Como ficam as reformas?
comentada em 05/08/2014 11:14

Esse é um tópico que talvez merecesse uma explicação mais longa, mas como está gerando ainda confusão eu vou tentar responder às questões de maneira bem objetiva. Mas incentivo que as perguntas continuem, mas também o mais objetivas o possível. 1. A norma impede retenção acima dos 5%, ponto. Para obra, para reforma, para o que for. 2. A CVM no geral é complacente na transição. Quem começou algum projeto no sistema antigo ainda tem chance de continuar. Claro que não para sempre. Depende na verdade do gestor querer encarar (até certo ponto). Mas pode esperar que a maioria dos FII já vão estar 100% na regra nova começando já nesse segundo semestre. 3. BBPO é o menos afetado pela regra: ele já nasceu com o caixa para a reforma. De novo, a regra nova impede retenção, não impede despesa, inclusive despesa com obra. Tem de separar aí os conceitos de despesa e de imobilização. Despesa entra no DRE, e afeta o cálculo do lucro. Obras, mesmo algumas muito profundas, podem ser consideradas despesa, e portanto serão feitas igual, mesmo na regra nova. Imobilização não entra na DRE. É transferência de saldo de "disponibilidades" para "imobilizado". A regra nova *não* impede imobilização. Por isso que o BBPO é um exemplo bom. Ele tem um caixa enorme. A regra nova em nada afeta ele. Dinheiro *anterior* em caixa se gasta como bem aprouver. A regra nova impede *retenção nova*, e pega em cheio FIIs com pouco ou nenhum caixa, ou FIIs que tivessem como estratégia declarara reter mais que 5% da lei. FIIs com prédios novos, FIIs antigos com bom caixa, nada muda. Mas pega em cheio FIIs que quiserem fazer alavancagem. O que vai acontecer é que provavelmente muito "investimento" será registrado como despesa, mas retrofit que é uma clara imobilização ficou mais difícil de fazer, sem ter caixa. BBPO já nasceu com reserva, e eu brinco que o BB aprendeu com o BBFI nesse quesito particular. Imaginem se não houvesse no BBFI a regra de retenção de 5% sem limite. Diria agora que os outros FIIs tem de aprender dos dois BB Progressivo, essas questões de viabilidade de médio prazo.

@André.PC Obrigado pelo retorno. Realmente, esta nova regra poderá atrapalhar reformas mais profundas, que necessitem de contingenciamento, pois este fica proibido acima de 5% (um retrofit, por exemplo, consome bem mais). não sabia que pequenas reformas podem entrar como despesas, mas fico com a seguinte dúvida: FII são grandes imóveis e qualquer reforminha já consumiria milhões, o que poderá prejudicar o andamento de reformas. (deu pra entender?) tem muitos fundo que aparentemente são interessantes, com bons imóveis, porém são antigos e no futuro (próximo ou não) necessitação de reformas grandes, o que pode ficar difícil. BBPO é um dos que estão com a situação mais tranquila, não será afetados pelo oficio circular, e possui mais de R$ 100 milhões para reformas. Eu ia adquirir outros fundos, mas esta regra me fez deixar a ideia em stand by... vou acompanhar e ver o que vai acontecer. Acho que as administradoras terão que demonstrar que sabem contornar situações adversas, pois esta regra vai atrapalhar muitos. fundos. Grato. Ajax

@André.PC Acho existe pelo menos uma maneira para fazer um retrofit: - Aprova em em assembleia o projeto de retrofit e contratação de uma construtora com orçamento fechado para a obra, pago a prazo. Como a construtora vai vender o serviço a prazo, o custo da obra vai ficar mais alto do que o pagamento de acordo com o cronograma físico.

É uma ideia, @Ricardong Mas se entendi bem, o principal é jogar tudo como despesa via contrato de empreitada numa construtora, isso? Porque custo de obra não é igual a despesa, pelo menos não nos FIIs que tem escrituração mais detalhada... O exemplo que eu tenho é o ABCP, que tinha tanto detalhe da obra de expansão que eu simplesmente deixei de lado a digitação detalhada. Por exemplo, tinha uma linha na contabilidade só para registrar quanto tinha sido gasto em escadas rolantes, o quanto tinha sido gasto em elevadores, e assim por diante. O rolo é/era que essas rubricas apareciam no ativo, então no "Não Circulante / Investimentos". Não passavam pela DRE como despesa, até porque despesa diminui ativo. O que aumentavam essas rubricas era imobilização direto (ativo x ativo) ou retenção, *diminuindo* um contas a pagar (e portanto aumentando PL). Jogar tudo como despesa pura (e depois receita de reavaliação positiva) teria um efeito sanfona, primeiro diminuindo e depois aumentando o PL. Funciona no papel, mas vai de encontro com as normas de empresa aberta que tanto tentam separar despesa de investimento. Mas vendo agora as contabilidades antigas me veio uma inspiração para a questão do CRI. Vou atualizar no outro tópico para não bagunçar esse daqui. Queria aqui continuar a discussão de empurrar tudo para despesa. Acho que o efeito sanfona seria por demais explícito para os admin/gestor encarem.

@André.PC, Existem 3 tipos claramente diferentes de contratação de obras de grande porte por empresas: - Por administração. O cliente faz as compras de equipamentos, insumos e pagamentos de mão de obra. - Por empreitada da mão de obra e serviços: O cliente compra o material e a construtora entra com serviço. - Por orçamento global ou turn-key, o nome não é tão importante: eu compro um prédio da construtora X, esta me entrega o prédio pronto. Estatal costuma gostar desse último item. Boa parte das licitações são feitas assim, claro, o lance dos aditivos de contrato é outra discussão. Na terceira opção, o FII iria comprar a reforma da construtora pronta com pagamento moldado de acordo com o interesse do FII. Claro, pagar o custo de capital da construtora faz esse tipo de contratação ficar bem mais cara. Isso seria uma solução apenas para obras de grande vulto como a Torre norte está fazendo, porque se o fluxo de caixa suportar o pagamento da obra, a opção mais simples para gestor é reduzir o rendimento até quitar a despesa da obra com a própria Receita de locação. Os CRI´s eu não vejo dificuldade. Eu já vi entrando na contabilidade uma vez ou pro rata. Essa interpretação vai fazer os gestores escolherem contabilizarem conforme o fluxo. Para os alavancados também não vejo problema: afinal, no passivo vai estar a obrigação futura e o pagamento mensal dessa obrigação vai entrar como despesa normalmente. Agora, CRI´s onde o emissor só paga juro ao longo do tempo e numa determinada faz uma amortização grande serão mais complicados de tratar SE a amortização for maior que a Receita semestral do FII.

@André.PC O ABCP é shopping. Geralmente shopping é um condomínio de frações, por isso é prudente fazer esse tipo de separação, inclusive para tirar da reta o do Administrador/síndico. E outra coisa, se uma empresa contrata uma obra por empreitada, acredito que contabilização vai ser mais ou menos assim.

Se a contabilidade de obra por empreitada for considerada 100% despesa e 0% imobilização, daí funciona. É com a segunda porcentagem que eu me pego. A questão contábil do CRI também parece bem adiantada, na direção que alavancar por CRI será assim mesmo. Permite alavancagem a qualquer título. Ainda a validade com o pessoal do back offices se será assim mesmo, mas o modelo de contabilidade pós 2011 vai bem nessa direção. Só ficou uma questão, na verdade. Ainda que a emissão dos CRIs permita alavancagem, tem de ser alavancagem tiro certo, com gasto rápido, quase imediato. Porque se faz a emissão de um CRI e o dinheiro não sai rapidamente fundo, imagino que ele tem de ser distribuído, já que a Receita pró rata vai ocorrer, e carimbada com o saldo em conta, vai distribuir. Um efeito que pode diminuir a potência de emissão de CRI, mas que pode ser mitigado com obras não tão longas.

@André.PC, Bom, as normas contábeis hoje permitem ajuste de valor justo de praticamente qualquer ativo(sem fins fiscais). O ajuste pelas avaliações entra aí, então, eu não vejo problema o ativo imobilizado e conta de depreciação física ser ajustada se uma reforma para manter o ativo em condições de uso. Esse negócio do tempo com o CRI pode ser minimizado com emissão em várias tranches. O problema é quem vai garantir a emissão. Não vejo problemas com a compra alavancada até porque os FII´s geralmente assinam a compra e pagam depois. Então se emitir para comprar um ativo, a grana já vai ter destino, é só casar os prazos. Eu particularmente acho a regra dos 95% como está feita e com essa interpretação ruim.

@andre.pc poderia, por gentileza, explicar o que é uma imobilização?

É bem literal o termo @Tiagoqueiroz , tirar a mobilidade de algo. No contexto, significa a aplicação de recursos líquidos (antigo ativo circulante) em ativos de difícil liquidez ou mesmo imóveis (antigo ativo permanente). Daí tem a história do porque imobilização (sozinha) não é despesa. Acho que o exemplo mais fácil é pensar no ciclo de vida de uma aplicação em CDB ou LCI. O processo é: 1. Sai dinheiro da conta corrente (-disponibilidades). 2. Entra o mesmo dinheiro no CDB/LCI (+aplicações em renda fixa). 3. Depois de um tempo o saldo em CDB/LCI aumenta (+receita de juros). 4. Resgate, transferência de aplicações financeiras em RF e volta para disponibilidades. É difícil justificar que a saída em 1 e crédito em 2 é uma despesa. Chama-se normalmente isso de "aplicação". Em todos esses passos, só o reconhecimento de receita que passa pela demonstrações de resultado, porque só ela afeta o resultado (+juros). Imobilização são os passos (1) e (2) acima, só que envolvendo imóveis em vez de aplicações em renda fixa.