“A aprovação no Novo Plano Diretor para a cidade de São Paulo vai aumentar os custos de construção, devendo impactar a margem das incorporadoras, de acordo com relatório publicado hoje pelo banco Credit Suisse e assinado pelos analistas Nicole Hirakawa, Luis Stacchini e Vanessa Quiroga.
A equipe do banco calcula que o custo total do terreno (considerando a área em si mais os certificados de potencial de construção) vai ficar 40% mais caro, em média, em 80% do município.Isso deverá representar perda de 8 a 10 pontos porcentuais na margem bruta dos projetos das incorporadoras, caso o aumento no custo não seja repassado para o preço final dos imóveis.
“Esperamos um período de aumento na volatilidade no mercado imobiliário de São Paulo, devido às regras mais restritivas do que o esperado”, afirmam os analistas, no relatório.
O ponto-chave do Novo Plano Diretor é a redução do potencial construtivo de 1,5 vez a 2,0 vezes o tamanho do terreno para 1,0 vez em 70% da cidade. Além disso, o preço para aquisição dos direitos adicionais de construção também subiu, enquanto o limite máximo também foi reduzido. O objetivo é limitar os chamados espigões na cidade.
Por outro lado, os analistas calculam que o custo de construção caia em média 30% nos 20% restantes da cidade. Isso porque o potencial de construção ao longo dos eixos de transportes público – ruas e avenidas com boa oferta de ônibus e/ou metrô – foi elevado para 4,0 vezes. O objetivo aqui é incentivar o adensamento de áreas com estrutura já consolidada de transportes.
Outro ponto importante do Novo Plano Diretor é a previsão de criar até 2018 novas operações urbanas na cidade – Tamanduateí, Tietê, Pinheiros e Jurubatuba. Nessas regiões, haveria incentivos para novos empreendimentos e possível elevação do potencial construtivo para até 4,0 vezes. Nesse caso, o custo dos terrenos poderia cair em média 20%, de acordo com estimativa dos analistas do Credit Suisse. “Isso poderia trazer uma alívio para as incorporadoras”, dizem os analistas. No entanto, eles não descartam que a definição das operações urbanas sofram atrasos, como já ocorreu em outras oportunidades. “
