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FIIs e Imóveis
Pioner  
em 11/12/14 20:51

Comentários

Último comentário Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei
DRpalestrino  
em 11/12/2014 21:15
bom mesmo
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Ajax88  
em 11/12/2014 21:36
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reinaldoc  
em 11/12/2014 21:49
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fdainvest  
em 11/12/2014 22:18
eh somente o dividend yield que importa?
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celtiberian  
em 11/12/2014 23:09
Essa queda na Bovespa está afetando os preços de FIIs? Tem algum índice de FIIs? Ele tem correlação com índices de ações?
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AndreLFSBacci  
em 11/12/2014 23:23
Mais a correlação com a SELIC (ou o CDI), @celtiberian , que afetam os FIIs. A Bovespa divulga o IFIX.
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stever  
em 11/12/2014 23:38
juros sobem, cotas caem. efeito manada de ir atrás do melhor investimento e aí acaba que o yield de fiis começam a se equiparar com os 12% da RF... mas não é pra empolgar pq se continuar subindo vai cair e mais. continua sendo melhor ir comprando mensalmente. bom, essa é a opinião de alguém que nem tem fiis ainda e não sabe muito sobre
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sniper  
em 11/12/2014 23:43
Mas tá certo. Empolgar te leva a cometer erros. Melhor fazer um plano e seguir ele. Ninguém sabe o futuro mas se continuar como está pode muito bem chegar a 1,3%. Aí o sujeito vendeu a casa e colocou R$ 500 mil em FIIs pra ver a cotação deles cair pra R$ 350 mil, ele se desespera e vende tudo pra comprar uma quitinete. heheh.
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Willramos7  
em 12/12/2014 06:47
Não deixa de ser interessante ver imóveis físicos pagando 0,4%am e FIIs pagando 1%am. Da mesma forma que os FIIs vem sendo negociados em média -20% do VP, e os mesmos FIIs tem vendido seus imóveis físicos quase 10% ACIMA do VP. Maravilhas do mercado...
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celtiberian  
em 12/12/2014 09:00
Isso é uma oportunidade de trade de valor no FII? Ou ele nunca atinge o VP e todo mundo que compra em emissão primária se ferra?
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Willramos7  
em 12/12/2014 09:15
Tema muito abrangente pra se definir como oportunidade Celtiberian, além disso temos tbm FIIs negociados acima do VP. Essa é uma análise bem complexa de se fazer e exige muito estudo. Por isso para nós investidores médios é mais vantajoso comprar regularmente e aos poucos, diversificando a carteira controlando e diluindo o risco.
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celtiberian  
em 12/12/2014 09:31
Eu sei que é complexo. To a meses estudando e não comprei nenhum FII ainda ;) Os FIIs no geral compram bem (VP justo) ou compram mal (VP sobrevalorizado)? Penso que como é "dinheiro dos outros" há uma tendência ao FII comprar caro se comparado com alguma pessoa ou empresa comprando.
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Willramos7  
em 12/12/2014 09:57
Me 'parece' que os FIIs mais ativos tem uma avaliação dos imóveis bastante justa, pois o valor das vendas dos imóveis em relação ao valor da avaliação dos mesmos geralmente é superior. Mas só quem tem mais experiência pra nos responder: @André.PC
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Nod  
em 12/12/2014 13:01
@Willramos7 Cuidado com a comparaçao entre aluguel de imovel e rendimebto de FII. O contrato de aluguel corrige pela inflaçao. Entao o rendimento de 0,4% a.m. é um rendimento real. Se for um Fundo de CRI (ou se tiver uma parte significativa em LCI/RCI, o rendimento distribuído é baseado no ganho nominal. Estou muito errado, @André.PC?
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hiqueNY  
em 12/12/2014 13:08
Eu tb tenho acho interessante , 1% de rendimento liquido , é a mesma coisa que 14,58% bruto . Se os imoveis no fii forem bons e conseguirem corrigir IPGM , fica melhor ainda .
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stever  
em 12/12/2014 20:49
Eu já acho que imóveis e FIIs são bem diferentes, riscos totalmente diferentes. Um FII sozinho, mesmo um geracional, acho que tem muito mais risco que um imóvel, mas uma carteira de FIIs já dilui isso... e de fato, se for comparar rendimento, atualmente FII tá bem melhor. Imóvel ainda tem IR e imobiliária, fora o risco de 100% de vacância ser grande. Acho que a questão psicológica é a que mais importa na comparação, FIIs podem despencar (todos eles) se a SELIC continuar subindo, aí você vê teu patrimônio "indo pro ralo"... tem que ter estômago. São coisas que só a diversificação protege.
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stever  
em 12/12/2014 20:52
Outra coisa: uma crise pode afetar a vacância de imóveis alugados pra empresas, mas as pessoas continuam tendo que morar em algum lugar. E vacância em FII pode comer o fundo pois continua pagando o gestor, fora o risco de falta de decisão em FIIs sem gestão ativa que pode levar imóvel a decadência, entre outros. Claro, nos FIIs diversificando resolve isso, mas continuo achando plausível botar imóvel físico na conta, mesmo que por uma questão psicológica.
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stever  
em 12/12/2014 20:54
@celtiberian, se a SELIC continuar subindo creio que as cotas vão continuar caindo e não tem análise que vai salvar disso. Talvez trade em FII com vacância e descontado por isso ou por outras questões não recorrentes seja mais interessante, pois essas questões sim derrubam cotas de forma irracional. No mais, também acho FIIs bem interessantes e estou estudando pra entrar.
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AndreLFSBacci  
em 12/12/2014 21:44
@Willramos7 , @celtiberian Tem/teve de tudo. Quando a SELIC estava em baixa era mais comum emissões que compras no secundário (mercado comprando acima). Compras de ativo em FIIs existentes ocorriam a preços de mundo real (cap rate maior que SELIC, as vezes muito maior), o que o pessoal simultaneamente comemorava e reclamava do preço dos imóveis estarem no topo. Agora que a SELIC está bem maior os negócios começam a sair em cap rates menores. Mas se puxar uma média dos negócios internos, verá que eles seguem uma sequencia até estável. O que causa instabilidade dessa comparação é o vai e vem da SELIC. @Nod.RJ É por aí. Rendimento real de FII de CRI é com certeza menor que o nominal (mesma lógica do CDI). É diferente de rendimento de FII de tijolo, onde o "reajuste" pela inflação ainda que seja indireto, existe (economia real).
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sniper  
em 12/12/2014 23:13
Diante da persistência da inflação, o Banco Central (BC) afirmou que a alta dos juros vai continuar no ano que vem, mas o ritmo do aperto monetário deve ser menor porque a recuperação da atividade econômica só ocorrerá no segundo semestre. Na ata do Comitê de Política Monetária (Copom), divulgada ontem, o BC indica que a taxa Selic, fixada em 11,75% ao ano na semana passada, seguirá em trajetória ascendente. Contudo, o documento não deixou claro para o mercado até onde a autoridade monetária quer chegar — o “esforço adicional de política monetária tende a ser implementado com parcimônia”. Na avaliação de especialistas, os juros podem ficar de 12% a 12,5% em 2015, com uma, duas ou, até mesmo, três altas seguidas. Correio Braziliense - 12/12/2014
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Locker  
em 13/12/2014 10:24
Ótimo, dessa forma posso entender que: a) Enquanto os juros estiverem altos, os FIIs estão baratos para compra (+FII -Custo +Rendimento); b) Se os juros caírem as cotas dos FIIs sobem sem esforço; Como meu foco é comprar para longo prazo, em qualquer situação serei beneficiado pois o valor dos ativos comprados independem dos juros do governo. Não custa relembrar o que já é bem difundido aqui: notícias não servem pra muita coisa :)
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Nod  
em 13/12/2014 10:54
@Locker, pelos estudos do André, essa relação FIIxSELIC é mais notória enquanto a SELIC está abaixo de 12%a.a. Depois disso, aumentos sucessivos ficam cada vez menos signiicativos: Exemplo: aumento de 10% para 10,25% = aumento de 2,5% na taxa aumento de 15% para 15,25% = aumento de 1,7% na taxa
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AndreLFSBacci  
em 13/12/2014 12:31
Sim @Nod.RJ , mas esses estudos podem não ter significância... Essa lógica de sincronia até 12% coincide com o período de popularidade dos FIIs. Então é difícil separar se o efeito é por conta do corte em 12% ou se foi a popularidade que trouxe a relação 1:1.
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Locker  
em 13/12/2014 16:19
Talvez seja o arredondamento dos rendimentos médios dos FIIs em 1% ao mês e portanto 12% ao ano (mais fácil para comparar psicologicamente aos 12% ao ano da Selic). Ou ainda os 12% ao ano da Selic deduzindo-se IR chega-se aos 0,80 médios mensais dos FIIs. Verdade é que quem sai do FII para correr atrás de Selic a 12% pode estar perdendo dinheiro se não fizer o desconto do IR na renda fixa e se não tiver lucro na venda das cotas de FIIs descontando-se o IR do ganho de capital.
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sniper  
em 13/12/2014 16:46
Se as saídas continuam constantes enquanto a quantidade de pessoas entrando diminui (porque os que estão entrando escolhem selic ao invés de FII) já derruba o preço das cotas.
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sniper  
em 13/12/2014 16:57
Não adianta ficar tentando calcular, tem vários fatores que influenciam e não dá pra isolar eles. E as vezes a própria expectativa de queda alimenta a queda. A pessoa QUER comprar mas decide adiar porque acredita que ainda vai cair mais e "não quer perder dinheiro", ou prefere esperar pra comprar mais cotas. Aí essa redução da demanda potencializa ou prolonga a queda.
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Locker  
em 13/12/2014 17:23
Quem investe no longo prazo não pode se preocupar com o preço de entrada. Se o ativo for de valor, deve-se fazer compras constantes a qualquer preço. Isso vai reduzir o preço médio no longo prazo. O uso do TSDB já permite fazer compras dos ativos mais baratos, então para o pequeno investidor a ferramenta ajuda bastante.
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tedrix  
em 13/12/2014 19:12
Mas isso de comparar FII diretamente com RF tem as suas particularidades. Se RF subir, a cota do FII cai e o rendimento (aluguel) ficaria mais interessante. Por outro lado, com juros muito altos, isso desaquece a economia e pode provocar mais vacâncias fazendo com que o aluguel caia.
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Neukom  
em 16/12/2014 09:47
Como vocês calculam essa rentabilidade? Rendimento por cota / preço ex-rendimentos?
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AndreLFSBacci  
em 16/12/2014 10:03
Pelo texto da mensagem inicial, "yield mensal", portanto provento último por cotação última.
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Doutor.Z.zinho  
em 16/12/2014 11:11
Excelente. Desde que haja espectativa de sustentabilidade, quer dizer, não decorra de alguma muleta, como: 1.as famigeradas e bastante comuns RMG, 2. as distribuições de ganhos de capital e/ou amortizações, 3. os ganhos inflacionários (fiis de papel), 4. as multas rescisórias, 5. etc. etc. ... e, por fim, que tenha um risco aceitável.
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hiqueNY  
em 16/12/2014 13:48
@André.PC , qual a maior correlação com FIIs , juros futuros ? Pq os juros futuro estão bombando , Di em Jun de 2015 ja ta mais de 13% , 2016 já tem coisa de 13,5%
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AndreLFSBacci  
em 16/12/2014 22:19
@hiqueNY Juros presentes é o mais forte. Só quando dá um "coice" geral (o IFIX balança) que a correlação é mais com os juros futuros... Agora não se espante tanto com juros com menor liquidez nas alturas, isso é bem recorrente.
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Ricardong  
em 16/12/2014 22:36
Considerando que estamos no meio dezembro, a liquidez desses vencimentos longo é ainda menor. Qualquer posição um pouco maior, movimenta a taxa com força(considerando que estamos falando de renda fixa).
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Você está em FIIs e Imóveis > 1%
por Pioner em 11/12/2014 20:51

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