BC Fund anuncia venda de edifícios por R$ 74,5 milhões
comentada em 08/09/2014 12:58

Estranho vender imoveis com cap rate tão alto.

@fatti O que seria cap. rate?

???? rsrs .... Google

Será que vão distribuir o lucro ou amortizar as dívidas?

Será que a perda da renda mensal de $ 676,9 mil,não irá atrapalhar o desempenho dos rendimentos mensais?

Respondendo sua pergunta. O conceito de cap rate

acho chata essa lei de ter que distribuir a bucha toda. preferia que comprassem mais imóveis. depois tem que arriscar emissão pra poder aumentar o número de casinha no tabuleiro… esse negocio de vender com lucro e ter que repassar pro cotista fica com cara de treidi.

Alguns comentários postados na página do BRCR, @tmascwb , que acabou gerando movimento lá também. Mas a julgar pelo que outros FIIs e emissões estão modelando para 2015, o ano que vem promete ser agitado. @raffi Os imóveis Hicham são classe B, que costumam ter um cap rate mais alto que ativos de categoria mais elevada. Quando mais luxo, menor cap rate. @klinden Acredito que as duas coisas. Bom, a parte da dívida já está no próprio comunicado. Que o BRCR tem saldo para amortizar todas as dívidas, mas meio que estão fazendo questão de montar operações estruturadas imóveis a imóveis. Na hora da amortização estão seguindo essa linha também (embora já tenha havido amortizações independentes). @Brambilla Pois é, mas a regra nova tirou administração de resultado da equação. E isso pegou todos os fundos. Aqueles que respeitavam a regra dos 95% no geral, mas que cuidavam que o rendimento fosse mais "redondinho", em vez desses despejos necessariamente semestrais. E é o jeito.

@André.PC Pelo que entendi da regra dos 95%, o fundo será obrigado a distribuir quase todo o lucro que recebeu que teve nessa negociação. O "capital" poderá ser reinvestido, certo? Levando em consideração que os 95% são balizados pelo sistema de caixa, o que teria acontecido se, ao invés de ter recebido os valores em dinheiro, o fundo tivesse realizado algum tipo de permuta? Pela minha interpretação, ele teria tido lucro na transação, mas, por não transitar pelo caixa, ele não seria obrigado a distribuir. Minha leitura está correta? Essa poderia ser uma maneira de "contornar" essa distribuição obrigatória?

A leitura está correta, @NathanOctavio . Pela regra teria de distribuir todo o lucro, e fazer o que quiser com o principal, de reutilizar a distribuir (como amortização). Mas o BRCR em particular tem como contornar a regra. No caso de uma permuta, sim, sem trânsito em dinheiro, lucro só contábil. Daí não teria de distribuir nada. Ficaria o lucro lá no balanço e só. A operação do HGRE na Av. Verbo Divino seria um exemplo de operação semelhante. Mas como dito acima, tem maneiras outras do fundo contornar a regra dos 95%, BRCR em particular. Em específico o BRCR tem um tanto de CRI e mais principalmente obra. As conversas com gestores por ocasião da nova regra dos 95% deram a entender que se pode *escolher* entre maneiras diferentes de contabilizar saídas e entradas de CRIs, de forma a permitir tanto alavancagem (não ter de distribuir tudo de uma vez), como também administração do fluxo (matar receitas umas com despesas outras). Com obra no portfólio é ainda mais simples ainda: que obra é despesa, e despesa anula receita. Não quero dizer com isso que o BRCR vai conseguir se desviar totalmente da regra dos 95%. Eu tenho lá minha suspeitas que ele vai tentar ao máximo continuar com o rendimento administrado. Tem margem para isso na contabilidade dele. Mas eis que essas margens diminuem a cada utilização, então bem pode chegar um momento que ele vai ficar 100% em fluxo de caixa.

Andre, vc poderia me passar o link, aonde ficam as carteiras de FII q vc ja analisou para q eu possa estar estudando...obrigado

Evitar postar perguntas repetidas em vários tópicos, @r_klein . Bastter.com - Grupos - Forum de Análise de Carteiras de FIIs

@André.PC, Sei que a função das gestoras não é ficar criando idéias para burlar regras (pelo menos, não como função principal kkkkkkk), mas a sua resposta abre possibilidades para várias maneiras de fugir da regra dos 95%. Quanto a obras, é fácil: basta antecipar gastos que seriam futuros e jogar a despesa em valores tais que neutralizem a receita extraordinária. Algum fundo que tenha algum passivo alto também pode usar isso pra pagá-lo. Exemplo: o próprio BC Fund tem ITBI a pagar de R$ 13 milhões. Poderia usar essa receita pra isso. Agora, estou pensando em uma idéia um pouco mais "cara-de-pau": e se o BC Fund, ao invés de receber o valor em dinheiro, recebesse em LTN de mesmo valor??? Como não houve trânsito por caixa, não tem distribuição de 95% e o fundo fica com o valor rendendo a taxa SELIC até descobrir o que fazer com o dinheiro. Sei que a idéia é meio ridícula e que poderia ser alvo de uma fiscalização da CVM com muita facilidade, pois fica clara a intenção de burla à regra. Mas, numa visão simplificada, faz sentido. Ou não?

É uma ideia @NathanOctavio . Não é cash, daí não é recebimento em cash. Mas seria uma forma muito esquisita de pagamento, que chamaria atenção. Tecnicamente LTN (ou melhor ainda LFT) não é dinheiro, mas por outro lado são ativos com liquidez altíssima. Quase moeda. No final eu acho a ideia forçada. Que antecipar despesas e/ou emitir/resgatar CRI fora de época pelo menos ainda entra na discricionalidade de admin/gestor. Fazer planejamento tributário ou de fluxo é função prevista e/ou aceitável. Mas no caso do BRCR, que tem a obra do BFC a frente, o negócio é bem simples. Contrata por empreitada semestralmente exatamente no valor da diferença (se positiva) entre FFO e distribuição. Simples assim. Que FII grande tem um belo tanto de obra pequena, quase continuamente. É o caso de ir liberando as obras, mês a mês, de forma a equilibrar resultado mensal com distribuição mensal. Mês bom solta obra, mês ruim represa obra. Faz até sentido, agora que eu parei para escrever...

Para vender esses imóveis que rendiam 0,9% de seu preço de venda..tem que ser algo bom pela frente. Ou então eles querem ficar mais líquidos para aproveitar oportunidade. Mas ai entra a questão de distribuição dos 95%. Acho que não se deve se preocupar tanto com isso não. Giro de ativos é natural para um fundo de gestão ativa. Logicamente tem que ficar de olho.

Sobre essa história do que vem a frente, tem um FII em emissão que vai apostar substancialmente num cenário bem específico, para os próximos anos. Gávea Propriedades, para quem quiser dar uma olhada. Tirando que é um FII de classe de cotas e de prazo determinado, tá com cara de ser um BRCR em gestação. Lembrando que o BRCR, do ponto de vista dos investidores iniciais, já teve o seu farm out. Agora ele é contínuo, em vez de prazo determinado.