FIIs de desenvolvimento atrapalhado por regra dos 95%
comentada em 14/07/2014 13:50

Nossa... tá misturado o título com a pergunta. Mas bora lá, ambos. A regra dos 95% não atrapalha exatamente os FIIs de desenvolvimento. Mas ela "pega" nos FIIs de desenvolvimento porque quase todos eles pratica(va)m retenção e reinvestimento. É perfeitamente possível fazer um FII de desenvolvimento com retenção e reinvestimento zero, mas esse não é o padrão de mercado. Tem exemplos de FIIs que tem no regulamento que só distribuem resultados com 2 anos de defasagem, e mesmo FIIs novos em folha que tem na estratégia reter e reinvestir os primeiros anos. Mas a regra nova literalmente impede qualquer uma dessas coisas, e provavelmente vai acabar com coisas como o retorno de 40% que o RBDS fez nesse ano de sangria geral. Os geracionais não sofrem a princípio, tão pouco. FFCI, HGRE, HGBS, KNRI e HGLG tem operados a anos bem perto da interpretação conservadora da regra dos 95%. Ok que eles violavam o exato da regra em situações diferentes (rendimentos redondinhos, yield > FFO), mas sempre foi perto. O que a regra nova afeta principalmente são os alavancados, e o exemplo mor, geracional inclusive, BRCR. Isso porque a regra nova praticamente tira a "retenção" da equação. De duas maneiras: 1. Um FII que compre parcelado um prédio. Receitas de 10 mi, despesas de 1mi, parcelas de 4 mi. Esse fundo tem de distribuir todo mês 10-1=9mi/mês. 2. Um FII que faça CRI dos seu alugueis tem uma receita imediata e um recebimento imediato. Daí pela regra nova tem de fazer uma distribuição imediata também (semestre). Ou seja, o dinheiro das parcelas, em ambos os casos, tem de sair de saldo de caixa. Porque o saldo da DRE tem de ser distribuído. Até imagino que dá para forçar um pouco a questão do CRI, de carimbar as despesas futuras com o recebimento imediato, mas isso ainda obriga a distribuir imediato o que sobrar do capital, o que torna a operação toda um tanto idiota (e pode incidentalmente ter criado uma nova forma de take over particularmente cruel). Então... em resumo. Pega os de desenvolvimento por tradição, mas não os impede. Não afeta os geracionais per se, mas pode acabar com a história dos rendimentos redondinhos (que muito geracional pratica), mas pega em cheio nos alavancados ou que fazem retenção.

Muito obrigado Andre, eu havia pensado justamente no brcr11 quando falei geracionais, mas até que pode ter um não recorrente bem consistente aí no hgre11 após as recentes vyendas, ou impedir novas aquisiçoes né?

A regra dos 95% não impede a gestão ativa. O HGRE tem de distribuir o lucro, mas pode fazer o que quiser com o capital original. É como eu disse acima. Os geracionais já funcionavam antes com essa interpretação da regra dos 95%. Não será (muita) alteração para eles a regra novada. Não impede aquisições. O que impede é *retenção*. Sobre o *quando* distribuir, aí depende. Se o HGRE receber o grosso dessas vendas só depois da virada do semestre, daí não tem de distribuir agora. Lembre-se que anúncio de venda é bem diferente do recebimento da venda.

essa regra dos 95% é mes a mes ou semestral ?

Continua semestral. Em questão relacionada, alavancagem via CRI parece possível. WPLZ, FAED e agora XPCM, esse último agora 100% dentro da regra.

Desculpem minha ignorância a respeito do assunto, sou iniciante em investimentos em FIIs, porem gostaria que alguém me explicasse qual foi a mudança na regra, pois pensei que os FIIs tivesse que distribuir 95% dos rendimentos já a muito tempo...

Era o que estava retido na lei, mas que carecia de regulamentação. Mas a lei era simples de ignorar, bastava querer. Nesse sentido era opcional. Mesmo quando era seguida não era exatamente seguida. O ofício circular acaba com o maior (e mais simples) dos mecanismos que permitia a opcionalidade. A lei continua a mesma. A prática no entanto muda, e por isso a discussão. Eu ainda estou para mudar essa parte do livro, mas assim que fizer isso eu tiro uma cópia do que estava antes, para ficar na memória. A explicação depende um belo tanto de saber a diferença entre contabilidade por competência versus fluxo de caixa, mas o mais importante é o detalhe da regra dos 95%. Tem de começar por ai, na verdade. Pela redação completa da regra dos 95%. Tem várias condicionantes a lei, não é só "distribui 95%".

André, Mais acima você diz que caso caso um FII emita um CRI lastreado em um fluxo futuro de aluguéis ele teria que distribuir da entrada de caixa líquida do CRI. Tem certeza? Minha interpretação é que o FII tem que distribuir 95% do lucro em regime de caixa. Como a emissão do CRI não implica necessariamente em lucro (nem no regime de competência, nem no regime de caixa), não seria necessário distribuir nenhuma parte deste valor, que poderia, por exemplo, ser investido em uma aquisição ou expansão. Lembre-se lucro em regime de caixa não é a mesma coisa que fluxo de caixa líquido.

Reli o ofício da CVM e ele me parece claro. O administrador deve apurar o lucro pelo regime de competência e depois fazer o ajuste das receitas e despesas que não tem efeito caixa. Ora, a emissão de um CRI securitizando recebíveis constitui um adiantamento que não altera o lucro. O ofício é bem claro a respeito: "qualquer receita [...] recebida [...] antecipadamente pelo FII não poderá compor a base de distribuição enquanto tal receita/despesa ainda não tiver transitada pelo resultado contábil (lucro/prejuízo) apurado segundo o regime de competência."

Sim, no outro tópico dessa questão eu levantei essa bola ontem. Inclusive utilizando uma notação de omissões bem parecida com essa, para clarear a leitura. Ok que a emissão do CRI não implica em lucro, mas implica em fluxo de caixa, daí eu estava me pegando com o modelo pré 2012, onde a escrituração dessa entrada causava pulos no PL, pulos bem positivos. Adiantamento de receita ainda era Receita, então. Mas o mundo pós 2011 isso não ocorre mais. O pulo agora é para baixo (a despesa da emissão), e a entrada de caixa é contrabalanceada com um passivo, esse sim que vai diminuindo conforme a dívida vai caindo, gerando Receita. E daí imagino duas variações: - Se o dinheiro recebido já foi gasto então essa Receita será só virtual. Não há como distribuir o caixa que não se tem [1]. - Se o dinheiro recebido ainda não foi gasto daí semestre a semestre ele tem de ser distribuído, diminuindo a "potência" da alavancagem. Ainda não vi alternativa para o segundo caso, que dificulta o "ficar alavancado", mas não de fazer alavancagem em si. E sim, o primeiro caso põe dinheiro em caixa do fundo, que pode ser utilizado para qualquer fim. [1] Min( x>0 ; 0 ) = 0. Ou vai contra as disponibilidades/reservas?