FII de papel não acompanha a inflação?

FIIs e Imóveis
Pelágico  
em 10/10/14 11:09

Comentários

Último comentário Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
AndreLFSBacci  
em 10/10/2014 20:15
Pelo menos pela regra antiga sim, a regra nova deixou as coisas um pouco menos óbvias. Mas é assim. FII de CRI investe em ativo de taxa + inflação. O rendimento de FII de CRI é taxa mais inflação. A correção monetária sai do FII, junto com o rendimento. É mais fácil de perceber isso se imaginar que um FII de CRI investe, digamos, 100k em CRIs mensais, que duram só um mês. No começo do mês investe em CRI com taxa X e correção monetária. No final do mês o CRI vence, e o fundo distribui a taxa e a CM. Então todo começo de mês o FII de CRI tem exatamente 100k para investir em CRI. 100k nominal. Que obviamente não acompanha a inflação. FII de CRI, ficar bem claro. FII de papel inclui FII de FII, que é outra história.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #1 de 39
gdegraf  
em 11/10/2014 04:42
Tem o link das novas regras? Seria correto afirmar que FII de Tijolo são os que nada mudaram?
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FII de papel não acompanha a inflação? - #2 de 39
AndreLFSBacci  
em 11/10/2014 10:43
O link da nova regra: http://www.cvm.gov.br/port/atos/oficios/OF%C3%8DCIO-CIRCULAR%20CVM%20SIN%20SNC%20%20N%C2%BA%2001%202014.pdf É curtinho, fácil de ler (embora exiga um tantinho de contabilidade para pegar o detalhe). Para os FIIs de tijolo nada muda na teoria, mas teve efeitos na prática. Antes poderia distribuir mais que 100%, hoje não pode mais. Antes poderia reter o quanto quisesse, hoje só pode 5%. Antes poderia se ignorar a regra dos 95%, hoje é mais difícil de contornar. Antes o admin poderia fazer rendimento redondinho estabilizado, agora não pode mais.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #3 de 39
sam_h_p  
em 11/10/2014 11:28
Prof. André! Por isso a queda de rendimentos do RBVO11 Nos últimos 2 meses ??
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FII de papel não acompanha a inflação? - #4 de 39
AndreLFSBacci  
em 12/10/2014 00:54
Em grande parte sim, @sam_h_p Que pela regra antiga a correção monetária vazava "mais rápido" do fundo, mas pela regra nova ela vaza mais devagar (e daí a diminuição dos rendimentos). É um trade off. Agora que vaza menos (ou mais devagar) a correção monetária então os fundos de CRI tem resistência maior a inflação no médio prazo. O RBVO é um caso levemente diferente. Como ele é de prazo determinado, toda a correção vai sair dele de qualquer forma.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #5 de 39
Liseira  
em 16/04/2022 20:41
Nessas condições, em 10 anos os 100k nominal do FII de CRI vão estar bem corroídos pela inflação. Como é feita a recomposição inflacionária do capital ao longo dos anos?
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FII de papel não acompanha a inflação? - #6 de 39
fernando  
em 16/04/2022 21:15
@Liseira reinvestimento os rendimentos. No mínimo 60% no caso de FIIs de papel e no mínimo 30% no caso de tijolo, isso considerando uma pessoa já aposentada (apenas para repor INPC), se estiver trabalhando e/ou for jovem reinvista 100% dos proventos.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #7 de 39
Liseira  
em 16/04/2022 21:25
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FII de papel não acompanha a inflação? - #8 de 39
Liseira  
em 16/04/2022 21:27
@fernando, mas meu reinvestimento não atualiza o valor utilizado pelo FII para fazer as operações. Eu reinvestindo cresço minha participação no FII, no entanto ele continua com os mesmos 100k. Esse é meu ponto.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #9 de 39
Bastter  
em 16/04/2022 21:54
@Liseira nao tenha FII
problema resolvido
alias com este pensamento seu
era melhor vc nao ter nenhuma RV
vai ser so ferro
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FII de papel não acompanha a inflação? - #10 de 39
Liseira  
em 16/04/2022 22:42
@Bastter, e o que seria o correto, então? Não procurar entender o que estou querendo comprar? Costumo resolver dúvidas buscando respostas, daí decido se o investimento serve ou não pra mim.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #11 de 39
Bastter  
em 16/04/2022 22:49
@Liseira faz o q te deixa feliz
eu ja falei o q eu acho
este eh o pior caminho q vc pode tomar
mas se eh o q te deixa feliz va em frente

eh dificil ate falar e me deixa triste
pq vc ta aqui ha anos e nao pegou nem o basico do basico do basico
mas a porta so abre por dentro
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FII de papel não acompanha a inflação? - #12 de 39
Liseira  
em 16/04/2022 22:59
@Bastter, o que me deixa feliz é fazer as coisas sabendo o q estou fazendo. Isso evita ferro depois. Se é básico, basta responder ou dizer onde está a resposta. 
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FII de papel não acompanha a inflação? - #13 de 39
fernando  
em 16/04/2022 23:04
@Liseira o componente inflação é distribuído integral ou parcialmente junto com os rendimentos dos fundos, de uma forma ou de outra é essencial reinvestir.

Estudos indicam que aquele reinvestimento que falei é o necessário para que o rendimento acompanhe o INPC.

Nem FIIs, nem ações, nem imóveis te protegem da inflação na risca. Eles apenas te defendem, é como um goleiro que pode ser muito bom na defesa mas de vez em quando pode tomar um frango. Por isso é tão importante reinvestir proventos, afinal Brasil e inflação são quase sinônimos.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #14 de 39
Bastter  
em 16/04/2022 23:36
@Liseira a resposta começa por aqui

Iniciantes
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FII de papel não acompanha a inflação? - #15 de 39
Liseira  
em 16/04/2022 23:48
@fernando, essa parte do reinvestimento eu entendi. Todo mês junto reinvestimento com novo aporte. Nos FIIs de tijolo nem ligo pra inflação, pois os imóveis estão lá do mesmo jeito mantidos pelo gestor, acompanhando ou não a inflação, assim como se eu tivesse investido diretamente. Nos FIIs de CRI é que fiquei com essa dúvida: se o o capital gerido vai perdendo valor no tempo, ao reinvestir nele fico cada vez mais dono de um bolo cada vez menor. Se é assim mesmo, agora posso concluir que não serve pra mim. Vou continuar feliz apenas com os tijolos!  Obrigado!
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FII de papel não acompanha a inflação? - #16 de 39
Liseira  
em 17/04/2022 00:14
@Bastter, não achei no Iniciantes a resposta para a questão específica. Este tópico foi o mais aproximado. De todo modo, obrigado! 
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FII de papel não acompanha a inflação? - #17 de 39
Giovanni  
em 17/04/2022 08:48
@Liseira

Esse infográfico tem tudo que vc precisa para entender
Lê ele com calma e tenta entender

No fim, se reaplicar, fica mais ou menos na mesma para todos FIIs, e se não reaplicar vai acabar sem retorno em qualquer investimento


FLMA11 Ver mais
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FII de papel não acompanha a inflação? - #18 de 39
Giovanni  
em 17/04/2022 08:58
A gente fica numa discussão interminável para cada CRI, cada movimentação de inquilino, cada fato relevante, se tem FII de papel ou tijolo, etc

Ai no fim de um horizonte maior de tempo o retorno de um FII gerido normalmente, com boa diversificação para não perder as fontes de renda, é mais ou menos nesse mesmo patamar

FII só precisa ter resiliência para ter retorno condizente com o risco do ativo.

Totalmente diferente de empresas onde o retorno varia desde imensamente negativo até tenbagger dependendo do case e gestão

As premissas minimas para poder usufruir do retorno no longo prazo de FII são aceitar a gestão, escolher ativo bem diversificado independente do segmento, sem rolo e reaplicar os proventos. Pronto

Quer investir sem precisar reaplicar? É só ter patrimonio multimilionário. E ai tanto faz o tipo de ativo, vc vai ter "renda"
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FII de papel não acompanha a inflação? - #19 de 39
Bastter  
em 17/04/2022 09:15
@Liseira como eu disse a porta so abre por dentro
vc ta interessado em um detalhe especifico q nao faz a menor diferença
mas nao entendeu a base q ta neste link
sem a base este detalhe nao faz a menor diferença
mas a porta so abre por dentro
ta tudo ai para vc aprender e evoluir
mas antes precisa da base
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FII de papel não acompanha a inflação? - #20 de 39
fernando  
em 17/04/2022 13:38
@Liseira FII de CRI distribui mais inflação (praticamente toda) que o de tijolo por isso o rendimento é maior também. Não tem almoço grátis: o rendimento é maior, mas o reinvestimento para manter poder de compra também precisa ser.

Uma carteira bem diversificada FIIs, Ações, Títulos, imóveis, com reinvestimento de proventos tem mais chances de te defender efetivamente da inflação.

Não procure aagarantias nos investimentos, busque valor e diversificação.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #21 de 39
Bastter  
em 17/04/2022 14:07


postado por @fernando em 17/04/2022 13:38

Não procure aaaagarantias nos investimentos, busque valor e diversificação.


aqui ta a floresta
sem esta base nao adianta ficar estudando detalhe de FII
eh isso q eu to falando desde o começo
e por isso indiquei a area de iniciantes
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FII de papel não acompanha a inflação? - #22 de 39
Liseira  
em 17/04/2022 19:29
@fernando, É exatamente por procurar valor que estou questionando. O FII de tijolo temos os imóveis. No FII de CRI vejo o capital empregado pelo gestor, que vai decaindo com a incidência da inflação, já que a atualização monetária é repassada ao cotista. Pelo menos é assim q estou vendo, por enquanto.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #23 de 39
Liseira  
em 17/04/2022 19:31
@Bastter, não é detalhe, é sobre a matéria-prima usada pelo FII de CRI para gerar as operações e dar retorno ao cotista.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #24 de 39
Liseira  
em 17/04/2022 19:33
Estamos em círculos e decidi ficar longe desses FIIs mesmo, tendo só tijolo. 
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FII de papel não acompanha a inflação? - #25 de 39
Bastter  
em 17/04/2022 22:39
@Liseira

" é sobre a matéria-prima usada pelo FII de CRI para gerar as operações e dar retorno ao cotista."

poucas frases demonstram tao bem como vc nao sabe o basico do basico do basico
e nem deveria se meter com RV
deveria ir estudar o basico

mas como eu ja falei a porta so abre por dentro
vou parar de perder meu tempo com quem nao deseja evoluir
ate mesmo pq se desejasse estando aqui ha tanto tempo ja teria estudado o basico
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FII de papel não acompanha a inflação? - #26 de 39
Lambari7  
em 18/04/2022 09:04
@Liseira a grosso modo é simples, a correção monetária do FII de tijolo fica dentro do fundo, no FII de papel é entregue para o cotista junto com o rendimento, por isso que o provento geralmente é maior - maior DY. Na teoria é igual, depende o que vc faz com esse valor de correção monetária que é entregue a você. Por isso que já falaram que precisa reinvestir os proventos.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #27 de 39
Giovanni  
em 18/04/2022 09:36


postado por @Liseira em 17/04/2022 19:31

Bastter, não é detalhe, é sobre a matéria-prima usada pelo FII de CRI para gerar as operações e dar retorno ao cotista.


olha com calma e estuda a imagem que eu coloquei acima

depois de olhar, responda: que diferença fez, entre os 3 ativos, se o retorno veio de papel ou tijolo ?
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FII de papel não acompanha a inflação? - #28 de 39
Fortitudine  
em 18/04/2022 11:14
 @Liseira “Se o o capital gerido vai perdendo valor no tempo, ao reinvestir nele fico cada vez mais dono de um bolo cada vez menor”.

Isso faria sentido não fosse por um detalhe chamado juros compostos. Ao reinvestir os rendimentos, vira juros sobre juros e o bolo cresce. Simulação:

- Azul: reinvestindo rendimentos
- Vermelho: sem reinvestir


Ver mais

FII de CRI a inflação sai pelos rendimentos, e por isso vc percebe na média um ágio nos rendimentos em relação aos Fiis de tijolo. Portanto, sua inflação é entregue, a única diferença no FII de papel é o caminho pelo qual chega até vc.

O risco inflacionário não é um ponto de atenção apenas em FII de papel não, tem FII de tijolo que se não fosse o reinvestimento tbm perderia pra inflação:


Ver mais



Repare que mesmo nos FIIs de tijolo há risco inflacionário. O fato de vc evitar papel em detrimento dos de tijolo não necessariamente deixa vc em vantagem.

O segredo é diversificar. Sempre há risco e cabe a cada um zelar por uma diversificação razoável em ativos de valor.

No mais, o mercado de FIIs em geral (IFIX) tem se mostrado uma boa classe de ativo frente à inflação:


Ver mais
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FII de papel não acompanha a inflação? - #29 de 39
Liseira  
em 18/04/2022 22:15
"a grosso modo é simples, a correção monetária do FII de tijolo fica dentro do fundo, no FII de papel é entregue para o cotista junto com o rendimento, por isso que o provento geralmente é maior - maior DY." 

@Lambari7, Exato! Minha pergunta inicial foi só isso: se o fundo entrega toda a atualização ao cotista e se tem algum mecanismo de recompor a perda inflacionária do dinheiro que utiliza nas operações.  
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FII de papel não acompanha a inflação? - #30 de 39
Liseira  
em 18/04/2022 22:27
"depois de olhar, responda: que diferença fez, entre os 3 ativos, se o retorno veio de papel ou tijolo ?"

@Giovanni, desconsidero totalmente a cotação. Subindo ou descendo. O valor do FII não pode estar na diferença de cotação que ele pode vir a produzir, nem a cotação quantifica meu patrimônio, já que hj ela é uma, amanhã é outra, semana que vem ser 50% menor... Meu patrimônio é um só: as cotas do FII e seu lastro. Procuro apenas ter mais cotas de FIIs com excelente lastro. 

Dito isso, minha preocupação inicial foi apenas com a preservação inflacionária do lastro do FII de CRI. Agora que estou conhecendo a categoria. 
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FII de papel não acompanha a inflação? - #31 de 39
Liseira  
em 18/04/2022 22:31
"Isso faria sentido não fosse por um detalhe chamado juros compostos. Ao reinvestir os rendimentos, vira juros sobre juros e o bolo cresce."

@Fortitudine, essa parte eu entendo. Acontece que isso ocorre na minha carteira, não dentro do FII.

Meu questionamento foi sobre o que acontece da porta do FII para dentro, independente do comportamento do cotista, eu ou qualquer outro, que é externo ao fundo. 
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FII de papel não acompanha a inflação? - #32 de 39
Giovanni  
em 18/04/2022 22:35


postado por @Liseira em 18/04/2022 22:27

"depois de olhar, responda: que diferença fez, entre os 3 ativos, se o retorno veio de papel ou tijolo ?"

Giovanni, desconsidero totalmente a cotação. Subindo ou descendo. O valor do FII não pode estar na diferença de cotação que ele pode vir a produzir, nem a cotação quantifica meu patrimônio, já que hj ela é uma, amanhã é outra, semana que vem ser 50% menor... Meu patrimônio é um só: as cotas do FII e seu lastro. Procuro apenas ter mais cotas de FIIs com excelente lastro. 

Dito isso, minha preocupação inicial foi apenas com a preservação inflacionária do lastro do FII de CRI. Agora que estou conhecendo a categoria. 

o que você considera como "lastro" de um FII?
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FII de papel não acompanha a inflação? - #33 de 39
Liseira  
em 18/04/2022 23:14
@Giovanni, o lastro são os imóveis. Quando a gente compra diretamente, não se preocupa se o preço deles acompanha inflação, basta continuarem bons. O resto alguma hora acontece: melhores aluguéis, valorização e melhor preço. Assim, o que ele mesmo entrega ao dono vai melhorando. Pra mim os FIIs de tijolo são iguais, apenas não é meu cpf na matrícula. Nos FII de papel estou me esforçando pra entender como o valor, a entrega dele mesmo se mantém e melhora no tempo. Nunca disse que é ruim, apenas não entendi. 
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FII de papel não acompanha a inflação? - #34 de 39
Liseira  
em 18/04/2022 23:29
@Fortitudine,

"Repare que mesmo nos FIIs de tijolo há risco inflacionário. O fato de vc evitar papel em detrimento dos de tijolo não necessariamente deixa vc em vantagem."

Ciente. Tudo pode acontecer, inclusive nada. Pra não ficar refém do acaso e tentado a vender tudo, preciso entender se o que gera resultado no FII se preserva. 

"O segredo é diversificar. Sempre há risco e cabe a cada um zelar por uma diversificação razoável em ativos de valor."

Foi aí que me interessei por conhecer FII de CRI. 

"No mais, o mercado de FIIs em geral (IFIX) tem se mostrado uma boa classe de ativo frente à inflação:"

Aí vem cotação. É fora do FII. É coisa do mercado e, como diz o Bastter, o mercado não existe. Só faz sentido se eu for lá e vender tudo por essa cotação, mas não é o plano. O plano é ter cada vez mais cotas de algo que se sustente no tempo.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #35 de 39
Liseira  
em 18/04/2022 23:39
Colegas, melhor deixarmos isso de lado e gastarmos tempo estudando e trabalhando pra aumentar aporte. Por enquanto, fico no que me dá paz. Melhorou, @Bastter ?
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FII de papel não acompanha a inflação? - #36 de 39
Bastter  
em 18/04/2022 23:49
@Liseira sim, deixar isso de lado e esquecer isso eh o melhor q vc faz
parabens
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FII de papel não acompanha a inflação? - #37 de 39
Gandalff  
em 19/04/2022 07:41


postado por @Liseira em 18/04/2022 22:15

"a grosso modo é simples, a correção monetária do FII de tijolo fica dentro do fundo, no FII de papel é entregue para o cotista junto com o rendimento, por isso que o provento geralmente é maior - maior DY." 

Lambari7, Exato! Minha pergunta inicial foi só isso: se o fundo entrega toda a atualização ao cotista e se tem algum mecanismo de recompor a perda inflacionária do dinheiro que utiliza nas operações.  


Posso estar enganado, não sei se entendi a sua pergunta…

Não há mágica para produção de dinheiro, ou seja, se o fundo retorna todo o rendimento, ficando com o valor nominal, vai perder o “poder de compra” naturalmente com o decurso do tempo, então, como fazer para não se esvair e continuar operando no mesmo nível ou crescendo? 
vejo o caminho através da emissão de novas cotas, que inclusive parte dos seus reinvestimentos vão ser incorporados seja na emissão, seja, no mercado secundário.

Eu simplesmente me preocuparia em pegar os 3 (ou mais) principais FII “de papel” que estão há bastante tempo no mercado (10 anos, se possível) e veria qual o histórico deles.
1. Cresceu? Estagnou? Encolheu?
2. Valorizou? Desvalorizou?
Acho que é um bom indicativo se serve ou não para ter no patrimônio.
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FII de papel não acompanha a inflação? - #38 de 39
Giovanni  
em 19/04/2022 10:39
postado por @Liseira em 18/04/2022 22:27


"depois de olhar, responda: que diferença fez, entre os 3 ativos, se o retorno veio de papel ou tijolo ?"

Giovanni, desconsidero totalmente a cotação. Subindo ou descendo. O valor do FII não pode estar na diferença de cotação que ele pode vir a produzir, nem a cotação quantifica meu patrimônio, já que hj ela é uma, amanhã é outra, semana que vem ser 50% menor... Meu patrimônio é um só: as cotas do FII e seu lastro. Procuro apenas ter mais cotas de FIIs com excelente lastro. 

Dito isso, minha preocupação inicial foi apenas com a preservação inflacionária do lastro do FII de CRI. Agora que estou conhecendo a categoria. 


postado por @Liseira em 18/04/2022 23:14

Giovanni, o lastro são os imóveis. Quando a gente compra diretamente, não se preocupa se o preço deles acompanha inflação, basta continuarem bons. O resto alguma hora acontece: melhores aluguéis, valorização e melhor preço. Assim, o que ele mesmo entrega ao dono vai melhorando. Pra mim os FIIs de tijolo são iguais, apenas não é meu cpf na matrícula. Nos FII de papel estou me esforçando pra entender como o valor, a entrega dele mesmo se mantém e melhora no tempo. Nunca disse que é ruim, apenas não entendi. 

a cotação de curto prazo não é nada, mas no longo prazo o retorno dos FIIs vem através da cotação. É sobre isso o infográfico que postei. Rendimentos, que são o resultado da geração de caixa dos imóveis, saem do principal, e se reaplicados fica fácil de ver de onde vem o retorno

desconsiderar cotação de curto prazo ok, mas num horizonte de 10-15+anos (queria um horizonte maior mas FII ainda é muito recente) a cotação é o REFLEXO do desempenho dos ativos, geração de caixa e gestão de um FII

cuidado com essa mentalidade em relação aos tijolos. Não é basicamente seu CPF que não está na matrícula. Em um FII antigo de gestão passiva que não podia movimentar imóveis, tudo bem. Mas FIIs de gestão ativa podem vender e girar imóveis de acordo com a estratégia que o gestor julgar necessária.

E aí quando você olha um horizonte maior como no gráfico que postei, tanto faz se o resultado do FII veio de imóvel, CRI, LCI, caixa, shopping, ou o que for. Se o ativo FII for bem gerido, ele vai gerar retorno (considerando sempre reaplicação) em um patamar mais ou menos igual, então tanto faz se veio de "papel" ou "tijolo"
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FII de papel não acompanha a inflação? - #39 de 39

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Você está em FIIs e Imóveis > FII de papel não acompanha a inflação?
por Pelágico em 10/10/2014 11:09

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