FII Dividendos
comentada em 01/12/2014 18:12

Ircaldas, Se um FII paga R$1,00 de dividendo por mês e tem cota de R$100, em 100 meses a cota iria para R$0? Ela não vai para zero, senão seria queima de capital. O patrimônio do FII aumenta quando ele recebe os aluguéis, e ele usa esse dinheiro para pagar os proventos. Ele pode terminar um mês em 95 ou 105 de preço, mas a longo prazo, mantidos os outros fatores constantes, ele tende a se valorizar no mês na proporção do aluguel que recebeu. Ou seja, você ganha dinheiro com o aluguel. Muito simples. O efeito do recebimento de aluguel é a tendência de recomposição de preço do ativo entre o preço ex-proventos anterior e o novo preço considerando aluguéis recebidos. Em um mês pode cair, em outro pode subir, mas a longo prazo vai seguir os fundamentos. (se falei alguma bobagem, por favor, alguém me corrija, sou leigo em FIIs)

É o mesmo caso de ações: você ganha com os fundamentos. No caso das ações é lucro líquido, no caso dos FIIs são aluguéis (na maioria). O preço é só uma variável nisso, se você falar que vai ganhar no preço é trade e não buy & hold. E o provento é só uma forma de transmitir esse ganho de riqueza, no caso dos FIIs o gestor não tem tanta opção, mas no caso de ações a empresa pode, ao invés de distribuir, manter para futuros investimentos (de qualquer forma é seu dinheiro e você ganhou com o lucro).

@André.PC Nos ilumine, por favor.

Não é bem assim. Quando o dividendo é "retirado" do valor da cota, não significa que a cota vai cair exatos 1 reais, no caso do seu exemplo. Quem precifica quanto vale a cota são os vendedores e compradores. Após haver um pagamento de dividendos se o seu FII em questão estava valendo $100, todas as ordens de compra e venda são zeradas do book de ofertas. Mas isso não significa que os vendedores vão passar a colocar a ordem de venda mais barata por $99. Eles vão simplesmente continuar vendendo pelo mesmo preço de antes. Esse negócio de dizer que os dividendos "saem" do valor da cota é errado e esse conceito confunde muito. []s

obrigado celtiberian Gostei muito do que colocou. É correto afirmar então que um FII é igual a uma ação pagadora de dividendos ?

São descontados. Mas no mesmo momento o mercado (compradores e vendedores dos ativos, seja ação ou FII) vai precificar. Entretanto o valor não vai a zero. Se tudo der certo e o ativo se manter com valor, o preço vai crescer no longo prazo. O mercado vai precificar esse ativo. E isso eh lógico. Se você tem um ativo bom cada vez mais terá menos pessoas querendo se desfazer deles e mais querendo entrar. FIIs não são ações de dividendos. Não compare-os assim. São ativos diferentes, mercados diferentes, regras diferentes... Se ficar comparando assim pode levar a conclusões erroneas. Tente entender os princípios por trás de ações e FIIs.

É descontado do preço de fechamento. Depois que acaba o pregão ... Se o último negócio foi a 100, desconta desse dia 1,00 e de todo histórico desconta 1/100 = 1%. No outro dia diz-se que a ação está ex-dividendo. Mas o preço que vai abrir ninguém sabe. Pode ser 99, 98, 100, 101, 102 .. 50 ou 200. Se tivesse como saber estávamos todo mundo rico !

Faltou falar tbm do aumento da quantidade de cotas. No mês seguinte, você receberia R$101,00 reais e assim sucessivamente com os juros compostos.

Em outras palavras se o valor da cota ficasse inalterado por meses, você não teria nenhum ganho de capital na cota em si, mas o montante de rendimentos pagos a cada vez iria subir porque você sempre está comprando mais cotas. E o valor de rendimento é pago por cota, ou seja, mais cotas, mais rendimentos. Só por aí se vê que é sim interessante o investimento em FII. No caso da renda fixa o valor de juros será automaticamente re-aplicado (adicionado ao principal), desde que você nào saque o dinheiro. É porisso que a cada mês o valor de juros fica maior. O mesmo conceito pode ser aplicado a FII no caso da pessoa que mensalmente pega o valor de rendimentos e re-aplica em novas cotas de FII.

Sem falar nos reajustes dos aluguéis que ocorre de tempos em tempos, ou dos investimentos/novas compras no caso dos FIIs de gestão ativa. Ou seja, o rendimento cresce com o tempo naturalmente.

Bom dia a todos! Mas vejam o exemplo do fundo CEOC11B. Ativo total de 134,00 por cota em 2013 e se olharem o preço de mercado ele está em R$ 46,45 (preço de fechamento de sexta). 1)Qual o motivo dessa desvalorização tão grande? Os proventos estão sendo pagos religiosamente mês a mês dando um Yeld de quase 20%. 2) Oportunidade ou tem pegadinha nisso? 3) Como analisar? Obrigado a quem puder ajudar.

@euler36 pelo que vi, esse fundo é de um ed. novo, não estão conseguindo alugar, esta pagando por causa da rmg, a queda se deve por estar chegando no fim do prazo.

Valeu vnogueira!!! Mas já abusando da sua boa vontade, fim de qual prazo vc se refere?

Agora deu para ter uma ideia da dinâmica dos FII´S.

Me refiro ao fim da rmg, se não me engano, daqui seis meses.

valeu!

@lrcaldas Isso o que André.Pc falou... É como se pegasse todo o histórico de preços do Fundo e descontasse R$1,00. Por exemplo, dia 30/11 fechou o gráfico o ativo cotado a R$100,00 e R$1,00 de dividendos, todo o histórico será descontado R$1,00 parecendo o ativo no gráfico a R$99,00 e limpadas as ordens do book. Porém nada impede que hoje as negociações continuem exatamente dos R$100,00 onde haviam parado. É realmente meio confuso para compreender isso quando iniciante...

Sobre o CEOC11B. A RMG vai até Julho/15. A Vacância hoje é de 100%. Ou seja, o risco é a RMG acabar e ficar sem aluguel. Ai tem risco de emitir mais cotas ou até mesmo fechar o fundo. Por isso o mercado está precificando para baixo as cotas. Agora, se aluguar alguma coisa, as coisas mudam. Situação parecida está o THRA11B, um edifico top também, localizado em Sao Paulo. Está 100% vago e o RMG acabando. O que fazer? Diversificar para poder dormir tranquilo.

@Kleber_stumpf ficou claro sim. Por isto fiz a comparação com ações de dividendos. Acho a dinâmica dos 2 muito semelhantes Claro que cada possui seu lastro que pode ser tanto patrimonial ou o próprio business no caso de ações e FII´s tem seu lastro maior o próprio imóvel no caso de FII de tijolo. Estou simplificando aqui, claro que existe mais coisas na precificação dos dois.

Aqui no brasil existe essa "pequena diferença".... Nos EUA é tratado tudo como a mesma coisa... Pq na verdade são empresas abertas praticamente iguais a uma Sociedade Anonima qualquer, as diferenças seriam o investimento em imóveis... nada que não se possa fazer em outra empresa, diferença mesmo é a obrigação de distribuição de 95% dos lucros...

@lrcaldas A resposta curta é que os dividendos não são descontados da cota, mas para entender isso é preciso uma discussão longuíssima. A outra resposta é que, sim, os dividendos são descontados, mas isso não significa que você acha que significa. Em parte porque não é desconto no histórico, não é subtração. Posto de outra forma, um FII que negocia sempre a R$ 100 e paga dividendos de R$ 1 todo mês, leva quantos meses para o gráfico ficar negativo? a) 99 meses b) 100 meses c) 101 meses d) nunca Em parte porque o desconto é *apagado* depois que é feito. A Bovespa faz isso apenas no HB e em *nenhum outro lugar*. Ela não fornecesse nenhum histórico ajustado, com exceção do IBOV. Ações e FIIs é sempre preço histórico puro. O que nos leva a... Não existe gráfico histórico descontado oficial. Se pegar dados de dois fornecedores ou corretora diferentes verá que os dados não batem. Cada um faz de um jeito a conta do histórico descontado, sem metodologia oficial ou sequer base centralizada de eventos acionários. É um histórico inventado, e de novo, não oficial. Juntando essas três coisas talvez entenda que o racioncínio não está certo. Partiu da premissa errada, e portanto chegou a conclusão errada. Um jeito de entender a questão. Tem um FII que sempre paga R$ 1 por mês. Você compra ele por R$ 100 e daí ele *nunca mais negocia*. Simplesmente parou de negociar, mas está funcionando normal. Como fica o seu financeiro depois de 300 meses, e porque?

@celtiberian Ficou bom a explicação, inclusive o exemplo. Porém incluir "patrimônio" na história sem explicar que o ajuste é só para baixo eu acho que mais atrapalha que ajuda. Meio que reforça o mito do desconto pela lógica da justificativa patrimonial. Quanto incluir patrimônio/capital na jogada, sugiro fazer uma explicação assim: "Um FII nasceu a R$ 100 e negocia sempre a R$ 100. Todo mês ele ganha R$ 1,10 de aluguel e tem R$ 0,10 de despesa. Todo mês ele distribuiu R$ 1 e todo mês ele tem descontado R$ 1 do histórico. Porque ajusta o histórico para baixo em R$ 1 no pagamento do rendimento *mas não se ajusta para cima* quando o fundo tem R$ 1 de lucro? Não é injusto? Nesse exemplo o patrimônio do fundo é sempre R$ 100 e o histórico só vai para baixo. É lógico isso?" Mas eu realmente prefiro não incluir patrimônio mais na explicação. Prefiro fazer o exemplo para demonstrar que o conceito em si é absurdo, só pela matemática ou não oficial da coisa... Está correto, aliás, que o preço persegue o valor após o "desconto", mas isso eu acho que acaba reforçando o mito no final. Deixa os pilares que sustenta... @RPLeo Exatamente, a parte final da explicação. Ou antes, está correto que o "desconto" fala da saída do dinheiro, mas que como ele olha só a saída e não a entrada, o desconto não é uma operação balanceada. Desconta na hora que *paga* o lucro, mas não ajusta para cima na hora que *contabiliza* o lucro. Não a toa que a conta vai para baixo, e isso nada significa no final. @Locker Essa é uma boa forma de explicar, olhar em termos de "juros compostos em m²". Aliás, foi só vendo a sua resposta que eu notei que não respondi uma parte da pergunta original. O cara falou de "financeiro". Mexi na minha resposta para dar o exemplo do FII que deixa de negociar. @euler36 O caso do CEOC está bem explicado na página dele. Tem um pouco a ver com a história do ajuste, mas não é o principal. Dê uma olhada Bastter.com - FII - Fundos de Investimento Imobiliários - CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B)

O Ideal séria fazer isto na prática, pegando um fundo e analisando mês a mês. Até comecei a fazer isto, ia planilhar a evolução patrimonial e das cotas em um período do FII RNGO11. Mas todas as cotações fornecidas já estão descontados os dividendos e são necessários os valores sem o desconto de dividendos.

Mas não seria simplesmente pegar os proventos e somar os preços da sua base?

Não, @euler36 . Porque os proventos não são descontados, subtraídos, do histórico. Tem FII que já pagou bem mais em rendimentos que o valor inicial, e mesmo assim o histórico não fica negativo. Não é subtração a conta, e portanto não pode reverter com adição.

Aproveitando o gancho, poderia explicar melhor sobre o book nesse evento? Digamos que eu estou pescando um fundo, coloco uma ordem até cancelar. A ordem é cancelada automaticamente, ajustada ou fica como estava?

Eu so entendi esse assunto de uma vez por todas uma vez que li uma resposta do @Arndré-pc, achei ela fantástica... "Os dividendos são descontados do preço da ação? Se você é iniciante, a resposta é: SIM Se você é veterano, a resposta é: NÃO FAZ DIFERENÇA"

@t.correa Quando um ativo fica "ex-qqcoisa", todas as ordens são canceladas. Você tem que lançar de novo. Dependendo do estilo de operar, alguns vão querer lançar com valor descontado; outros vão manter o valor.

hummmm. Entendi. Valeu!