FIIs de FIIs, faz sentido?

FIIs e Imóveis
stever  
em 08/12/14 3:54

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
stever  
em 08/12/2014 03:57
Ou historicamente tem bons gestores que trazem bons resultados a esses FIIs como alguns gestores trazem a geracionais?
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #1 de 26
Nod  
em 08/12/2014 07:00
A questão é exatamente essa: vale a pena pagar a taxa de administração para ter uma gestão ativa e profissional? Acredito que isso seja uma decisão pessoal. Mas não se esqueça de uma coisa. Existem FIIs que não são negociados em bolsa, mas que podem ser adquiridos por FIIs de FIIs. Ou seja, voltamos ao que você falou da oportunidade de pegar algo que você não pegaria sozinho.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #2 de 26
stever  
em 08/12/2014 09:03
Ah, legal, @Nod.RJ. Não sabia dessa... é um ponto a se considerar mesmo.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #3 de 26
tedrix  
em 08/12/2014 10:00
FII de FII é mais ou menos equivalente a comprar um ETF ?
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #4 de 26
investidoremvalor  
em 08/12/2014 10:04
Não. FII de FII tá mais para comprar um Fundo de Ações. ETF segue um índice, puramente o índice. É um investimento praticamente passivo. FII de FII tem estratégias, selecão de FIIs, paga-se taxas de desempenho se superar algum índice, etc.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #5 de 26
AndreLFSBacci  
em 08/12/2014 10:34
FIIs de FIIs aparecem pouco nas carteiras de assinante. Acredito que por conta do rendimento instável, que pouca gente gosta. Mas eles são também fortemente cíclicos, o que os torna úteis para trade de valor. Porém a história do "menos trabalho" eu acabo discordando... Que a intuição inicial que o pessoal tem de FdF é a mesma de ETFs, que eles sejam média, algo menos voláteis que a carteira subjacente. Mas é o inverso, e portanto dão mais trabalho (psicológico, operacional) que ETFs de verdade. São ativos que funcionam bem no TSDB por causa do ciclo de preço. De vez em quando dão umas mergulhadas, e compras nessas posições compensam o custo a mais. Tem também a questão dos fundos não listados, que alguns FIIs possuem internamente. Mas isso acaba ocorrendo mais em fundos ilíquidos, mistos e até de tijolo. FdF puro é mais da linha de pegar fundo listado. Ainda assim, o bom e velho passo de olhar a carteira é importante para detectar esse tipo de questão.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #6 de 26
stever  
em 08/12/2014 11:51
Legal a questão de ser cíclico também... vamos aprendendo. Obrigado pelas respostas de todos.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #7 de 26
Nod  
em 08/12/2014 14:28
@stever, só pra citar um exemplo: o MXRF11 aplica mais de R$ 9 milhões no fundo "FII GRE Premium Properties" (CNPJ 17.489.157/0001-25), que não tem negociação em bolsa.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #8 de 26
evs  
em 08/12/2014 14:33
O fato dos terem que pagar IR sobre o lucro na venda de cotas de FII´s tirou uma das maiores vantagens dos FdeF...
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #9 de 26
Nod  
em 09/12/2014 07:16
Amigos, gosto muito da ideia dos FII FdF e Fundos de CRI/LCI, mas fiz umas simulações e cheguei a uma conclusão um pouco apocalíptica quanto a eles. Vamos supor um fundo com um patrimônio de R$ 100 milhões e que consiga ter rendimentos de 1% a.m.. Por regra, ele precisa distribuir 95% disso. Então, no primeiro mês, ele começa com R$ 100 milhões, aufere R$ 1 milhão em rendimentos, distribui R$ 950 mil, e fica com um saldo de R$ 100,05 milhões. No segundo mês, ele começa com os R$ 100,05 milhões, recebe R$ 1,0005 milhão, distribui R$ 950.475,00 e fica com R$ 100.100.025. Etc, etc, etc... No final de 12 meses, o saldo acumulado é de R$ 100.601.652,75. Ou seja, um crescimento nominal de apenas 0,6%. Se levamos em consideração a inflação, vemos que o fundo perdeu patrimonio. Se levamos em consideração um prazo muito longo, chegamos a conclusão de que o fundo, ao distribuir 95% dos rendimentos NOMINAIS, está, na verdade, distribuindo parte do patrimonio líquido. Pelas contas que fiz, supondo uma inflação de 5% a.a., o fundo precisaria obter rendimentos superiores a 8% a.m. (Isso mesmo, OITO PORCENTO AO MÊS) Sei que, no mundo real, a distribuição só precisa acontecer após o ganho passar tanto pela perspectiva "competência" quanto pela perspectiva "caixa". Assim uma LCI ou CRI que não pague rendimentos periódicos vai ter um efeito juros-sobre-juros até a liquidação. De qualquer forma, ao final, 95% do rendimento nominal final vai ser distribuido e o fundo só vai ter o mesmo capital para aplicar em outra coisa (e os 5% dos rendimentos). É isso mesmo? Ou estou sendo muito pessimista?
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #10 de 26
Doutor.Z.zinho  
em 09/12/2014 08:01
Nod. Cuidado com a matemática de advogado! 8% ao mês é juros de cheque especial. Com juros compostos (reaplicando os rendimentos), R$ 10.000,00 virariam mais de 1 milhão em 60 meses (5 anos).
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #11 de 26
Nod  
em 09/12/2014 08:09
Sei que 8% ao mês é um absurdo, por isso, destaquei. Reaplicar os rendimentos não aumenta o patrimonio do fundo, apenas aumenta a minha participação. A questão que levantei é que, se o fundo não emitir novas cotas e não inventar manobras contábeis, terá seu patrimônio dilapidado, em valores reais, até a extinção. Espero que alguém me desminta....
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #12 de 26
Locker  
em 09/12/2014 09:28
@Nod.RJ, concordo com o @Doutor.Z.zinho. Aplicações de renda fixa como LCI, CRI e outras precisam da reaplicação dos dividendos para se tornarem expressivas. Se o mecanismo do fundo não fará isso pela obrigação dos 95% você precisa fazê-lo por conta própria. Se assim fizer sua aplicação vai se tornar interessante porque vai combinar o bom rendimento da LCI / CRI (maior que a inflação) com os juros compostos.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #13 de 26
Locker  
em 09/12/2014 09:30
Afinal, patrimônio por patrimônio o que importa é o SEU patrimônio crescer no final mesmo que parte dele (o principal alocado no fundo) não cresça na mesma proporção.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #14 de 26
Nod  
em 09/12/2014 10:31
@locker, Concordo com o que você falou: o patrimônio mais importante é o meu. Mas fiquei meio "encucado" com a questão da viabilidade de longo prazo de um Fundo de Papel (seja FdF ou Fundo de CRI/CLI). E, aparentemente, você concordou comigo: o PL de um fundo assim, considerando a inflação, tende a se corroer. Em outras palavras, em termos reais, o FII tende à auto-aniquilação.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #15 de 26
AndreLFSBacci  
em 09/12/2014 11:35
@Nod.RJ Para fundo de CRI a mecânica é essa mesmo. Tudo o que o fundo rende internamente (inclusive a correção monetária) é distribuída. Daí vem a história que FII de CRI do médio para longo prazo não acompanha a inflação. (e antes da nova regra dos 95%, do curto a médio prazo). Para fundo de fundo a história é um pouco diferente. Para pense em como seria VP e rendimentos de um fundo de fundo que só investe em FII de tijolo, distribuiu 100% e nunca vende.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #16 de 26
Nod  
em 09/12/2014 13:48
@André.PC, Nesse quadro hipotético, enquanto não vendesse as cotas, o fundo teria seu VP reajustado pela cotação das participações. Porém, no fatídico dia em que vender (por take-over, amortização, prazo indeterminado que acaba, etc.), vai distribuir 95% do ganho nominal aos cotistas e reaplicar apenas o capital inicial. De qualquer forma, a dúvida já foi tirada FIIs de FIIs e FIIs de CRI tendem ao desaparecimento. Pode ser num prazo mais curto, (FdF com gio mais agressivo e FII de CRI), pode ser num prazo mais longo (FdF com perfil B&H), mas um dia acontecerá. Enquando isso, "carpe diem".
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #17 de 26
AndreLFSBacci  
em 09/12/2014 13:55
FII de CRI sim, mas acho que não entendeu o cenário para FII de FII... Um FII de FII passivo terá a mesma durabilidade (e o mesmo VP) que os FIIs internos. Se os FIIs internos tiverem durabilidade e acompanharem a inflação, assim será o VP de FII de FII. Sem negociação dos ativos internos ele será repassador de rendimentos. O VP irá variar ao sabor do mercado, mas a distribuição em si não acabará com o fundo externo (como é o caso de FIIs de CRI). De qualquer forma, vem daí a história de não ter amor por FII de papel no geral, e FII de CRI em particular.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #18 de 26
Locker  
em 09/12/2014 15:29
Creio que o @Nod.RJ quis dizer a respeito de FII de FII que possui só papel na ponta (ou a maior parte). Nesse caso ele vai sofrer a corrosão do PL no longo prazo. Porém ainda concordo com o @Andre.PC que o FII de FII é mais dinâmico e pode se corrigir no longo prazo ao se desfazer dos FII de papeis e trocá-los por FII de tijolo por exemplo, o que a priori não seria problema em tê-los no longo prazo. De qualquer forma o acompanhamento da carteira (inclusive internamente nos ativos dela) é importante no médio / longo prazo.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #19 de 26
Nod  
em 09/12/2014 17:40
Meu cálculo foi o seguinte: - O fundo compra R$ 100 mil em cotas de um FII de tijolo. - Em 2030, essas cotas do FII de tijolo tem VP de R$ 300 mil, ele é forçado a liquidar a posição e recebe os R$ 300 mil. - Como houve os R$ 200 mil de ganho, ele é obrigado a distribuir 95% disso (R$ 190 mil). - No final, ele ficou com R$ 110 mil líquidos. A questão reside no fato de que os R$ 110 mil em 2030 valem menos do que os R$ 100 mil aportados hoje (precisaria ser uma inflação abaixo de 1%a.a pra empatar). Resumo: por mais passivo que seja o fundo, nada é permanente e um dia pode acabar. E cada vez que o FII de FIIs liquida posições, ele fica com menos patrimonio do que tinha na hora que abriu a posição.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #20 de 26
AndreLFSBacci  
em 09/12/2014 18:10
Acho que entendi... A preocupação é com imposto inflacionário, principalmente de posições antigas. Qualquer venda que um fundo de fundos faça vai incorrer na distribuição da variação de preços. Seja variação real ou somente nominal. E isso é mais fácil de ver em posições antigas, mas na verdade ocorre o tempo todo, em qualquer venda interna.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #21 de 26
Locker  
em 09/12/2014 19:06
Mas... a distribuição dos 95% é considerada no lucro auferido e depois que tiradas as despesas. Se ao vender o imóvel por R$ 300.000,00 o fundo reaplicar por exemplo R$ 250.000,00, a distribuição dos 95% será feita sobre R$ 50.000,00 (R$ 300.000,00 - R$ 250.000,00), uma vez que o reinvestimento entra como despesa. Estou certo @Andre.PC?
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #22 de 26
AndreLFSBacci  
em 10/12/2014 00:50
Então @Locker , reaplicação não é despesa. Só é despesa aquilo que passa pela DRE, e a reaplicação do seu exemplo não qualifica. 100k cash, compra imóvel, portanto converte em 100k imóvel (não é despesa, não passou do DRE). Imóvel de 100k vende por 300k, então: - imóvel zero; - cash 300k; - DRE 200k lucro, portanto é obrigado a distribuir 95% disso. Reinvestir seria como no caso de conversão cash -> imóvel. Não é uma despesa. É um investimento (no caso específico, imobilização). E investimento/imobilização não é despesa. Nem receita, nem nada. Não passa no DRE... Essa é uma discussão da época da nova regra dos 95%. Um FII com 10 milhões de receita, 1 milhão de despesas, e a compra de um imóvel parcelado de 5 milhões mensais, então *tem* de distribuir 9 mi. A nova regra impede até compra parcelada de imóvel. Simples e drástico assim. Só é receita o que passa pela demonstração de resultado. Só é despesa o que passa pela demonstração de resultado. Reinvestimento não passa por DRE, portanto reinvestimento não pode interferir com cálculo de distribuição.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #23 de 26
Nod  
em 10/12/2014 06:51
Além do imposto inflacionário, eu me refiro à "distribuição inflacionária". A regra dos 95% não permite sequer que o fundo gerencie seu VP de forma acompanhar a inflação. A única forma de não ser obrigado a distribuir é não realizar os lucros, segurando posições.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #24 de 26
Locker  
em 10/12/2014 09:05
Obrigado @André.PC pelo esclarecimento. Meio preocupante isso a longo prazo, vamos ver como os fundos se comportam no médio/longo prazo...
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #25 de 26
sniper  
em 26/11/2015 14:58
Tem a diferença de tributação também. Tem o entendimento da receita federal de que se o fundo compra e vende imóveis não há imposto de renda, porém se comprar cotas de FIIs e vendê-las, aí tem imposto. O que dá uma diferença bem considerável entre rendimento de um FII comum e um FIIs de FIIs, já que no longo prazo dificilmente a carteira do FII de FIIs será estática. Mesmo que o FII de FII esteja replicando um índice vão exisitir os rebalanceamentos Parece que o BRCR entrou ou vai entrar com ação na justiça pra contestar esse entendimento da receita federal. Mas essas coisas levam muito tempo. Pra mim, parece uma decisão meio idiota tributar dessa forma, só impede o desenvolvimento do mercado. Mas fazer o que... No caso das ações, ETFs também tem esse problema pois pessoa física que compra ETF de ações (ETFs que simplesmente comprem ações pra replicar índices por exemplo), segundo entendimento da receita federal, não são isentos de imposto de ganho de capital, enquanto se a pessoa comprasse diretamente as ações, seria.
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FIIs de FIIs, faz sentido? - #26 de 26

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por stever em 08/12/2014 03:54

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