem de conhecer os imóveis, o tamanho das despesas recentes dele, e essa questão de vacância. Os outros estão mais em velocidade de cruzeiro, inclusive TRXL e HGLG em variados estágios de emissão de novas cotas. Na linha de recomendar estudar o setor, vale a pena também pegar o histórico do Caixa TRX Logística Renda, CXTL11, em que um inquilino parou de pagar aluguel para logo em seguida pedir concordata.

muito obrigado Vocês sabem tudo que direi, mas acabei de vender um imóvel e vai meu desabafo: Não existe comparação entre ter um imóvel alugado e comprar um fii. Vc se livra da burocracia, do inquilino, de taxas, de advogados. É impossivel vender a sala da sua casa, mas é possível vender parcialmente o investimento do fundo. Dito isso, creio que manterei o que ja tenho: KNRI11 e estudarei melhor TRXL11 HGLG11 GWIC11 Sobre o excesso de demanda por galpões logisticos. Areas enormes na região de campinas, hortolandia, sumare, paulinia estão sendo utilizadas para implantar condomínios logísticos. As ligações por estradas para o litoral norte visando o porto de São Sebastião que tem um calado que permite embarcações maiores que carregam mais e necessitam de escoamento e armazenamento depois de subir a serra...não tem espaço pra ficar no litoral. Enfim..estão investindo forte no armazenamento e distribuição ate 120 Km de São Paulo. E a conurbação Anhanguera, Bandeirantes, Dom Pedro ta pegando fogo. Mas como Andre ja me precaveu,,,vou tomar cuidado, estudar mais profundamente e colocar aos poucos.

Sim, sempre investir aos poucos. Ainda mais se tiver um dinheiro grande envolvido (o exemplo da venda do imóvel). Pelo jeito você tem predileção em logística. Todos os seus fundos pretendidos são desse setor. Só não sei se é intencional. Enfim, de uma olhada também em FIIP e RBRD. Não são exatamente logística, mas diversificam dentro de imóveis do tipo galpão. Uma última coisa... oversuply é excesso de *oferta*, não de demanda. Ok que essa impressão de excesso de oferta é de quem está de fora, mas estão pipocando novos desenvolvimentos, como você mesmo mencionou, e também está começando a aparecer alguma vacância estrutural na área, inclusive em FIIs listados em bolsa (EURO, FIIB). Talvez você tenha uma visão muito diferente, se acompanha a área por de dentro.

Além dos citados TRXL, HGLG (parte logístico, industrial e corporativo) e FIIP (uma parte logístico), acho que o SDIL também merece ser estudado.

Sigo a opinião do Rogério, o SDIL é um ativo interessante! Fica no RJ, não em SP, mas me chamou a atenção... dê uma estudada nele, até para diversificar a localização geográfica dos logísticos, além dos próprios!

SDIL pareceu um bom negócio...mas esta ainda no periodo de renda mínima. A RM esta acima da distribuição real...sempre existe uma possível correção maior quando acabar a RM associado ao fato que a Selic alta vai sangrar os empreendimentos imobiliarios Europar esta sofrendo muito...não vale o risco. Creio que se eu fizer um ranking dos fundos...eles ficariam: 1 - TXRL 2 - HGLG 3 - KNRI 4 - GWIC O gwci esta bem acima do VP e perda de 3%...o resto estão abaixo ou muito próximo...todos com perdas significativas de 24 ate 40%...aparentemente SEM mudanças nos fundamentos...como estou liquido vou aguardar mas ta com aquele cheiro de promoção...vo avisar qdo comprar algo. muito obrigado

Oversupply em logística é muito diferente de oversupply de escritórios, por exemplo. A maturação dos projetos é bem diferente. No setor de galpões, a oferta pode ser controlada muito mais rápida do que no setor de escritórios, pois para construir um prédio são anos entre os projetos, aprovação e construção propriamente dita. Caso o colega esteja interessado em FII de logística/comercial, escrevi sobre os mesmos há uns dias no meu blog. Pensamentos Financeiros Abraço!

Li e gostei muito. Ainda estou maturando a ideia. 2014 sera ano conturbado e com a perspectiva de aumento de juros, copae eleicao....vou deixar em LCA e Bovespa por enquanto. Os galpoes logisticos sao otimo negocio, mas veja q Andre.pc abriu meus olhos para o fato de que possa ter excesso de condominios.....realmente hj dei uma bela volta na regiao de campinas e contei 16...condominios novos gigantes. Muitos nao consegui achar na internet...ou seja, alem dos varios de empresas conhecidas...que estao no google. Fiquei mais preocupado e menos confiante. Muitissimo obrigado pela ajuda.

Colega, se está preocupado, entre aos poucos. Ou você é profissional da coisa, ou os investimentos devem ser feitos de uma maneira que você possa dormir tranquilo. Sobre a possibilidade de aumento da oferta de galpões, isso é verdade. Entretanto, veja, ninguém é bobo. Se perceberem que a absorção líquida vai ser baixa, e a vacância aumentar no setor, simplesmente os projetos não saem. É muito mais fácil você construir um galpão. Agora imagina fazer um prédio tripe AAA na Berrini, a maturação da coisa é de no mínimo uns 4/5 anos. Por isso, como consta até mesmo no livro do Block, a oferta de escritórios tende a passar um pouco do necessário quando a vacância está baixa. A vacância baixa joga os preços dos aluguéis lá para cima, e estimula muitos desenvolvimentos. A mesma coisa acontece com logísticos, mas a oferta pode ser mais facilmente controlada. Se teme vacância, opte por fundos com contratos longos e com multas pesadas (não adianta ter contrato longo e multa baixa, como o FVBI, por exemplo, nos mostrou), e principalmente com bons imóveis. O SDIL é um exemplo. Daqui a pouco ele chega a R$75,00, e está pagando 1% real. Abraço!

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